No investimento em condomínios usados, escolher “qual faixa de idade do imóvel selecionar” é uma decisão importante tanto para a rentabilidade quanto para a gestão de riscos. Como o preço de compra tende a ser menor do que o de um imóvel novo, a rentabilidade bruta costuma ser mais alta, mas é necessário selecionar o imóvel com cautela do ponto de vista da deterioração dos equipamentos, do risco de reparos e da resistência sísmica.
Qual é a idade ideal de um condomínio usado para investimento imobiliário?
Na prática do investimento, muitas vezes se considera que condomínios usados com cerca de 20 anos de construção são os mais adequados. Há principalmente duas razões para isso.
Os elementos necessários para a decisão de investimento já estão disponíveis
Em um imóvel com 20 anos de construção, já existem informações como histórico de grandes reparos, situação do fundo de reserva para manutenção e desempenho da taxa de ocupação, ou seja, há elementos suficientes para avaliar a qualidade da gestão do imóvel. Em imóveis novos ou seminovos, esses elementos costumam ser insuficientes. Ao visitar o imóvel, é possível verificar a qualidade da gestão observando o estado das áreas comuns (corredores, bicicletário, área de descarte de lixo, varanda e fachada). Além disso, segundo dados do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão, a vida útil de um condomínio em estrutura RC devidamente administrado é estimada em 117 anos.
O risco de queda de preço após a compra é baixo
Condomínios novos sofrem uma queda acentuada de preço nos primeiros anos após a entrega, mas por volta de 20 anos de construção, a desvalorização tende a se tornar mais gradual. Em Tóquio, dependendo da localização, há casos em que o preço por tsubo sobe em relação ao momento da compra. Imóveis que já demonstram estabilidade no fundo de preço têm risco de perda limitado no momento da venda, o que facilita o planejamento da estratégia de saída.
Quais são os pontos de atenção ao comprar um condomínio usado mais antigo?
Embora existam vantagens, é indispensável confirmar os três pontos a seguir.
Verificar o grau de deterioração dos equipamentos
Imóveis em que pintura externa, impermeabilização e troca de equipamentos são feitas periodicamente tendem a manter boas condições. Solicite a divulgação do plano de reparos e do histórico de manutenção para verificar se a manutenção planejada está sendo executada. Se os equipamentos estiverem envelhecidos, há o risco de ser necessário um investimento de grande porte após a compra.
Confirmar se atende ao novo padrão sísmico (após junho de 1981)
Os imóveis construídos após a revisão do padrão sísmico, em junho de 1981, seguem o novo padrão sísmico. Escolher, sempre que possível, imóveis dentro do novo padrão sísmico traz mais tranquilidade aos locatários e vantagem nas análises de financiamento. Ainda assim, mesmo imóveis do padrão antigo podem ser considerados se já tiverem passado por reforço sísmico.
Confirmar o plano de reparos e o nível do fundo de reserva para manutenção
Grandes reparos costumam ter como referência cerca de 1 milhão a 1,2 milhão de ienes por unidade; em um condomínio de 50 unidades, isso representa algo entre 50 e 60 milhões de ienes. Verifique, por meio dos documentos da associação de moradores, se o fundo de reserva para manutenção está sendo acumulado de forma adequada. Imóveis com reserva insuficiente apresentam alto risco de gerar custos adicionais após a compra.
Para avaliar com precisão a rentabilidade do investimento em condomínios usados, é importante compreender a relação entre definição de aluguel e valor do ativo e, ao mesmo tempo, adquirir critérios de decisão para evitar pagar caro demais.
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Perguntas frequentes (FAQ)
Q. Por quantos anos ainda é possível utilizar um condomínio usado com 20 anos de construção?
Um condomínio em estrutura RC adequadamente administrado pode, em alguns casos, ter vida útil remanescente superior a 80 ou 90 anos. Os fatores que mais determinam sua longevidade são o plano de reparos, o nível do fundo de reserva e o histórico efetivo das obras realizadas.
Q. Condomínios usados no padrão sísmico antigo devem ser evitados como investimento?
Não necessariamente. Se o imóvel já tiver passado por diagnóstico sísmico e obras de reforço, a segurança pode estar assegurada. No entanto, como pode haver desvantagem na análise de financiamento, é importante confirmar previamente com a instituição financeira.
Q. Qual é o “nível adequado” do fundo de reserva para manutenção?
Segundo as diretrizes do Ministério da Terra, Infraestrutura, Transporte e Turismo do Japão, uma referência é a partir de 200 ienes por ㎡ por unidade ao mês. Ainda assim, como isso varia conforme a escala do imóvel, a estrutura e a localização, é preciso avaliar em conjunto com o plano de manutenção de longo prazo.
Q. Qual é a estratégia de saída ao comprar um condomínio de 20 anos para investimento?
As principais saídas são: 1) manter a locação para garantir receita estável, 2) vender quando o imóvel atingir 35 a 40 anos de construção e 3) vender ou relocar após agregar valor com uma reforma. O momento ideal deve ser definido com base na localização, no estado de manutenção e nas condições do mercado.
Q. Qual é a referência de taxa de corretagem na compra de um condomínio usado?
O limite legal é de 3% do preço de venda mais 60 mil ienes (sem imposto). Ainda assim, algumas empresas oferecem descontos em determinados casos. Inclua esse item obrigatoriamente no cálculo do custo total de aquisição do imóvel.
