Il existe sur le marché des biens construits en violation de la loi sur les normes de construction ou des règlements locaux. Pour les investisseurs et les propriétaires, bien comprendre le risque d’acquérir par erreur un bien dépassant le coefficient d’occupation des sols ainsi que sa stratégie de vente constitue un volet important de la gestion du risque juridique. Nous expliquons ici, du point de vue de l’investisseur, les types de biens en dépassement de COS, les raisons pour lesquelles ils sont difficiles à vendre et les points clés de leur cession.
Qu’est-ce qu’un bien dépassant le coefficient d’occupation des sols ? Comprendre deux catégories
Les biens dépassant le coefficient d’occupation des sols se classent principalement en deux catégories : les « constructions non conformes » et les « biens devenus non conformes ». Dans une décision d’investissement, cette distinction est essentielle.
Qu’est-ce qu’une construction non conforme ?
Une construction non conforme est un bâtiment édifié en violation des conditions prévues par la loi sur les normes de construction ou par les règlements locaux. Outre le dépassement du coefficient d’occupation des sols, sont également concernés les cas où la construction diffère du permis déposé ou où le bien est utilisé pour un usage non autorisé. Il est également fréquent que des extensions ou rénovations réalisées sans autorisation créent involontairement une situation irrégulière, et, lorsqu’elle est découverte, celle-ci peut faire l’objet de sanctions.
Qu’est-ce qu’un bien devenu non conforme ?
Un bien devenu non conforme est un bien qui respectait la loi sur les normes de construction au moment de son édification, mais qui, à la suite d’une évolution de la réglementation, ne satisfait plus aux normes actuelles. Contrairement à une construction non conforme, il ne fait pas l’objet d’une injonction administrative de mise en conformité. En revanche, en cas de rénovation augmentant la surface de plancher totale ou de reconstruction, il faudra se conformer aux normes en vigueur.
Pourquoi les biens dépassant le coefficient d’occupation des sols sont-ils difficiles à vendre ou à financer ?
La faible liquidité des biens dépassant le coefficient d’occupation des sols s’explique par le fonctionnement des transactions immobilières et par les critères d’examen des établissements financiers.
Impossible d’obtenir un prêt immobilier ou un financement
Dans le cas d’une construction non conforme, l’utilisation d’un prêt immobilier est en pratique impossible, et la transaction se limite à un paiement comptant. Même pour un bien devenu non conforme, la valeur retenue comme garantie est généralement faible, ce qui rend le financement difficile. Les établissements financiers accordant une grande importance à la valeur de la sûreté lors de la prise d’hypothèque, ils hésitent à financer des biens à faible liquidité et à faible capacité de revente rapide.
Il n’est pas possible de reconstruire à l’identique en termes de volume
Les biens devenus non conformes peuvent continuer à être utilisés en l’état, mais, en cas de reconstruction, ils doivent respecter la réglementation en vigueur. En conséquence, il devient difficile de reconstruire un bâtiment de la même ampleur qu’auparavant, ce qui entraîne une baisse réelle de la valeur du bien.
Quels sont les 4 points clés pour vendre un bien dépassant le coefficient d’occupation des sols ?
Même en cas de dépassement du coefficient d’occupation des sols, la vente n’est pas totalement impossible. En fonction de votre situation, examinez les quatre approches suivantes.
1. Vérifier le coefficient d’occupation des sols par un nouveau mesurage
Commencez par envisager un nouveau calcul du coefficient d’occupation des sols. Dans certains cas, le bien respecte en réalité les normes parce que la précision du précédent mesurage était insuffisante. Il est important de ne pas conclure trop vite à une infraction et de procéder à un nouveau mesurage par un professionnel.
2. Mettre en avant la surface comme un atout
Les biens devenus non conformes ne sont pas visés par une injonction de mise en conformité et peuvent donc rester habitables tant qu’ils ne contreviennent pas à la réglementation incendie. Il existe une stratégie consistant à présenter comme un avantage le fait qu’ils disposent d’une surface de plancher plus importante que celle prévue par les normes de construction initiales et à cibler des acheteurs sensibles à cet argument.
3. Régulariser grâce à des travaux de réduction de surface
Le coefficient d’occupation des sols étant le rapport entre la surface de plancher totale et la surface du terrain, il est parfois possible de supprimer la situation de non-conformité au moyen de travaux de réduction de surface diminuant la surface de plancher totale. Après régularisation, le bien peut redevenir éligible à un prêt immobilier et le nombre d’acheteurs potentiels s’élargit fortement.
4. Vendre comme terrain avec maison ancienne
Cette méthode consiste à considérer la valeur du bâtiment comme nulle et à vendre le bien comme terrain avec maison ancienne. Pour les acquéreurs qui envisagent une utilisation du terrain après démolition (comme des investisseurs ou des sociétés de rachat), cela peut constituer une condition attractive. Toutefois, le logement doit être vacant.
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FAQ : Questions fréquentes sur les biens dépassant le coefficient d’occupation des sols
Q. Peut-on continuer à habiter un bien dépassant le coefficient d’occupation des sols sans problème ?
S’il s’agit d’un bien devenu non conforme, il n’y a pas d’injonction administrative de mise en conformité et il est possible de continuer à l’utiliser en l’état. En revanche, en cas d’extension, de rénovation ou de reconstruction, la conformité à la réglementation actuelle sera exigée.
Q. Quelle est la différence entre une construction non conforme et un bien devenu non conforme ?
Une construction non conforme est un bâtiment en infraction avec la réglementation dès son édification et peut faire l’objet de sanctions. Un bien devenu non conforme était légal au moment de sa construction, mais ne satisfait plus aux normes actuelles en raison d’une réforme réglementaire, et ne relève pas d’une sanction administrative.
Q. Un bien dépassant le coefficient d’occupation des sols ne permet-il absolument pas d’obtenir un prêt immobilier ?
Pour une construction non conforme, le prêt immobilier est en général impossible. Pour un bien devenu non conforme, cela dépend de l’établissement financier ; comme la valeur de garantie diminue, les conditions de financement sont plus strictes que pour un bien standard.
Q. Combien coûtent des travaux de réduction de surface ?
Le coût de ces travaux varie fortement selon l’ampleur, la structure et la méthode de construction. Dans certains cas, ils peuvent coûter plus cher qu’une extension ; il est donc recommandé d’évaluer avec un professionnel l’équilibre entre le gain de cession et le coût des travaux.
Q. Quels points de vigilance faut-il avoir lors d’une vente comme terrain avec maison ancienne ?
Le bien doit être vacant. En outre, comme il faudra négocier la prise en compte du coût de démolition dans le prix de vente, établissez votre plan en partant du principe que le prix sera inférieur au prix du marché.
