市场上确实存在违反《建筑基准法》及地方条例而建成的房产。对于投资者和业主而言，准确理解误购容积率超标房产的风险，以及相应的出售策略，是重要的法律风险管理内容。本文将从投资者视角，说明容积率超标房产的类型、难以出售的原因，以及出售时应把握的要点。
什么是容积率超标房产？先理解两种类型
容积率超标房产主要可分为“违法建筑”和“既存不适格房产”两类。在投资判断中，这一区分非常重要。
什么是违法建筑？
所谓违法建筑，是指违反《建筑基准法》或地方条例规定条件而建造的建筑物。除容积率超标外，与报建内容不符的施工、超出许可用途的使用等，也属于这一范畴。未经申报的增建或改装，也常会在无意中使房产处于违法状态，一旦被发现，可能会成为处罚对象。
什么是既存不适格房产？
所谓既存不适格房产，是指房产在建造当时虽符合《建筑基准法》，但由于其后的法律修订，已不再符合现行标准。这类房产与违法建筑不同，不会收到行政机关的整改命令；但在增加总楼面面积的翻新或重建时，仍需符合现行标准。
为什么容积率超标房产在出售和融资上都更困难？
容积率超标房产流动性较低，原因在于房地产交易的机制以及金融机构的审查标准。
无法使用住房贷款或其他融资
如果属于违法建筑，通常几乎无法使用住房贷款，交易往往只能现金进行。即使是既存不适格房产，抵押评估价值也会被压低，因此融资筹措同样困难。金融机构在设定抵押权时重视担保价值，因此往往会回避为流动性和变现性较低的房产提供融资。
重建时无法按原规模再建
既存不适格房产虽然可以按现状继续使用，但在重建时必须遵守现行法令。因此，想要重建与原先同等规模的建筑会较为困难，这会导致房产价值在实质上下降。
出售容积率超标房产时应把握的4个要点是什么？
即使容积率超标，也并非完全无法出售。请根据实际情况，考虑以下四种处理方式。
1. 通过重新测量确认容积率
首先，建议重新测量容积率。由于以往测量精度不足，也存在其实符合容积率标准的情况。不要一开始就认定其违法，应由专业人士重新测量确认，这一点很重要。
2. 将面积更大作为优势进行说明
既存不适格房产不属于整改命令对象，因此只要不违反消防法，就可以继续居住。可以把其拥有超过原本建设标准的较大楼面面积作为卖点，并以重视面积的买方为目标进行销售。
3. 通过减建翻新实现合法化
容积率是总楼面面积与土地面积的比例，因此在某些情况下，可以通过减少总楼面面积的“减建翻新”来消除既存不适格状态。完成合法化后，房产将可作为住房贷款对象，潜在买方范围也会大幅扩大。
4. 作为附带旧房的土地出售
这是一种将房产价值视为零，作为附带旧房的土地出售的方法。对于以拆除后利用土地为前提的买方（如投资者或收购业者）而言，这可能是有吸引力的条件。不过，其前提是房屋处于空置状态。
FAQ：关于容积率超标房产的常见问题
Q. 容积率超标的房产，可以继续居住而不出问题吗？
如果属于既存不适格房产，则不会收到行政机关的整改命令，可以继续使用。但在增建、改装或重建时，仍需符合现行法令。
Q. 违法建筑和既存不适格房产有什么区别？
违法建筑是从建造之初就违反法令的建筑物，可能受到处罚。既存不适格房产则是在建造时合法，但因法律修订而不再符合现行标准，因此不属于行政处分对象。
Q. 容积率超标的房产，是否完全无法使用住房贷款？
一般来说，违法建筑通常无法使用住房贷款。既存不适格房产则因金融机构而异，但由于担保评估较低，融资条件通常会比一般房产更严格。
Q. 减建翻新的费用大概需要多少？
减建工程的费用会因规模、结构和施工方法而有很大差异。在某些情况下，费用甚至可能高于增建，因此建议与专业人士一起测算出售收益与改修费用之间的平衡。
Q. 作为附带旧房的土地出售时，有哪些注意事项？
前提条件是房屋必须处于空置状态。此外，由于需要协商将拆除费用反映到出售价格中，因此请在规划时预先考虑价格通常会低于市场水平。
