No investimento em apartamentos, a decisão de usar ou não um financiamento é uma das escolhas mais importantes, pois afeta diretamente a rentabilidade, a gestão de risco e o fluxo de caixa. A escolha entre "compra à vista vs. uso de financiamento para investimento" precisa ser feita com entendimento preciso do trade-off entre o efeito de alavancagem e o custo dos juros.
Quatro vantagens de contratar financiamento no investimento em apartamentos
1. Ampliação do retorno por meio do efeito de alavancagem
A maior vantagem do investimento imobiliário é que o efeito de alavancagem é extremamente alto em comparação com outros investimentos. Em vez de comprar um imóvel de 5 milhões de ienes apenas com 5 milhões de ienes de capital próprio, adquirir um imóvel de 30 milhões de ienes usando 5 milhões de ienes como entrada aumenta o valor absoluto do retorno em relação à rentabilidade.
Exemplo: no caso de rentabilidade de 5%
No caso de apenas 5 milhões de ienes de capital próprio: retorno anual de 250 mil ienes
No caso de imóvel de 30 milhões de ienes com financiamento para investimento: retorno anual de 1,5 milhão de ienes − pagamento do financiamento = expansão significativa do retorno
2. Efeito de substituição do seguro de vida por meio do seguro de grupo para quitação de saldo devedor (danshin)
Ao aderir ao danshin no momento da contratação de um financiamento para investimento imobiliário, o saldo devedor do empréstimo é quitado pelo seguro em caso de falecimento ou invalidez grave do mutuário. Como é possível deixar para a família um imóvel já quitado, esse mecanismo é altamente valorizado como função de substituição ou complemento do seguro de vida.
3. Preservação dos recursos disponíveis
Ao utilizar financiamento, é possível preservar o capital próprio e manter capacidade de resposta a reparos inesperados, vacância e oportunidades de negócio.
4. Combinação com efeito de economia tributária
Os juros do financiamento podem ser lançados como despesa necessária da renda imobiliária, contribuindo para a redução da renda tributável.
Duas desvantagens de contratar financiamento no investimento em apartamentos
1. Aumento do valor total pago devido ao custo dos juros
No caso de um empréstimo de 30 milhões de ienes, por 30 anos, com juros de 2%, o valor total pago chega a aproximadamente 39,92 milhões de ienes, gerando cerca de 9,92 milhões de ienes apenas em juros. É importante acompanhar a tendência dos juros e escolher com cuidado entre taxa fixa e variável.
2. Complexidade e tempo da análise de crédito
No caso de apartamentos usados, há poucos bancos parceiros das imobiliárias, e muitas vezes é necessário procurar por conta própria a instituição financeira, o que tende a alongar o processo de aprovação.
Qual é a diferença entre financiamento para investimento imobiliário e financiamento habitacional?
| Item de comparação | Financiamento para investimento imobiliário | Financiamento habitacional |
|---|---|---|
| Finalidade de uso | Locação para terceiros e geração de renda | Moradia própria |
| Nível de juros | 1 a 4% (mais alto) | Cerca de 0,3 a 1,5% (mais baixo) |
| Limite de crédito | Avaliado pela renda, patrimônio e rentabilidade do imóvel (mais alto) | Cerca de 5 a 6 vezes a renda anual |
| Critérios de análise | Rentabilidade do imóvel, valor de garantia e perfil do investidor | Renda anual e situação de emprego do mutuário |
| Limite de idade | Relativamente flexível (para pessoas na faixa dos 20 anos, em geral exige-se 3 anos ou mais de vínculo empregatício) | Prazo final de quitação entre 75 e 80 anos; idade mínima de 20 anos |
Critérios práticos para decidir pelo uso de financiamento para investimento
Como indicador padrão para imóveis geradores de renda, a condição mínima é que o yield gap (rentabilidade bruta do imóvel − taxa de juros do financiamento) seja positivo. Em geral, recomenda-se garantir um yield gap superior a 1%. Além disso, também é importante confirmar que o fluxo de caixa (receita de aluguel − pagamento do financiamento − taxa de administração − custo de reparos) seja positivo.
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Perguntas frequentes (FAQ)
Q1. É possível obter financiamento integral sem capital próprio?
Algumas instituições financeiras oferecem financiamento integral (sem entrada), mas em muitos casos a análise é mais rigorosa e a taxa de juros também é mais alta. Em geral, preparar entre 10% e 20% do valor do imóvel como capital próprio facilita obter condições mais favoráveis de crédito.
Q2. Posso ter ao mesmo tempo um financiamento habitacional e um financiamento para investimento?
Sim, mas como o saldo de ambos os financiamentos entra na análise como endividamento existente, isso afeta o valor aprovável e a probabilidade de aprovação. A sequência mais comum é contratar primeiro o financiamento habitacional e depois avaliar o financiamento para investimento.
Q3. Entre taxa fixa e taxa variável no financiamento para investimento imobiliário, qual é mais vantajosa?
Se quiser evitar o risco de alta dos juros, a taxa fixa é mais adequada; se quiser reduzir a carga de pagamento no curto prazo, a taxa variável tende a ser mais vantajosa. Quando a premissa é manter o imóvel no longo prazo, é comum optar pela taxa fixa para assegurar maior estabilidade.
