Imóveis com defeitos no Japão não devem ser comprados apenas porque parecem baratos, nem evitados apenas por parecerem assustadores. A decisão de investimento depende de conseguir investigar separadamente o tipo de defeito, a possibilidade de correção, o impacto na rentabilidade e o alcance do dever de explicação. Para investidores brasileiros que buscam diversificação internacional, este tema é especificamente japonês: em muitos casos, o efeito de um defeito sobre preço, locação e revenda no Japão é diferente do que se esperaria no Brasil.
Pontos principais deste artigo
- Os defeitos devem ser investigados separando-os em categorias físicas, legais, psicológicas e ambientais.
- A responsabilidade por não conformidade contratual depende da divergência entre o que o contrato prevê e o estado real do imóvel.
- Os defeitos psicológicos devem ser analisados com base nas diretrizes do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão, distinguindo o tipo de transação e a natureza do caso.
- Mais importante do que a simples existência do defeito é saber se ele pode ser precificado, explicado e incorporado ao plano de investimento.
O que é um imóvel com defeito?
Um imóvel com defeito é um imóvel que não possui a qualidade, o desempenho ou a utilizabilidade normalmente esperados. Não se trata apenas de problemas físicos, como infiltração de chuva ou cupins, mas também de violações da legislação de construção, acidentes ocorridos no passado, ruído, odores e outros fatores relevantes.
O ponto mais importante é não tratar o termo “defeito” como um bloco único. Existem defeitos que podem ser corrigidos, defeitos que podem ser absorvidos por ajuste de preço, defeitos cujo dever de divulgação é pesado e defeitos que, desde o início, indicam que a aquisição deve ser evitada.
Due diligence vista pelas 4 categorias
| Categoria | Exemplos típicos | Principais documentos de verificação |
|---|---|---|
| Defeito físico | Infiltração, inclinação da estrutura, objetos enterrados no solo, contaminação do solo | Inspeção da condição do edifício, histórico de reparos, histórico do terreno |
| Defeito legal | Excesso do coeficiente de ocupação, falta de acesso viário adequado, uso em desacordo com a destinação | Aprovação de construção, cadastro viário, planejamento urbano |
| Defeito psicológico | Suicídio, homicídio, morte em incêndio etc. | Formulário de divulgação, entrevista com a administradora, diretrizes oficiais |
| Defeito ambiental | Ruído, odores, instalações indesejadas nas proximidades, vibração | Verificação in loco, mapas de risco, pesquisa das instalações vizinhas |
Com esta tabela, quando a imobiliária ou corretora disser que há “itens de divulgação obrigatória”, fica mais claro o que exatamente deve ser perguntado.
Como investigar defeitos psicológicos?
Os defeitos psicológicos, chamados no Japão de shinteki kashi (心理的瑕疵), devem ser analisados com base nas diretrizes do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão, distinguindo se a operação é compra e venda ou locação, a causa da morte, o tempo decorrido e a existência ou não de limpeza especial após o evento. Informações sobre “imóveis de acidente” publicadas na internet podem servir como ponto de partida, mas não são fundamento final, porque também incluem dados incorretos ou desatualizados.
Na prática, confirma-se o conjunto formado pelo formulário de divulgação, pela explicação de pontos importantes do negócio e pela checagem junto à administradora do imóvel, além da existência de conflitos com vizinhos. Ao explicar isso a investidores estrangeiros, também é necessário observar que, no Japão, a sensibilidade do mercado a defeitos psicológicos tende a afetar mais diretamente o preço e a velocidade de ocupação. Em comparação com o que muitos investidores brasileiros esperam, o peso reputacional de um evento passado pode permanecer relevante no Japão mesmo quando o problema físico já não existe.
Responsabilidade por não conformidade contratual e ajuste de preço
Desde a reforma do Código Civil japonês em 2020, o tema passou a ser organizado não mais sob a antiga lógica de garantia por vícios ocultos, mas como responsabilidade por não conformidade contratual, em japonês keiyaku futekigō sekinin (契約不適合責任). O foco é saber se a qualidade, a quantidade e o conteúdo descritos no contrato correspondem ao estado real do imóvel.
Do lado do comprador, analisam-se as possibilidades de complementação ou correção, redução do preço, indenização por perdas e danos e rescisão. Do lado do vendedor, é essencial não ocultar fatos conhecidos e confirmar com profissionais especializados o alcance da responsabilidade, o prazo e a possibilidade de exoneração parcial. Não basta vender barato; as condições contratuais devem ser desenhadas considerando inclusive o custo potencial de litígios futuros.
Registros que devem permanecer na decisão de investimento
Se você vai analisar um imóvel com defeito, deixe registrados pelo menos: memorando de avaliação de preço, orçamento de reparos, pesquisa regulatória, estimativa de aluguel, preço de saída e minuta do texto de divulgação. Em especial, se houver plano de revenda ou de exploração por locação, é necessário pensar antecipadamente em como explicar o imóvel ao próximo comprador ou locatário.
Na INA, valorizamos não apenas identificar o defeito, mas traduzi-lo para o plano de negócios. Se for um problema corrigível, incluímos custo e prazo. Se for um problema que precisa ser explicado, refletimos isso no aluguel e no texto de anúncio. Se for um problema impossível de explicar de forma sustentável, não compramos. Essa linha de corte é parte da defesa patrimonial.
Como pensar o ajuste de preço para cada tipo de defeito
O ajuste de preço de um imóvel com defeito não pode ser decidido apenas por quanto ele está abaixo do mercado. Defeitos corrigíveis devem ser avaliados por custo de reparo e prazo de obra. Defeitos não corrigíveis devem ser avaliados pelo impacto sobre o aluguel, pelo tempo de vacância ou de comercialização e pela carga de explicação exigida na futura venda.
| Tipo de defeito | Eixo do ajuste de preço | Ponto de atenção na análise |
|---|---|---|
| Infiltração e falhas de equipamentos | Custo de reparo, risco de recorrência | Não analisar apenas a correção superficial |
| Acesso viário e irregularidade legal | Possibilidade de regularização, preço de saída | Incluir o risco de não obtenção de financiamento |
| Defeito psicológico | Aluguel, prazo de comercialização, ônus de divulgação | Não minimizar apenas porque o tempo passou |
| Ruído e odores | Perfil do inquilino, taxa de desocupação | Variar o horário da visita in loco |
Ao contrário do que muitos investidores no Brasil poderiam presumir, um desconto elevado no preço no Japão não significa automaticamente uma oportunidade. Em vários casos, o desconto apenas antecipa dificuldades futuras de financiamento, locação ou revenda.
Lista de perguntas antes do contrato
Do lado do comprador, não basta perguntar se há ou não itens de divulgação. É preciso formular perguntas concretas ao vendedor e à corretora ou intermediadora. Confirme o histórico de reparos, conflitos com vizinhos, conteúdo de acidentes ou incidentes, orientações administrativas recebidas, disputas de divisa e existência ou não de recorrência de infiltração.
Do lado do vendedor, também não basta responder apenas ao que foi perguntado. Ao separar claramente os fatos conhecidos, os fatos desconhecidos e os fatos que não foram investigados, é possível reduzir disputas sobre responsabilidade por não conformidade contratual. Explicações vagas podem parecer mais fáceis no curto prazo, mas inevitavelmente pesam na saída do investimento.
O que verificar nos primeiros 90 dias após a aquisição
Depois de adquirir um imóvel com defeito, a verificação logo após a entrega é essencial. Se forem adiadas as checagens sobre infiltração, falhas de equipamentos, limites do terreno, explicações aos vizinhos e compartilhamento de informações com a administradora, depois ficará difícil distinguir se o problema já existia na compra ou se surgiu por má gestão após a aquisição.
No caso de imóveis para investimento, dentro dos primeiros 90 dias após a aquisição devem ser organizados: a prioridade dos reparos, o texto de divulgação, as condições da oferta de locação, a possibilidade de acionar seguros e os materiais explicativos para futura revenda. Em vez de encerrar a análise dizendo apenas que “foi comprado barato por causa do defeito”, é preciso decidir também como esse ativo será administrado durante a operação para que possa ser tratado como imóvel gerador de renda.
Perguntas frequentes
Imóveis com defeito devem sempre ser evitados?
A. Não necessariamente. A decisão deve considerar em conjunto a possibilidade de solução, o preço, o dever de explicação e a estratégia de saída.
Consultar apenas o Oshima Teru já basta?
A. Não basta. Use como informação de referência e faça a confirmação cruzada por meio do formulário de divulgação, da explicação de pontos importantes do negócio e da checagem com a administradora.
O que significa responsabilidade por não conformidade contratual?
A. É o regime em que o vendedor assume determinada responsabilidade quando o conteúdo do contrato e o estado real do imóvel não coincidem.
Depois de quantos anos um defeito psicológico deixa de exigir divulgação?
A. Não existe uma regra única. É necessário verificar, de acordo com as diretrizes, o tipo de transação, a natureza do caso, o tempo decorrido e a existência ou não de limpeza especial.
Referências
