A gestão de aluguel de apartamentos usados é uma forma de investimento que permite buscar renda estável enquanto reduz o investimento inicial em comparação com imóveis novos. No entanto, se os riscos específicos de imóveis usados não forem compreendidos corretamente, custos inesperados podem pressionar a rentabilidade. Neste artigo, explicamos três pontos essenciais para o sucesso da gestão.
Quais são os riscos da gestão de aluguel de apartamentos usados?
A gestão de apartamentos usados envolve riscos específicos que não existem em imóveis novos. Compreendê-los com antecedência e preparar contramedidas é a base para ter sucesso.
A vida útil dos equipamentos é curta
Em muitos imóveis usados, os equipamentos já estão envelhecidos, e há a possibilidade de que mesmo que o preço do imóvel seja baixo, o custo de substituição dos equipamentos gere um grande ônus. Antes da compra, verifique o estado dos equipamentos e avalie a necessidade de troca ou reparo.
O período de responsabilidade por não conformidade contratual é curto
Em apartamentos usados vendidos por pessoa física, é comum que o período de responsabilidade por não conformidade contratual (antiga responsabilidade por defeitos ocultos) seja definido em cerca de 3 meses ou com isenção. Há o risco de que os custos de reparo de defeitos descobertos após a compra fiquem a cargo do comprador.
Risco de queda no valor do ativo
O valor patrimonial de um apartamento é mais alto quando ele é novo e cai com o passar dos anos. No entanto, há uma tendência de que após o 26º ano, essa queda comece a desacelerar. Se você pretende revender, escolher o imóvel levando essa característica em conta é eficaz.
Risco de vacância
A vacância não apenas leva a receita a zero, como também acelera o envelhecimento do edifício e a redução do valor do ativo. Escolher imóveis com foco em condições de localização, como proximidade da estação e conveniência para compras é a base das medidas contra vacância.
Como encontrar uma imobiliária confiável?
Para reduzir a taxa de vacância, é indispensável pesquisar de forma abrangente meios de divulgação, rede entre corretores e estratégia de vendas e trabalhar em conjunto com uma imobiliária confiável. Entenda com antecedência os pontos para escolher uma administradora.
Como os custos operacionais devem ser administrados?
Os custos operacionais (taxa de administração, fundo de reserva para reparos e imposto sobre ativos fixos) devem ser simulados com precisão antes de iniciar a operação. Em apartamentos usados, a taxa de administração e o fundo de reserva para reparos já costumam estar relativamente definidos no momento da compra, por isso verifique o plano futuro de reparos e a possibilidade de reajustes.
Perguntas frequentes (FAQ)
Q. Entre a gestão de apartamentos usados e a de apartamentos novos, qual é mais vantajosa?
Se o objetivo é reduzir o custo inicial, o usado é mais vantajoso; se a prioridade é uma operação estável de longo prazo, o novo tende a ser melhor. Embora imóveis usados possam oferecer maior rentabilidade, eles também trazem risco relacionado aos equipamentos, por isso a decisão deve ser tomada de forma abrangente.
Q. Qual é a faixa de referência para a rentabilidade bruta de apartamentos usados?
Em áreas centrais, a referência é de 4% a 6%, e em áreas suburbanas, de 6% a 10%. No entanto, é importante avaliar pela rentabilidade líquida (após descontar os custos operacionais).
Q. O que deve ser obrigatoriamente verificado ao comprar um apartamento usado?
É indispensável verificar estes três pontos: o saldo do fundo de reserva para reparos, a existência de um plano de grandes reparos e a situação de gestão da associação de condôminos.
