À medida que o investimento imobiliário no Japão por parte de estrangeiros aumenta, também se verifica um aumento dos casos em que as empresas de gestão de arrendamentos administram imóveis de proprietários estrangeiros. Uma vez que são necessários procedimentos e abordagens diferentes dos aplicáveis aos proprietários japoneses, apresentamos aqui os pontos-chave na prática.
Nomeação e notificação do representante fiscal
Quando um proprietário estrangeiro não residente possui um imóvel no Japão, é necessário nomear um representante fiscal. O representante fiscal assume as obrigações fiscais do proprietário, tais como a apresentação da declaração de rendimentos e o pagamento de impostos.
O que a empresa de gestão deve fazer
- Informar o proprietário sobre a nomeação do representante fiscal
- Confirmar a apresentação do «Formulário de Notificação de Representante Fiscal» na repartição de finanças da localidade onde se situa o imóvel
- Explicar ao proprietário que, após a notificação, a documentação da administração fiscal será enviada ao gestor fiscal
Embora a própria empresa de gestão possa assumir o papel de gestor fiscal, uma vez que tal implica a responsabilidade pela declaração de impostos, é necessário tomar essa decisão após estabelecer um sistema de cooperação com um contabilista.
Notificação posterior com base na Lei de Câmbio
Caso um não residente adquira um imóvel, é necessário efetuar uma notificação ao Banco do Japão no prazo de 20 dias a contar do dia seguinte à transação, nos termos da Lei de Câmbio e Comércio Externo (Lei de Câmbio).
Casos em que a notificação não é necessária
- Aquisição para fins de residência do próprio ou de familiares
- Aquisição para uso como escritório do próprio
- Aquisição a outro não residente
No entanto, uma vez que as casas de férias ou segundas residências não se enquadram na categoria de «fins de residência», é necessário efetuar a notificação. Os imóveis para investimento são, em princípio, sujeitos a notificação. Como empresa gestora, é importante informar atempadamente o proprietário sobre a necessidade de efetuar a notificação.
Registo de contacto no Japão (a partir de abril de 2024)
A partir de abril de 2024, tornou-se obrigatório o registo de um contacto no Japão, caso o titular do registo de propriedade não possua endereço no país.
Casos em que a empresa de gestão se torna o contacto no Japão
É possível que a empresa de gestão seja registada como contacto no Japão. Nesse caso, são necessários uma declaração de consentimento e um certificado de selo. Recomendamos que se esclareça claramente a função de contacto no Japão no contrato de gestão com o proprietário.
Mesmo que não exista um contacto no Japão, é necessário registar a «ausência de contacto», pelo que, de qualquer forma, é necessário tomar medidas.
Tratamento das despesas de gestão e do fundo de reserva para reparações
No caso de apartamentos, as despesas de gestão e o fundo de reserva para reparações devem ser pagos mensalmente. No caso de proprietários não residentes, é necessário tomar as seguintes medidas.
- Confirmação da configuração de débito automático a partir de uma conta bancária no Japão
- Representação na manifestação de vontade na assembleia geral da associação de proprietários (por meio de procuração)
- Recebimento e encaminhamento de notificações
Uma vez que a comunicação com proprietários residentes no estrangeiro é condicionada pela diferença horária e se baseia principalmente no e-mail, a partilha de informações através do sistema de gestão é eficaz. A visualização do histórico de respostas através de um sistema de tickets, permitindo que o proprietário verifique a situação a qualquer momento, contribui para a construção de uma relação de confiança.
Procedimentos práticos para a transferência do aluguer
No caso de proprietários estrangeiros que residam no estrangeiro, é necessário acordar previamente o método de transferência do aluguer.
- Transferência para conta no Japão: o método mais simples. Se o proprietário possuir uma conta bancária no Japão, é possível efetuar a transferência através de um transferência bancária interna normal
- Transferência para conta no estrangeiro: as comissões são elevadas e a transferência demora vários dias. Se o saldo no final do mês exceder o equivalente a 100 milhões de ienes, é necessário um relatório separado
É importante definir claramente no contrato de gestão o método de transferência, quem suporta as comissões e a data de transferência.
Pontos a ter em conta no atendimento aos inquilinos
O facto de se tratar de um imóvel de um proprietário estrangeiro não implica que o atendimento aos inquilinos mude significativamente. No entanto, é necessário ter em conta os seguintes pontos.
- Pode haver um desfasamento temporal na aprovação de reparações (acordar previamente a delegação de poderes para respostas de emergência)
- Confirmar os meios de contacto com o proprietário (e-mail, ferramentas de chat, etc.)
- Chegar a acordo prévio sobre os critérios de decisão relativos à reposição do estado original e a reparações de grande envergadura
Perguntas frequentes (FAQ)
P. O contrato com um proprietário estrangeiro tem de ser redigido numa língua estrangeira?
Legalmente, não há problema em utilizar um contrato em japonês, mas, para facilitar a compreensão do conteúdo, é aconselhável traduzir os pontos principais ou disponibilizar uma versão traduzida para referência. Caso sejam utilizados documentos em língua estrangeira para o registo, é necessário anexar uma tradução para o japonês.
P. Como funciona o pagamento do imposto sobre bens imóveis?
Se tiver sido nomeado um gestor fiscal, a notificação de pagamento será enviada a este. Mesmo que a empresa gestora não seja o gestor fiscal, é recomendável, do ponto de vista da qualidade da gestão, enviar informações sobre o prazo de pagamento e lembretes ao proprietário.
