Regras Essenciais para Evitar Sobrepreço e Obter Sucesso Imobiliário

No mundo dos investimentos imobiliários, há uma abundância de informações sobre propriedades com termos atraentes, como "alto rendimento", "nova construção" e "perto da estação". No entanto, se você considerar as informações apresentadas pelo vendedor pelo valor de face, correrá o risco de comprar involuntariamente uma propriedade por um preço significativamente mais alto do que o preço de mercado - o chamado "overpricing". O overpricing é um problema sério que pode pressionar o fluxo de caixa no futuro e, na pior das hipóteses, levar ao fracasso do próprio investimento.

Neste artigo, com base em nossa experiência em várias transações imobiliárias como INA&Associates, explicamos minuciosamente as quatro regras rígidas para evitar o sobrepreço e realizar um investimento imobiliário sólido do ponto de vista de um especialista, com exemplos e dados específicos. Ao ler este artigo até o fim, você terá o conhecimento necessário para avaliar com calma o valor de uma propriedade e negociar o preço com confiança. Esta é uma leitura obrigatória para todo locador que deseja obter sucesso no investimento imobiliário.

1. avaliar o valor da propriedade com base no "aluguel justo" (evitando o sobrepreço)

A primeira porta de entrada para o sucesso ou fracasso no investimento imobiliário depende da precisão com que você avalia o valor de uma propriedade. Em particular, é extremamente perigoso acreditar que o aluguel estabelecido pelo vendedor ou o rendimento da superfície calculado com base nisso é o mesmo.

Pesquisa de mercado minuciosa: calcule você mesmo o "aluguel justo de mercado".

O valor de uma propriedade é determinado pelo aluguel que ela gera. Portanto, a primeira coisa que você deve fazer é uma pesquisa de mercado completa. Você precisa investigar os aluguéis de imóveis com condições semelhantes (por exemplo, idade, tamanho, layout, instalações) na área ao redor do imóvel que está pensando em comprar e calcular você mesmo o "aluguel justo de mercado" que o imóvel deve valer.

Por exemplo, suponha que haja um imóvel em que o vendedor ofereça um aluguel de 80.000 ienes e um rendimento superficial de 6%. No entanto, se o preço de mercado do aluguel de imóveis semelhantes nas proximidades for de 70.000 ienes, você pode julgar que o valor adequado desse imóvel é menor do que o preço pedido pelo vendedor. Essa diferença de ¥10.000 tem um impacto significativo na lucratividade futura.

Como mostra a tabela acima, quando reavaliado com um aluguel justo, o valor da propriedade é JPY 2 milhões menor. Essa é a realidade do preço excessivo.

Base para negociação: coloque com confiança um "preço limite".

Com base no aluguel justo, o "valor real" da propriedade fica claro. Se o aluguel justo for menor do que o aluguel pedido pelo vendedor, essa é uma base clara para negociar o preço, ou seja, colocar um "preço limite". Não hesite em negociar um preço que garanta o rendimento desejado quando a propriedade estiver totalmente ocupada com o aluguel justo que você calculou. Negociações baseadas em dados objetivos, em vez de argumentos emocionais, são a chave para o sucesso.

2. "Privilégios de mudança" excessivos são um sinal de perigo

Desconfie de "privilégios de mudança", especialmente para imóveis recém-construídos e imóveis que alegam rendimentos mais altos do que a taxa de mercado. À primeira vista, esses privilégios podem parecer vantajosos para os locatários, mas por trás deles pode estar escondida a baixa competitividade do imóvel.

Exemplos de vantagens perigosas

Se alguma das seguintes vantagens for excessivamente generosa, isso deve ser visto como um "sinal de perigo" de um problema com a propriedade

• Aluguel gratuito por mais de três meses : o aluguel gratuito por mais de três meses sugere que o imóvel é tão pouco atraente que os inquilinos não se mudarão a menos que o aluguel seja dispensado por esse período.
• Depósito, chaveiro e comissão do agente totalmente gratuitos: ao reduzir o custo inicial a zero, pode ser uma tentativa de atrair inquilinos que normalmente não teriam condições de pagar essa faixa de aluguel.
• Triagem de inquilinos extremamente frouxa: se a propriedade for nova , mas a triagem de inquilinos for extremamente frouxa, o locatário poderá ser forçado a aceitar inquilinos com alto risco de atrasos ou problemas com o aluguel.

Esses benefícios são sinais claros do mercado de que o aluguel estabelecido é muito alto e que a localização e a propriedade em si não são competitivas. Antes de considerar a compra de um imóvel, é necessário avaliar rigorosamente se o imóvel pode ser totalmente ocupado sem esses privilégios e se é possível esperar uma administração estável do aluguel a longo prazo.

3. entender as características da área e a "sazonalidade" do mercado

O mercado de aluguel nem sempre tem uma demanda constante. Uma compreensão precisa das características da área em que o imóvel está localizado e da "sazonalidade" da demanda de aluguel é essencial para gerenciar o risco de vacância.

Identificação de grupos-alvo e alta sazonalidade

Primeiro, identifique qual grupo demográfico tem as principais necessidades de aluguel na área. Por exemplo, estudantes nas proximidades de um campus universitário, funcionários de escritório em um apartamento para pessoas solteiras no centro da cidade ou famílias em uma casa independente nos subúrbios.

Em seguida, identifique a "alta temporada", quando esse grupo-alvo provavelmente se mudará. Geralmente, o período de janeiro a março, quando os estudantes e os recém-chegados à força de trabalho estão se mudando, é quando a demanda é mais alta. No entanto, algumas áreas podem ter suas próprias características sazonais, como o início do outono, quando as empresas se mudam, ou quando os trabalhadores da fábrica entram e saem da área.

Em particular, em áreas em que a demanda se concentra em determinadas épocas do ano, como áreas estudantis, se você perder a alta temporada, há o risco de o imóvel ficar vago por quase um ano até a próxima grande mudança, o que torna muito mais difícil gerenciá-lo. Antes de comprar, é importante reunir informações detalhadas, por exemplo, por meio de entrevistas com agências de aluguel na área.

4. Cálculo rigoroso dos custos de aluguel

Ao avaliar a rentabilidade de uma propriedade, é muito perigoso tomar decisões com base apenas no rendimento superficial. Na realidade, vários custos são incorridos no processo de recrutamento de inquilinos e na celebração de um contrato. Esses "custos operacionais reais", ou seja, os custos de locação, precisam ser rigorosamente estimados e o fluxo de caixa calculado.

"Custos ocultos" frequentemente ignorados

Os custos de locação incluem

• Perda de oportunidade de vaga: o custo mais significativo. Por exemplo, se um quarto com aluguel de 80.000 ienes ficar vago por dois meses, isso, por si só, pode resultar em uma perda de 160.000 ienes na receita.
• Custos de publicidade (AD): são taxas de sucesso pagas às agências de aluguel para encontrar inquilinos o mais rápido possível. Geralmente, é equivalente a um ou dois meses de aluguel, mas em áreas altamente competitivas pode ser mais.
• Aluguel gratuito: um período sem aluguel oferecido como vantagem pela mudança também deve ser reconhecido como um custo, pois você está perdendo a renda que teria recebido.
• Custos de restauração: os custos de limpeza e reparo após a mudança também são um custo para receber o próximo inquilino.

É essencial simular, antes de comprar, se você ainda será capaz de gerar fluxo de caixa suficiente (renda residual) depois de levar em conta todos esses custos. O planejamento realista de receitas e despesas, em vez de ser influenciado por números superficiais, é fundamental para a realização de um investimento imobiliário estável no longo prazo.

Conclusão: para decisões de investimento sensatas

Este artigo explicou quatro regras rígidas para evitar o sobrepreço e obter sucesso no investimento imobiliário.

• Calcule o aluguel correto: faça uma pesquisa de mercado completa e determine o valor real da propriedade com base em dados objetivos.
• Analisar as vantagens do aluguel: veja as vantagens excessivas como um sinal de perigo e identifique a verdadeira competitividade da propriedade.
• Entenda a sazonalidade do mercado: entenda as características da área e as ondas de demanda de aluguel para gerenciar o risco de vacância.
• Calcule os custos de locação: planeje as receitas e despesas levando em conta todos os custos operacionais reais, não apenas o rendimento superficial .

Todas essas regras rígidas são fundamentais para o investimento imobiliário, mas são pontos que muitos investidores tendem a ignorar. Você deve sempre analisar o mercado com seus próprios olhos e estar preparado para tomar decisões com calma, sem depender das informações apresentadas pelo vendedor ou pela empresa imobiliária. Esperamos sinceramente que seu investimento imobiliário seja bem-sucedido.

Perguntas frequentes (FAQs)