En el mercado existen propiedades construidas en contravención de la Ley de Normas de Construcción y de las ordenanzas locales. Para inversores y propietarios, comprender con precisión el riesgo de adquirir por error una propiedad con exceso de coeficiente de edificabilidad y su estrategia de venta es una parte importante de la gestión de riesgos legales. En esta ocasión, explicaremos desde la perspectiva del inversor los tipos de propiedades con exceso de coeficiente de edificabilidad, por qué son difíciles de vender y los puntos clave para su venta.
¿Qué es una propiedad con exceso de coeficiente de edificabilidad? Comprenda dos tipos
Las propiedades con exceso de coeficiente de edificabilidad se clasifican principalmente en dos tipos: "edificaciones en infracción" y "propiedades no conformes existentes". En la toma de decisiones de inversión, esta distinción es extremadamente importante.
¿Qué es una edificación en infracción?
Una edificación en infracción es un edificio construido en violación de las condiciones establecidas por la Ley de Normas de Construcción o por ordenanzas locales. Además del exceso de coeficiente de edificabilidad, también se incluyen los casos en que la construcción difiere de la solicitud de confirmación o el uso para fines no autorizados. También son frecuentes los casos en que ampliaciones o remodelaciones sin solicitud generan infracciones de forma no intencionada, y si se detectan, pueden dar lugar a sanciones.
¿Qué es una propiedad no conforme existente?
Una propiedad no conforme existente es aquella que cumplía con la Ley de Normas de Construcción al momento de su construcción, pero posteriormente dejó de cumplir con los estándares vigentes debido a una reforma legal. A diferencia de una edificación en infracción, no recibe una orden administrativa de corrección, pero en caso de reforma para ampliar la superficie total construida o de reconstrucción, será necesario ajustarse a la normativa vigente.
¿Por qué las propiedades con exceso de coeficiente de edificabilidad son difíciles de vender u obtener financiamiento?
La baja liquidez de las propiedades con exceso de coeficiente de edificabilidad se debe al mecanismo de las transacciones inmobiliarias y a los criterios de evaluación de las entidades financieras.
No se puede obtener una hipoteca ni financiamiento
En el caso de una edificación en infracción, en la práctica es imposible utilizar una hipoteca y la operación queda limitada al pago en efectivo. Incluso en una propiedad no conforme existente, el valor de tasación como garantía suele mantenerse bajo, lo que dificulta la obtención de financiamiento. Como las entidades financieras priorizan el valor de la garantía al constituir una hipoteca, tienden a evitar financiar propiedades con baja liquidez y escasa capacidad de conversión en efectivo.
No se puede reconstruir con la misma escala al volver a edificar
Las propiedades no conformes existentes pueden seguir utilizándose en su estado actual, pero al reconstruirlas deben cumplir con la normativa vigente. Como resultado, resulta difícil construir un edificio de la misma escala que el anterior, lo que conduce a una disminución sustancial del valor de la propiedad.
¿Cuáles son los 4 puntos clave para vender una propiedad con exceso de coeficiente de edificabilidad?
Incluso con exceso de coeficiente de edificabilidad, la venta no es completamente imposible. Considere los siguientes cuatro enfoques según su situación.
1. Verificar el coeficiente de edificabilidad mediante una nueva medición
En primer lugar, considere volver a medir el coeficiente de edificabilidad. Hay casos en los que la propiedad cumple realmente con el coeficiente porque la precisión de la medición anterior era insuficiente. Es importante no asumir desde el principio que existe una infracción y realizar una nueva medición con un profesional.
2. Presentar la amplitud como una ventaja
Las propiedades no conformes existentes no están sujetas a órdenes de corrección, por lo que pueden seguir habitándose siempre que no infrinjan la normativa contra incendios. Existe una estrategia de destacar como ventaja que cuentan con una superficie útil mayor que la prevista por el estándar de construcción original y dirigirse a compradores que valoran especialmente el espacio.
3. Legalizar mediante una reforma de reducción de superficie
Dado que el coeficiente de edificabilidad es la proporción entre la superficie total construida y la superficie del terreno, en algunos casos es posible eliminar la condición de no conformidad mediante una "reforma de reducción de superficie" que disminuya la superficie total construida. Tras la legalización, la propiedad puede pasar a ser elegible para financiamiento hipotecario y el número de posibles compradores se amplía considerablemente.
4. Vender como terreno con casa antigua
Este método consiste en vender la propiedad como terreno con casa antigua, asignando valor cero al edificio. Para compradores que prevén aprovechar el terreno tras la demolición (como inversores o empresas de compra), puede ser una condición atractiva. No obstante, se requiere que la vivienda esté desocupada.
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FAQ: Preguntas frecuentes sobre propiedades con exceso de coeficiente de edificabilidad
P. ¿Hay algún problema en seguir viviendo en una propiedad con exceso de coeficiente de edificabilidad?
Si se trata de una propiedad no conforme existente, no habrá una orden administrativa de corrección y es posible seguir utilizándola tal como está. No obstante, en caso de ampliación, remodelación o reconstrucción, se exigirá el cumplimiento de la normativa vigente.
P. ¿Cuál es la diferencia entre una edificación en infracción y una propiedad no conforme existente?
Una edificación en infracción es un edificio que incumple la normativa desde el momento de su construcción y puede ser objeto de sanciones. Una propiedad no conforme existente era legal en el momento de su construcción, pero dejó de cumplir con los estándares vigentes debido a cambios normativos, por lo que no está sujeta a medidas administrativas.
P. ¿No se puede usar en absoluto una hipoteca para una propiedad con exceso de coeficiente de edificabilidad?
En general, una edificación en infracción no es apta para hipoteca. En una propiedad no conforme existente, depende de la entidad financiera; como la valoración de la garantía disminuye, las condiciones de financiamiento son más estrictas que en una propiedad ordinaria.
P. ¿Cuánto cuesta una reforma de reducción de superficie?
El coste de una obra de reducción de superficie varía considerablemente según la escala, la estructura y el método constructivo. En algunos casos puede costar más que una ampliación, por lo que recomendamos calcular con un profesional el equilibrio entre la ganancia de la venta y el coste de la reforma.
P. ¿Qué puntos deben tenerse en cuenta al vender como terreno con casa antigua?
Se requiere que la propiedad esté desocupada. Además, como será necesario negociar que el coste de demolición se refleje en el precio de venta, planifique partiendo de la premisa de que el precio será inferior al de mercado.
