市場上確實存在違反《建築基準法》及地方條例而建成的物件。對投資人與屋主而言，準確理解誤購容積率超標物件的風險，以及相應的出售策略，是重要的法律風險管理課題。本文將從投資人角度，說明容積率超標物件的類型、難以出售的原因，以及出售時應掌握的重點。
什麼是容積率超標物件？先理解兩種類型
容積率超標物件主要可分為「違法建築」與「既存不適格物件」兩類。在投資判斷上，這項區分非常重要。
什麼是違法建築？
所謂違法建築，是指違反《建築基準法》或地方條例規定條件而興建的建築物。除了容積率超標之外，與建築確認申請內容不符的施工、作為許可範圍外用途使用等，也屬於此類。未申報的增建或改裝，也常在無意間使物件處於違規狀態，一旦被發現，可能成為處罰對象。
什麼是既存不適格物件？
所謂既存不適格物件，是指物件在興建當時雖符合《建築基準法》，但因其後法律修正，已不再符合現行標準。這類物件與違法建築不同，不會收到行政機關的改正命令；但若進行增加總樓地板面積的翻修或重建，仍須符合現行標準。
為什麼容積率超標物件在出售與融資上都較為困難？
容積率超標物件流動性偏低，原因在於不動產交易的機制以及金融機構的審查標準。
無法使用房貸或其他融資
若屬於違法建築，通常幾乎無法使用房屋貸款，交易多半只能以現金進行。即使是既存不適格物件，擔保評價額也會被壓低，因此籌措融資同樣困難。金融機構在設定抵押權時重視擔保價值，因此往往會避免對流動性與變現性較低的物件提供融資。
重建時無法按原規模重建
既存不適格物件雖然可以維持現況繼續使用，但在重建時必須遵守現行法令。因此，要重建與原先同等規模的建築會較為困難，這將導致物件價值在實質上下降。
出售容積率超標物件時應掌握的4個重點是什麼？
即使容積率超標，也並非完全無法出售。請依實際情況評估以下四種方式。
1. 透過重新測量確認容積率
首先，建議重新測量容積率。由於先前測量精度不足，也有實際上符合容積率標準的情況。不要一開始就斷定其違規，應由專業人士重新測量確認，這一點十分重要。
2. 將較大坪效作為優勢說明
既存不適格物件不屬於改正命令對象，因此只要不違反消防法，就可以持續居住。可將其擁有超出原本建築標準的較大樓地板面積作為優勢訴求，並鎖定重視空間的買方進行銷售。
3. 透過減建翻修使其合法化
容積率是總樓地板面積相對於基地面積的比例，因此在某些情況下，可藉由減少總樓地板面積的「減建翻修」來解除既存不適格狀態。完成合法化後，物件將可成為房貸融資對象，買方範圍也會大幅擴大。
4. 作為附帶老屋的土地出售
這是將物件價值視為零，作為附帶老屋的土地出售的方法。對於以拆除後活用土地為前提的買方（例如投資人或收購業者）而言，這可能是具有吸引力的條件。不過，其前提是房屋處於空屋狀態。
FAQ：關於容積率超標物件的常見問題
Q. 容積率超標的物件，維持原樣居住也沒問題嗎？
若屬於既存不適格物件，則不會收到行政機關的改正命令，可以持續使用。但在增建、改裝或重建時，仍須符合現行法令。
Q. 違法建築與既存不適格物件有什麼不同？
違法建築是從興建當初就違反法令的建物，可能成為處罰對象。既存不適格物件則是在興建時合法，但因法律修正而不再符合現行標準，因此不屬於行政處分對象。
Q. 容積率超標的物件，是否完全不能使用房屋貸款？
一般而言，違法建築通常無法使用房屋貸款。既存不適格物件則依金融機構而異，但由於擔保評價較低，融資條件通常會比一般物件更嚴格。
Q. 減建翻修的費用大約需要多少？
減建工程的費用會因規模、結構與工法而有很大差異。在某些情況下，費用甚至可能高於增建，因此建議與專業人士一同試算出售收益與改修費用之間的平衡。
Q. 作為附帶老屋的土地出售時，有哪些注意事項？
前提是物件必須處於空屋狀態。此外，由於需要協商將拆除費用反映在出售價格中，因此請在規劃時預先考慮價格通常會低於市場水準。
