O custo de grandes reparos é mais difícil de ler do que costumava ser devido ao aumento dos custos de materiais e mão de obra. O que é importante para os proprietários de arrendamento não é apenas reduzir os custos de construção. Isto visa reduzir o risco de retrabalho futuro, mantendo o trabalho necessário e removendo o trabalho desnecessário.
Se você olhar apenas para as palavras “redução de 30%”, pode parecer uma simples negociação de desconto. Porém, o que é eficaz na prática é decifrar estimativas, unificar especificações, detalhar o escopo do trabalho, comparar fornecedores e planejar o tempo dos reparos. O valor de uma rede não está apenas em encontrar um fornecedor barato, mas também em aumentar o número de coisas que você pode usar para tomar decisões.
Pontos principais deste artigo
- Os custos de reparação em grande escala são verificados dividindo-os por item de construção e não pelo montante total.
- As estimativas comparativas têm pouco significado a menos que sejam comparadas com base nas mesmas especificações e quantidades.
- Se a estimativa for muito baixa, será necessário verificar se há trabalho adicional ou falta de cobertura de garantia.
- Quando se trata de planejamento de reparos, dividir o trabalho a ser feito desta vez e o trabalho a ser feito a seguir estabilizará o financiamento.
- A vantagem de usar uma rede é que você pode obter informações não apenas sobre preços, mas também sobre a qualidade da construção e problemas anteriores.
Por que os custos de reparos em grande escala tendem a aumentar
O aumento dos custos unitários não é a única causa dos custos de reparação em grande escala. Outro motivo é que o proprietário toma decisões com base apenas no custo total da estimativa, sem compreender com precisão o escopo da obra.
Principalmente em imóveis mais antigos, serão realizados em simultâneo múltiplos projectos como paredes exteriores, impermeabilizações, pintura de peças de ferro, iluminação de zonas comuns, equipamentos de abastecimento de água e drenagem, etc. Todos parecem necessários, mas não têm o mesmo nível de urgência. Se você não separar a deterioração que deve ser tratada imediatamente das melhorias que podem ser transportadas para o próximo ciclo, você acabará incorrendo em um grande saque de uma só vez.
Além disso, os orçamentos emitidos pelas sociedades gestoras e construtoras incluem andaimes provisórios, reparação de fundações, impermeabilizações, pinturas, impermeabilizações, despesas diversas, etc. O primeiro passo para reduzir custos é detalhar o orçamento em vez de solicitar desconto.
Itens a serem observados primeiro em uma cotação
Em uma estimativa de reparo em grande escala, analisamos a quantidade, o preço unitário, as especificações, a garantia e o trabalho adicional antes de analisar o custo total. Mesmo para a mesma “pintura de parede exterior”, o preço irá variar dependendo do âmbito da reparação da base e do tipo de pintura.
| Itens a verificar | Pontos a serem observados | O que acontece se você ignorar |
|---|---|---|
| Andaimes temporários | Área, período de instalação, medidas de segurança | Não consigo decidir se apenas o custo do andaime é alto ou razoável |
| Reparação de bases | Quantidade de fissuras, levantamentos e defeitos | É provável que ocorram custos adicionais após a construção |
| Vedação | Substituição ou vedação adicional? Há uma diferença no desempenho e durabilidade à prova d'água | |
| Especificações de pintura | Tipo de tinta, número de aplicações, garantia | Mesmo que seja barato, pode deteriorar-se rapidamente |
| Trabalhos de impermeabilização | Método de construção, âmbito de construção, condições de drenagem | Permanece risco de recorrência de vazamentos de chuva |
| Despesas diversas | Custos de gestão do local, eliminação de resíduos, custos de transporte | Difícil de comparar se listado como um conjunto |
Se a estimativa indicar apenas “um conjunto completo de renovações nas paredes exteriores” ou “um conjunto completo de trabalhos de impermeabilização”, a estimativa é fraca como base de comparação. O proprietário deverá confirmar a discriminação de quantidades e especificações com a construtora e preparar o local para um orçamento competitivo.
Como comparar preços sem cometer erros
Estimativas competitivas não significam que você possa obter preços de várias empresas. Mesmo que você liste estimativas com suposições diferentes, não conseguirá entender por que o preço está baixo.
| Condições de comparação | Conteúdo correspondente |
|---|---|
| Escopo do trabalho | Cobertura de paredes exteriores, impermeabilizações, peças em ferro, zonas comuns e equipamentos |
| Especificações | Pintura, método de impermeabilização, período de garantia, número de instalações |
| Quantidade | Número de metros quadrados, número de metros, número de locais, área de andaimes |
| Período de construção | Data de início da construção, cronograma de conclusão, impacto nos inquilinos |
| Trabalho adicional | Quanto está incluído na estimativa e quanto está separado? |
| Garantia | Cobertura, período e isenção de responsabilidade da garantia |
A cotação de preço mais baixo nem sempre é ruim. No entanto, você deve ter cuidado se o reparo de base for uma estimativa, se a garantia for curta ou se as condições para trabalho adicional forem vagas. As economias superficiais podem se traduzir em custos de retrabalho vários anos depois.
Por que as redes ajudam a controlar custos
Quando um proprietário individual compara empresas de construção por conta própria, não é fácil entender o preço, a qualidade, a resposta anterior e a resposta aos problemas após a construção. É aqui que a rede entra em jogo.
Em locais onde vários proprietários, empresas de gestão, empresas de construção e especialistas trocam informações diariamente, você pode verificar os preços do mercado local, exemplos de construções anteriores, respostas pós-construção e até mesmo tendências de reclamações. Ao invés de apenas procurar uma “empresa barata”, fica mais fácil julgar “qual empresa é adequada para esse tamanho de imóvel” e “esse método de construção é realmente necessário?”.
Este é também o valor que a Rede INA almeja. O objectivo não é reduzir os custos de reparação por si só, mas criar uma situação em que os proprietários não fiquem em desvantagem devido à assimetria de informação.
Priorize antes de reduzir as obras
O que se deseja evitar ao fazer reparos em grande escala é deixar apenas as obras de fácil compreensão visual e cortar as obras que protegem o edifício. Mesmo que você limpe o exterior, se a impermeabilização e os reparos nas fundações forem insuficientes, ainda existe o risco de vazamentos e deterioração estrutural.
Considere as seguintes prioridades:
- Construção relacionada à segurança, como vazamento de chuva, vazamento de água, descascamento, etc.
- Impermeabilização e reparação de fundações relacionadas com a vida útil do edifício
- Melhorar as áreas comuns relacionadas à satisfação dos inquilinos
- Melhorias na aparência relacionadas à manutenção do aluguel e capacidade de recrutamento
- Investimento adicional destinado a aumentar o valor futuro dos ativos
Se quiser reduzi-lo, considere primeiro o excesso de especificações e itens de melhoria que podem ser transferidos para o próximo ciclo. Reduzir o trabalho necessário para manter um edifício pode parecer barato no curto prazo, mas pode acabar sendo caro no longo prazo.
Veja planos de reparo e financiamento ao mesmo tempo
Quando se trata de reparos em grande escala, torna-se difícil considerar os fundos assim que eles ocorrem. É importante organizar a idade do edifício, o histórico de reparos anteriores e futuras atualizações de equipamentos, e criar um plano financeiro para 10 anos.
| Tempo | Principais itens a serem verificados | Conceito de planejamento financeiro |
|---|---|---|
| Todos os anos | Avarias em zonas comuns, coberturas, paredes exteriores e equipamentos | Orçamento para pequenas reparações |
| A cada 5 anos | Impermeabilização de peças em ferro, abastecimento e drenagem de água, equipamentos eléctricos | Incluindo diagnóstico de deterioração e atualização de prioridades |
| 10-15 anos | Construção de paredes exteriores, impermeabilizações e andaimes | Garantir fundos para reparos em grande escala |
| Mais de 20 anos | Tubulação, renovação de equipamentos, melhoria de planta baixa | Considerar estratégia de saída e empréstimos |
Ter um plano de reparo pode ajudar a reduzir despesas inesperadas. Ao consultar uma instituição financeira, será mais fácil explicar se o plano e o orçamento estão organizados.
Perguntas frequentes (FAQ)
Q1. Até que ponto os custos de grandes reparações podem ser reduzidos?
R. Depende do estado do imóvel. O que pode ser reduzido são especificações excessivas, trabalhos duplicados, itens superiores ao preço de mercado e trabalhos de melhoria que podem ser transportados para a próxima vez. É importante evitar cortes nos trabalhos de construção relacionados com a segurança e o desempenho da impermeabilização.
Q2. De quantas empresas devo obter uma cotação?
R. O padrão é de 2 a 3 empresas. Porém, se você receber um orçamento sem especificações e quantidades correspondentes, não será possível comparar. Observe não apenas o preço, mas também os termos da garantia, prazo de construção e trabalhos adicionais.
Q3. A estimativa através da sociedade gestora é cara?
R. Não posso dizer com certeza. Se a empresa gestora for responsável pela gestão no local ou pelo suporte de garantia, estes custos poderão ser incluídos. O que importa é se as taxas e o âmbito do controlo são transparentes.
Q4. Qual é a melhor maneira de reduzir custos de reparo?
R. A chave é identificar precocemente a deterioração, detalhar o escopo do trabalho e fazer os pedidos de maneira planejada. Quanto mais urgente for o trabalho, menos opções você terá e maior será o custo.
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