시중에는 건축기준법이나 조례를 위반해 지어진 부동산이 존재합니다. 투자자와 오너에게는 용적률 초과 물건을 잘못 취득할 위험과 그 매각 전략을 정확히 이해해 두는 것이 중요한 법률 리스크 관리입니다. 이번 글에서는 투자자 관점에서 용적률을 초과한 물건의 유형, 잘 팔리지 않는 이유, 매각 시 핵심 포인트를 설명드리겠습니다.
용적률 초과 물건이란 무엇인가? 두 가지 유형을 이해하기
용적률 초과 물건은 크게 "위반 건축물"과 "기존 부적격 물건"의 두 종류로 분류됩니다. 투자 판단에서 이 구분은 매우 중요합니다.
위반 건축물이란?
위반 건축물이란 건축기준법이나 조례에서 정한 조건을 위반하여 건설된 건축물을 말합니다. 용적률 초과 외에도 확인신청 내용과 다른 시공, 허가받지 않은 용도의 사용 등이 이에 해당합니다. 신청 없이 진행한 증축이나 개보수로 인해 의도치 않게 위반 상태가 되는 경우도 많으며, 적발되면 제재 대상이 됩니다.
기존 부적격 물건이란?
기존 부적격 물건이란 건축 당시에는 건축기준법에 적합했지만, 이후 법 개정으로 현행 기준에 맞지 않게 된 물건을 의미합니다. 위반 건축물과 달리 행정기관으로부터 시정명령을 받지는 않지만, 연면적을 늘리는 리모델링이나 재건축 시에는 현행 기준에 맞춰야 합니다.
왜 용적률 초과 물건은 매각과 자금 조달이 어려운가?
용적률 초과 물건의 유동성이 낮은 이유는 부동산 매매의 구조와 금융기관의 심사 기준에 있습니다.
주택담보대출과 금융 조달이 어렵다
위반 건축물의 경우 주택담보대출 이용은 사실상 불가능하며, 거래는 현금으로만 진행되는 경우가 많습니다. 기존 부적격 물건도 담보평가액이 낮게 책정되기 때문에 자금 조달이 어렵습니다. 금융기관은 저당권 설정 시 담보가치를 중시하므로, 유동성과 현금화 가능성이 낮은 물건에 대한 대출을 꺼리는 경향이 있습니다.
재건축 시 같은 규모로 다시 지을 수 없다
기존 부적격 물건은 현재 상태로 계속 사용할 수 있지만, 재건축할 때에는 현행 법령을 따라야 합니다. 그 결과, 이전과 같은 규모의 건물을 다시 짓기 어려워지며, 이는 물건 가치의 실질적인 하락으로 이어집니다.
용적률 초과 물건을 매각하기 위한 4가지 핵심 포인트는 무엇인가?
용적률이 초과되었다고 해도 매각이 완전히 불가능한 것은 아닙니다. 아래의 네 가지 접근법을 상황에 맞게 검토해 보시기 바랍니다.
1. 재측량을 통한 용적률 확인
우선 용적률을 다시 측정하는 방안을 검토해 보시기 바랍니다. 이전 측량의 정밀도가 충분하지 않아 실제로는 기준에 적합한 경우도 있습니다. 처음부터 위반이라고 단정하지 말고 전문가를 통한 재측량을 실시하는 것이 중요합니다.
2. 넓이를 장점으로 어필하기
기존 부적격 물건은 시정명령 대상이 아니므로, 소방법에 위반되지 않는 한 그대로 거주할 수 있습니다. 원래 건축 기준보다 더 넓은 바닥면적을 갖고 있다는 점을 장점으로 제시하고, 넓이를 중시하는 매수자에게 접근하는 전략이 가능합니다.
3. 감축 리모델링으로 적법화하기
용적률은 대지면적 대비 연면적의 비율이므로, 연면적을 줄이는 "감축 리모델링"을 통해 기존 부적격 상태를 해소할 수 있는 경우가 있습니다. 적법화 이후에는 주택담보대출 대상이 될 수 있어 매수자 범위가 크게 넓어집니다.
4. 오래된 주택이 있는 토지로 매각하기
건물 가치를 0으로 보고 오래된 주택이 있는 토지로 매각하는 방법입니다. 철거 후 토지 활용을 전제로 하는 매수자(예: 투자자·매입업체)에게는 매력적인 조건이 될 수 있습니다. 다만 빈집 상태여야 한다는 조건이 있습니다.
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FAQ: 용적률 초과 물건에 관한 자주 묻는 질문
Q. 용적률이 초과된 물건에 그대로 거주해도 문제가 없나요?
기존 부적격 물건이라면 행정기관의 시정명령 없이 그대로 사용할 수 있습니다. 다만 증축, 개보수, 재건축 시에는 현행 법령에 대한 적합성이 요구됩니다.
Q. 위반 건축물과 기존 부적격 물건은 어떻게 다른가요?
위반 건축물은 건축 당시부터 법령을 위반한 건물로 제재 대상이 됩니다. 기존 부적격 물건은 건축 당시에는 적법했지만 법 개정으로 현행 기준을 충족하지 못하게 된 물건으로, 행정처분 대상은 아닙니다.
Q. 용적률이 초과된 물건은 주택담보대출을 전혀 이용할 수 없나요?
위반 건축물은 일반적으로 주택담보대출이 어렵습니다. 기존 부적격 물건은 금융기관에 따라 다르며, 담보평가가 낮아지기 때문에 일반 물건보다 대출 조건이 더 엄격해집니다.
Q. 감축 리모델링 비용은 어느 정도 드나요?
감축 공사의 비용은 규모, 구조, 공법에 따라 크게 달라집니다. 일반적으로 증축보다 비용이 더 많이 드는 경우도 있으므로, 매각 이익과 보수 비용의 균형을 전문가와 함께 산정해 보실 것을 권합니다.
Q. 오래된 주택이 있는 토지로 매각할 때 주의할 점은 무엇인가요?
물건이 빈집 상태여야 합니다. 또한 철거비용을 매각 가격에 반영하는 협상이 필요하므로, 시세보다 낮은 가격 설정이 될 수 있다는 전제 아래 계획을 세우시기 바랍니다.
