Es gibt Immobilien, die unter Verstoß gegen das Baugesetz oder kommunale Verordnungen errichtet wurden. Für Investoren und Eigentümer ist es ein wichtiger Teil des rechtlichen Risikomanagements, das Risiko eines versehentlichen Erwerbs einer Immobilie mit überschrittener Geschossflächenzahl sowie die passende Verkaufsstrategie genau zu verstehen. In diesem Beitrag erläutern wir aus Investorensicht die Arten solcher Immobilien, die Gründe für ihre eingeschränkte Verkäuflichkeit und die wesentlichen Punkte für einen erfolgreichen Verkauf.
Was ist eine Immobilie mit überschrittener Geschossflächenzahl? Zwei Arten, die Sie kennen sollten
Immobilien mit überschrittener Geschossflächenzahl lassen sich im Wesentlichen in zwei Kategorien einteilen: „rechtswidrige Bauwerke“ und „Bestandsimmobilien mit heutiger Nichtkonformität“. Für Investitionsentscheidungen ist diese Unterscheidung von großer Bedeutung.
Was ist ein rechtswidriges Bauwerk?
Ein rechtswidriges Bauwerk ist ein Gebäude, das unter Verstoß gegen die im Baugesetz oder in Verordnungen festgelegten Anforderungen errichtet wurde. Dazu zählen neben einer überschrittenen Geschossflächenzahl auch Abweichungen vom genehmigten Bauantrag oder eine Nutzung außerhalb des genehmigten Zwecks. Häufig entsteht ein rechtswidriger Zustand auch unbeabsichtigt durch nicht beantragte Anbauten oder Umbauten; wird dies festgestellt, können Sanktionen folgen.
Was ist eine Bestandsimmobilie mit heutiger Nichtkonformität?
Eine Bestandsimmobilie mit heutiger Nichtkonformität ist eine Immobilie, die zum Zeitpunkt ihrer Errichtung den Vorgaben des Baugesetzes entsprach, durch spätere Gesetzesänderungen jedoch nicht mehr den aktuellen Standards entspricht. Anders als bei einem rechtswidrigen Bauwerk gibt es keine behördliche Anordnung zur Korrektur, doch bei Umbauten mit Vergrößerung der Gesamtgeschossfläche oder bei einem Neubau muss die Immobilie an die geltenden Standards angepasst werden.
Warum sind Verkauf und Finanzierung bei Immobilien mit überschrittener Geschossflächenzahl schwierig?
Die geringe Liquidität solcher Immobilien ist auf den Mechanismus von Immobilienkäufen und -verkäufen sowie auf die Prüfungsmaßstäbe von Finanzinstituten zurückzuführen.
Wohnungsbaudarlehen und Finanzierung sind kaum möglich
Bei rechtswidrigen Bauwerken ist die Nutzung eines Wohnungsbaudarlehens faktisch nicht möglich, sodass Transaktionen in der Regel nur gegen Barzahlung erfolgen. Auch bei Bestandsimmobilien mit heutiger Nichtkonformität fällt der Beleihungswert niedriger aus, was die Finanzierung erschwert. Da Finanzinstitute bei der Bestellung einer Hypothek stark auf den Sicherheitenwert achten, vermeiden sie Finanzierungen für Immobilien mit geringer Liquidität und schwacher Verwertbarkeit.
Ein Neubau in gleicher Größe ist beim Wiederaufbau nicht möglich
Bestandsimmobilien mit heutiger Nichtkonformität können im aktuellen Zustand weiter genutzt werden, doch bei einem Neubau müssen die aktuellen gesetzlichen Vorgaben eingehalten werden. Dadurch ist es schwierig, ein Gebäude in derselben Größe wie zuvor neu zu errichten, was zu einer faktischen Minderung des Immobilienwerts führt.
Welche vier Punkte sind beim Verkauf einer Immobilie mit überschrittener Geschossflächenzahl wichtig?
Auch wenn die Geschossflächenzahl überschritten ist, bedeutet das nicht, dass ein Verkauf völlig unmöglich ist. Prüfen Sie je nach Situation die folgenden vier Ansätze.
1. Überprüfung der Geschossflächenzahl durch Neuvermessung
Prüfen Sie zunächst, ob eine erneute Vermessung der Geschossflächenzahl sinnvoll ist. In manchen Fällen stellt sich heraus, dass die Immobilie tatsächlich konform ist, weil die frühere Vermessung ungenau war. Wichtig ist, nicht vorschnell von einem Verstoß auszugehen, sondern eine Neuvermessung durch Fachleute vornehmen zu lassen.
2. Die größere Fläche als Vorteil herausstellen
Bestandsimmobilien mit heutiger Nichtkonformität unterliegen keiner behördlichen Korrekturanordnung und können daher weiter bewohnt werden, sofern sie nicht gegen brandschutzrechtliche Vorschriften verstoßen. Eine mögliche Strategie ist es, die im Vergleich zu den ursprünglichen Bauvorgaben größere nutzbare Fläche als Vorteil zu kommunizieren und gezielt Käufer anzusprechen, die Wert auf Größe legen.
3. Legalisierung durch flächenreduzierenden Umbau
Da die Geschossflächenzahl das Verhältnis der Gesamtgeschossfläche zur Grundstücksfläche ist, kann ein flächenreduzierender Umbau unter Umständen dazu führen, dass die heutige Nichtkonformität beseitigt wird. Nach der Legalisierung kommt die Immobilie möglicherweise für ein Wohnungsbaudarlehen infrage, wodurch sich der Kreis potenzieller Käufer deutlich erweitert.
4. Verkauf als Grundstück mit Altbestand
Dabei wird der Gebäudewert faktisch auf null gesetzt und das Objekt als Grundstück mit Altbestand verkauft. Für Käufer, die eine Nutzung des Grundstücks nach dem Abriss planen (z. B. Investoren oder Ankaufsgesellschaften), kann dies attraktiv sein. Voraussetzung ist allerdings, dass es sich um eine leerstehende Immobilie handelt.
FAQ: Häufige Fragen zu Immobilien mit überschrittener Geschossflächenzahl
F. Ist es problematisch, weiterhin in einer Immobilie mit überschrittener Geschossflächenzahl zu wohnen?
Handelt es sich um eine Bestandsimmobilie mit heutiger Nichtkonformität, gibt es keine behördliche Korrekturanordnung, und die Nutzung kann grundsätzlich fortgesetzt werden. Bei Anbauten, Umbauten oder einem Neubau ist jedoch die Einhaltung des aktuellen Rechts erforderlich.
F. Worin liegt der Unterschied zwischen einem rechtswidrigen Bauwerk und einer Bestandsimmobilie mit heutiger Nichtkonformität?
Ein rechtswidriges Bauwerk verstößt bereits seit seiner Errichtung gegen geltendes Recht und kann sanktioniert werden. Eine Bestandsimmobilie mit heutiger Nichtkonformität war zum Zeitpunkt der Errichtung rechtmäßig, erfüllt aber infolge von Gesetzesänderungen die aktuellen Standards nicht mehr und ist nicht Gegenstand einer behördlichen Sanktion.
F. Sind Wohnungsbaudarlehen für Immobilien mit überschrittener Geschossflächenzahl grundsätzlich ausgeschlossen?
Bei rechtswidrigen Bauwerken sind Wohnungsbaudarlehen in der Regel nicht möglich. Bei Bestandsimmobilien mit heutiger Nichtkonformität hängt dies vom jeweiligen Finanzinstitut ab; wegen des niedrigeren Beleihungswerts sind die Finanzierungsbedingungen jedoch strenger als bei regulären Immobilien.
F. Mit welchen Kosten ist ein flächenreduzierender Umbau verbunden?
Die Kosten eines flächenreduzierenden Umbaus unterscheiden sich je nach Größe, Konstruktion und Bauweise erheblich. Da solche Maßnahmen in manchen Fällen teurer sein können als ein Ausbau, empfehlen wir, Verkaufserlös und Umbaukosten gemeinsam mit Fachleuten sorgfältig zu kalkulieren.
F. Worauf ist beim Verkauf als Grundstück mit Altbestand zu achten?
Voraussetzung ist, dass die Immobilie leer steht. Zudem ist eine Verhandlung erforderlich, um die Abrisskosten im Verkaufspreis zu berücksichtigen. Planen Sie daher auf der Basis, dass der Preis unter dem üblichen Marktniveau liegen kann.
