Um dos custos que tende a passar despercebido no investimento em apartamentos usados é o imposto de aquisição imobiliária. Para não ser surpreendido pela notificação de pagamento enviada após a aquisição, é importante compreender previamente a forma de cálculo, as medidas de redução e os demais tributos.
O que é o imposto de aquisição imobiliária de um apartamento usado?
O imposto de aquisição imobiliária é um tributo local cobrado pela província quando um imóvel é adquirido, incidindo apenas uma vez sobre o terreno e sobre a construção.Como a notificação de pagamento é enviada pela prefeitura após a ocupação, é indispensável incluí-lo no cálculo do custo de aquisição.
Fórmula básica de cálculo
Imposto de aquisição imobiliária = valor de avaliação do imposto sobre ativos fixos × 3%（alíquota padrão de 4%, regra especial válida até 31 de março de 2024）
Quando as medidas de redução são aplicáveis, o valor do imposto diminui.
Como calcular o imposto de aquisição imobiliária sobre o terreno?
No caso do terreno de um apartamento usado (propriedade em condomínio), a fórmula é a seguinte.
Imposto de aquisição imobiliária sobre o terreno = （valor de avaliação do imposto sobre ativos fixos × 1/2 × 3%）− valor da dedução
Para o valor da dedução, aplica-se o maior entre ① e ② abaixo.
- ①45.000 ienes
- ②preço por 1 m² do terreno × 1/2 × o dobro da área privativa construída（limite de 200 m²）× 3%
Entre os requisitos para a dedução estão, por exemplo, a aquisição do terreno também dentro de 1 ano após a aquisição de uma residência existente compatível com os padrões sísmicos.
Quais são as condições para a medida de redução da construção?
Para receber a medida de redução referente à parte da construção, é necessário cumprir todos os requisitos abaixo.
- Residência adquirida por pessoa física para moradia própria
- Área entre 50 m² e 240 m²（em condomínios, área privativa + área proporcional das partes comuns）
- No caso de estrutura de madeira ou aço leve, construção realizada há no máximo 20 anos contados retroativamente da data de aquisição; no caso de estrutura de aço ou concreto armado, no máximo 25 anos
- Ou data de construção registrada em cartório a partir de 1º de janeiro de 1982
Para o valor da dedução por ano de construção do imóvel elegível（Tóquio）, consulte o artigo sobre medidas de redução e pedido de restituição do imposto de aquisição imobiliária.
Outros tributos incidentes na aquisição de um apartamento usado
Imposto do selo
É cobrado na elaboração do contrato de compra e venda.O pagamento é feito por meio da afixação do selo fiscal correspondente ao valor da transação. Há medida de redução（aplicável quando o valor do contrato excede 100 mil ienes e o documento é elaborado dentro do período elegível）.
Imposto de registro e licença
É cobrado no momento do registro da transferência de propriedade. A fórmula é “valor de avaliação do imposto sobre ativos fixos × alíquota”, e para aquisição destinada à moradia própria, a alíquota padrão de 20/1000 é reduzida para 3/1000（desde que sejam atendidos requisitos como edifício resistente ao fogo com até 25 anos e área mínima de 50 m²）.
Imposto sobre consumo
Quando a empresa imobiliária é a vendedora, o imposto sobre consumo incide sobre a parte da construção.Transações entre pessoas físicas e transações de terreno são isentas de imposto sobre consumo.Na compra de imóvel para investimento, em alguns casos é possível receber restituição do imposto sobre consumo como compra tributável.
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Perguntas frequentes（FAQ）
Q. Quando é o prazo de pagamento do imposto de aquisição de um apartamento usado?
A. O pagamento deve ser feito até a data indicada na notificação enviada pela prefeitura. Como há incidência de multa e juros por atraso após o vencimento, inclua esse valor no seu planejamento financeiro.
Q. O que acontece se eu comprar para investimento um apartamento usado que não atende aos requisitos da medida de redução?
A. No caso de imóvel para investimento que não seja destinado à moradia própria, muitas vezes a medida de redução da construção não pode ser aplicada. No entanto, a dedução do terreno pode ser aplicável dependendo das condições.
Q. O que devo fazer se tiver dificuldade para pagar o imposto de aquisição imobiliária?
A. Em alguns municípios, existe um sistema de prorrogação ou parcelamento. Recomendamos consultar a repartição tributária provincial logo após a aquisição.
Q. Como posso estimar o custo tributário total na compra de um apartamento usado?
A. Somando o imposto de aquisição imobiliária, o imposto de registro e licença e o imposto do selo, o custo costuma corresponder a cerca de 1% a 3% do custo de aquisição. Inclua necessariamente esses valores no custo de aquisição ao calcular a rentabilidade.
