No investimento imobiliário no Japão, o primeiro indicador que qualquer investidor consulta é o rimawari (利回り), ou seja, o rendimento. Porém, o número que as imobiliárias japonesas costumam anunciar é apenas o hyōmen rimawari (表面利回り, «rendimento bruto»), uma cifra que não desconta nenhuma despesa. O retorno real de um investimento só pode ser avaliado pelo jisshitsu rimawari (実質利回り, «rendimento líquido»). Este é um ponto de partida tipicamente japonês: enquanto em boa parte do mercado brasileiro o rendimento de um imóvel para renda já costuma ser discutido junto com condomínio, IPTU e vacância na mesma conversa, no Japão a convenção do setor é publicar por padrão apenas a cifra bruta, deixando o comprador com a tarefa de calcular o resto. Este artigo explica a diferença entre os dois indicadores, os patamares de referência por região e os pontos que valem ser checados antes de decidir por um imóvel — com as implicações que isso tem para um investidor estrangeiro que compara o Japão com o próprio mercado.
Qual é a diferença real entre rendimento bruto e rendimento líquido?
O rimawari é a proporção entre a renda gerada por um imóvel e o capital nele investido. No mercado imobiliário japonês existem principalmente dois métodos de cálculo, e distingui-los com clareza é o primeiro passo antes de comparar qualquer oferta.
O que é o hyōmen rimawari (表面利回り, rendimento bruto)?
O hyōmen rimawari é obtido dividindo a renda anual de aluguel pelo preço de compra do imóvel. A fórmula é a seguinte:
【Rendimento bruto = Renda anual de aluguel ÷ Preço do imóvel × 100】
Por ser um cálculo simples e útil para comparar imóveis rapidamente, é a cifra que praticamente toda imobiliária japonesa inclui em seus anúncios. No entanto, ela não desconta nenhuma despesa, o que a afasta consideravelmente do que o proprietário efetivamente recebe no bolso. Diferentemente de mercados em que o rendimento anunciado já embute uma estimativa de vacância e taxas de administração, no Japão o mais seguro é presumir, salvo indicação contrária, que a cifra publicada é sempre bruta.
O que é o jisshitsu rimawari (実質利回り, rendimento líquido)?
O jisshitsu rimawari é o resultado de subtrair as despesas diversas da renda anual de aluguel, dividindo esse lucro real pela soma do preço do imóvel com as despesas de aquisição.
【Rendimento líquido = (Renda anual − Despesas diversas) ÷ (Preço do imóvel + Despesas de aquisição) × 100】
Exemplo: em um imóvel com preço de 50.000.000 de ienes (aprox. R$ 1.925.000, à razão de 26 JPY/BRL, em que 10.000 ienes equivalem a cerca de R$ 385) e renda anual de aluguel de 5.000.000 de ienes (aprox. R$ 192.500), o rendimento bruto é de 10,0%. Mas, considerando 2.000.000 de ienes (aprox. R$ 77.000) em despesas de aquisição e 1.000.000 de ienes (aprox. R$ 38.500) em despesas anuais, o rendimento líquido resulta em (5.000.000 − 1.000.000) ÷ (50.000.000 + 2.000.000) × 100 = 7,6%. Vale sempre lembrar que a grande maioria das cifras publicadas pelas imobiliárias japonesas é rendimento bruto, não líquido — uma distinção que muitos investidores estrangeiros deixam passar ao comparar o Japão com mercados em que o anúncio já se aproxima do retorno líquido real.
Qual é o patamar de referência do rendimento bruto no Japão?
O nível do rendimento bruto varia conforme a região e o tipo de imóvel. Como referência, seguem os rendimentos esperados para apartamentos de um cômodo (wan rūmu, ワンルーム) nas principais cidades, segundo a 41ª Pesquisa de Investidores Imobiliários (第41回不動産投資家調査, «41st Real Estate Investor Survey», publicada pelo Japan Real Estate Institute):
- Distrito de Jōnan, Tóquio (城南地区): 4,2%
- Distrito de Jōtō, Tóquio (城東地区): 4,5%
- Província de Osaka: 4,9%
- Cidade de Nagoya: 5,0%
- Cidade de Fukuoka: 5,1%
- Cidade de Sapporo / Cidade de Sendai: 5,5%
- Cidade de Hiroshima: 5,7%
Quanto mais central e cara é a região, mais baixo tende a ser o rendimento, e no conjunto a faixa dos 5% é o patamar de referência mais comum. Como orientação prática, considera-se «ideal» um rendimento de 1 a 2 pontos percentuais acima da média da região (5% ou mais em Tóquio e Osaka; 6% ou mais em cidades regionais). Diferentemente de mercados em que um rendimento bruto de dois dígitos no centro da capital seria esperado, no Japão um patamar de 4% a 5% no coração de Tóquio é a norma: reflete um prêmio de liquidez, estabilidade institucional e um risco de juros baixíssimo que muitos investidores internacionais ainda subestimam ao comparar o Japão com seus próprios mercados domésticos.
Por que não se deve escolher um imóvel apenas pelo rendimento mais alto
Um rendimento elevado é atraente, mas julgar um imóvel só por essa cifra é arriscado. Antes de decidir, vale sempre checar estes dois pontos.
O imóvel segue o kyū-taishin kijun ou o shin-taishin kijun?
Imóveis construídos sob o kyū-taishin kijun (旧耐震基準, «antigo padrão sísmico», vigente até maio de 1981) costumam ter preço de compra mais baixo e, por consequência, rendimento aparente mais alto. Mas isso traz um risco real: os bancos japoneses têm mais dificuldade em conceder financiamento para esses imóveis e, quando concedem, costuma ser com juros mais altos. Essa é uma particularidade do sistema financeiro japonês sem equivalente direto em mercados onde a idade do prédio não condiciona tanto o acesso ao crédito — algo relevante para quem vem de um país como o Brasil, onde o risco sísmico praticamente não entra na análise de crédito imobiliário. Além disso, a incerteza sobre a resistência estrutural e a durabilidade do prédio dificulta atrair inquilinos, o que tende a jogar contra em uma operação de médio a longo prazo. Para um investidor estrangeiro, o shin-taishin kijun (新耐震基準, «novo padrão sísmico», vigente desde junho de 1981, criado após o terremoto de Miyagi de 1978) funciona como um filtro de primeira linha, quase tão determinante quanto a própria localização.
Qual é o estado de administração do imóvel?
Um imóvel com administração deficiente atrai inquilinos com dificuldade, e quando a taxa de vacância sobe, o rendimento líquido cai de forma considerável. No caso de uma unidade dentro de um kubun manshon (区分マンション, o equivalente japonês mais próximo de um apartamento em condomínio), também é indispensável verificar o estado do fundo de reserva para reformas (shūzen tsumitatekin, 修繕積立金) administrado pela associação de condôminos (kanri kumiai, 管理組合). Diferentemente de condomínios brasileiros, onde reformas maiores costumam ser cobradas por meio de rateios pontuais decididos em assembleia quando o problema já apareceu, no Japão a acumulação regular e planejada desse fundo é uma prática padronizada desde o próprio projeto do edifício — e um fundo insuficiente é um sinal de alerta que muitos compradores estrangeiros não sabem identificar à primeira vista.
Perguntas Frequentes (FAQ)
- P. Qual é a diferença comum entre rendimento bruto e rendimento líquido?
- R. Em geral, o rendimento líquido (jisshitsu rimawari) fica de 1 a 3 pontos percentuais abaixo do rendimento bruto (hyōmen rimawari). A diferença varia conforme o peso das despesas diversas e o custo de administração do imóvel.
- P. Existe um patamar de rendimento considerado seguro no investimento imobiliário?
- R. Como referência geral, costuma-se exigir «rendimento bruto de 5% ou mais e rendimento líquido de 3% ou mais», mas o mais importante é avaliar isso em conjunto com localização, idade do imóvel e condições de financiamento.
- P. Um rendimento alto demais é motivo de alerta?
- R. Quando o rendimento supera claramente a média da região, geralmente há algum problema de fundo: construção sob o kyū-taishin kijun, risco elevado de vacância ou algum vício oculto no imóvel. É sempre indispensável fazer uma vistoria no local e um cálculo detalhado de receitas e despesas antes de comprar.
- P. Quais despesas entram no cálculo do rendimento líquido?
- R. Entre elas estão a taxa de administração (kanrihi, 管理費), o fundo de reserva para reformas (shūzen tsumitatekin), o imposto sobre a propriedade (koteishisanzei, 固定資産税), o seguro contra danos, a comissão de administração de locação e uma provisão para perdas por vacância.
