Existem no mercado imoveis construidos em desacordo com a Lei de Normas de Construcao e regulamentos locais. Para investidores e proprietarios, compreender com precisao o risco de adquirir por engano um imovel com indice de aproveitamento acima do permitido e a estrategia adequada para sua venda e uma parte importante da gestao de riscos juridicos. Neste artigo, explicamos, sob a perspectiva do investidor, os tipos de imoveis com excesso de indice de aproveitamento, os motivos pelos quais eles sao mais dificeis de vender e os pontos-chave para sua alienacao.
O que e um imovel com indice de aproveitamento acima do permitido? Entenda os dois tipos
Os imoveis com indice de aproveitamento acima do permitido se dividem principalmente em duas categorias: "construcao irregular" e "imovel preexistente nao conforme". Essa distincao e extremamente importante para a tomada de decisao de investimento.
O que e uma construcao irregular?
Construcao irregular e a edificacao erguida em violacao das condicoes estabelecidas pela Lei de Normas de Construcao e pelos regulamentos locais. Alem do excesso de indice de aproveitamento, tambem se enquadram nessa categoria obras executadas de forma diferente do projeto aprovado ou o uso para finalidade nao autorizada. Tambem sao frequentes os casos em que ampliacoes ou reformas sem licenca colocam o imovel em situacao irregular sem que o proprietario perceba; se isso for descoberto, podera haver penalidades.
O que e um imovel preexistente nao conforme?
Imovel preexistente nao conforme e aquele que, embora estivesse em conformidade com a Lei de Normas de Construcao quando foi erguido, deixou de atender aos criterios atuais em razao de alteracoes posteriores na legislacao. Diferentemente da construcao irregular, ele nao esta sujeito a ordem administrativa de correcao, mas, em reformas que ampliem a area total construida ou em caso de reconstrucao, sera necessario adequa-lo as normas vigentes.
Por que imoveis com indice de aproveitamento acima do permitido sao dificeis de vender e de obter financiamento?
A baixa liquidez desses imoveis decorre do funcionamento das transacoes imobiliarias e dos criterios de analise adotados pelas instituicoes financeiras.
Impossibilidade de usar financiamento habitacional ou outros emprestimos
No caso de construcao irregular, o uso de financiamento habitacional e, na pratica, impossivel, de modo que a negociacao tende a ocorrer apenas a vista. Mesmo nos imoveis preexistentes nao conformes, o valor de avaliacao da garantia costuma ser reduzido, o que dificulta a obtencao de credito. Como as instituicoes financeiras priorizam o valor da garantia ao constituir a hipoteca, elas tendem a evitar conceder financiamento a imoveis com baixa liquidez e baixa facilidade de conversao em caixa.
Na reconstrucao, nao e possivel refazer o mesmo volume
Os imoveis preexistentes nao conformes podem continuar sendo utilizados no estado atual, mas, em caso de reconstrucao, devem obedecer a legislacao em vigor. Como resultado, torna-se dificil construir novamente um edificio do mesmo porte, o que leva a uma reducao pratica do valor do imovel.
Quais sao os 4 pontos para vender um imovel com indice de aproveitamento acima do permitido?
Mesmo com excesso de indice de aproveitamento, a venda nao e totalmente impossivel. Considere as quatro abordagens abaixo de acordo com a situacao concreta.
1. Confirmar o indice por meio de novo levantamento
Primeiro, considere medir novamente o indice de aproveitamento. Em alguns casos, o imovel pode estar em conformidade, e o problema decorreu de insuficiencia na precisao da medicao anterior. E importante nao presumir desde o inicio que se trata de uma irregularidade e realizar um novo levantamento com apoio de especialista.
2. Destacar a area ampla como vantagem
Como os imoveis preexistentes nao conformes nao estao sujeitos a ordem de correcao, eles podem continuar sendo ocupados desde que nao violem a legislacao de prevencao de incendios. Ha uma estrategia de venda que consiste em apresentar como vantagem o fato de o imovel possuir area construida maior do que a permitida pelos padroes originais e direciona-lo a compradores que valorizam espaco.
3. Regularizar por meio de reforma com reducao de area
Como o indice de aproveitamento corresponde a proporcao entre a area total construida e a area do terreno, em alguns casos e possivel eliminar a situacao de nao conformidade por meio de uma reforma de "reducao de area". Depois da regularizacao, o imovel passa a poder ser enquadrado para financiamento habitacional, ampliando consideravelmente o universo de compradores.
4. Vender como terreno com casa antiga
Trata-se do metodo de vender o terreno considerando o valor do imovel como zero, isto e, como um terreno com casa antiga. Para compradores que pretendem utilizar o terreno apos a demolicao (investidores e empresas de aquisicao, por exemplo), essa pode ser uma condicao atraente. No entanto, o imovel precisa estar desocupado.
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FAQ: Perguntas frequentes sobre imoveis com indice de aproveitamento acima do permitido
Q. Posso continuar morando normalmente em um imovel com indice de aproveitamento acima do permitido?
Se for um imovel preexistente nao conforme, nao ha ordem administrativa de correcao, e o uso continuo e possivel. No entanto, em ampliacoes, reformas ou reconstrucao, sera exigida a adequacao a legislacao vigente.
Q. Qual e a diferenca entre construcao irregular e imovel preexistente nao conforme?
A construcao irregular ja violava a legislacao desde o momento da edificacao e esta sujeita a penalidades. Ja o imovel preexistente nao conforme era legal quando foi construido, mas deixou de atender aos criterios atuais devido a mudancas legais, e nao e alvo de sancao administrativa.
Q. Um imovel com indice de aproveitamento acima do permitido nunca pode usar financiamento habitacional?
Em geral, construcao irregular nao e aceita para financiamento habitacional. Nos imoveis preexistentes nao conformes, isso varia de acordo com a instituicao financeira; como a avaliacao da garantia tende a ser baixa, as condicoes de credito costumam ser mais rigorosas do que em imoveis comuns.
Q. Quanto custa uma reforma com reducao de area?
O custo desse tipo de obra varia muito conforme a escala, a estrutura e o metodo construtivo. Em alguns casos, ele pode ser maior do que o de uma ampliacao, por isso recomendamos que o equilibrio entre o ganho esperado na venda e o custo da reforma seja estimado com apoio de um especialista.
Q. Quais cuidados devo ter ao vender como terreno com casa antiga?
O imovel precisa estar desocupado. Alem disso, como sera necessario negociar a refletir o custo de demolicao no preco de venda, planeje a operacao considerando desde o inicio uma faixa de preco inferior a de mercado.
