도쿄 오피스 시장의 양극화 | 공실률 0.7%와 26%가 동시에 존재하는 이유

도쿄 도심의 오피스 시장에 이제까지 없었던 분단이 나타나고 있습니다. 오테마치·마루노우치 지역의 A클래스 빌드에서는 공실률이0.7%로 사실상 만실 상태가 이어지는 한편, 신축 빌드(준공 1년 미만)의 공실률은26.3%라는 이례적인 수치를 기록하고 있습니다. 같은 '도쿄의 오피스'임에도 이 정도의 격차가 동시에 존재하는 이유는 무엇일까요. 그리고 '재개발 지역을 매입하면 안심'이라는 오랜 통념은 지금도 정말 유효할까요. 이 글에서는 최신 데이터를 바탕으로 도쿄 오피스 시장의 구조 변화를 읽어내고, 자산가·부동산 보유자·경영자가 알아두어야 할 투자 판단의 축을 제시합니다.

도심 오피스 양극화의 현황 데이터

도쿄 비즈니스 지구(지요다·주오·미나토·신주쿠·시부야 5구)의 평균 공실률은 3.73%(2025년 4월 시점)로, 겉으로 보기에는 안정된 수준처럼 보입니다. 그러나 이 평균값은 '시장의 실상'을 크게 가리고 있습니다.

프라임 에어리어(마루노우치·오테마치)의 공실률은0.7%입니다. A클래스 빌드 238개 동 가운데 158개 동(66%)이 사실상 만실 상태에 있습니다. 반면 신축 빌드의 공실률은26.26%로, 4개 동 중 1개 동 이상이 공실인 심각한 상황입니다. 미키쇼지(三鬼商事)가 매월 발표하는 도쿄 오피스 마켓 리포트에서도 2026년 2월 시점의 신축 빌드 공실률이 9.57%로, 기존 빌드의 2.04%를 크게 웃돌고 있음을 보여주고 있으며, 시장의 분단은 계속되고 있습니다.

더욱 심각한 것은 장기 공실의 급증입니다. 1년 이상 공실률 20%를 넘는 대형 빌드(5,000평 초과)의 장기 공실 면적은18.5만㎡에 달하며, 2021년 대비12배 증가라는 전례 없는 속도로 확대되고 있습니다. '도쿄 오피스는 강하다'는 인식이 정착되는 가운데, 그 이면에서는 선택받지 못하는 빌드가 조용히 가라앉고 있는 것입니다.

A클래스 빌드와 신축 빌드의 역전 현상

'새로운 빌드일수록 임차가 빠르다'는 상식은 현재의 도쿄 오피스 시장에서는 통하지 않습니다. 오히려 반대 현상이 일어나고 있습니다. 왜 신축인데도 비어 있을까요.

그 답의 상당 부분은입지에 있습니다. 대규모 공급이 집중된 워터프런트 지역(하루미·가치도키·도요스·아리아케)에서는 실제로 최신 설비와 광대한 플로어를 갖춘 신축 빌드가 잇달아 준공되었습니다. 그러나 이러한 지역으로의 접근은 제한된 노선에 의존하고 있어, 직원의 통근 편의성이라는 점에서 도심 주요 역과 직결된 빌드에 크게 뒤처집니다. 기업이 오피스 선택에서 '역세권·복수 노선 접근성'을 최우선으로 두게 된 지금, 아무리 스펙이 높아도 교통이 불편한 빌드는 외면받고 있습니다.

A클래스 빌드가 희소하다는 점도 이 역전 현상을 가속하고 있습니다. 공실률 20% 초과가 7개 동뿐이라는 사실은 '정말 선택받는 빌드는 계속 선택받는다'는 경쟁의 냉엄함을 보여줍니다. 재택근무 시대에 오피스는 필요한가?에서도 논의했듯이, 기업은 오피스의 '양'보다 '질'을 중시하는 방향으로 변화하고 있으며, 그 선별 기준은 갈수록 엄격해지고 있습니다.

Quality Flight(질로의 이동) 현상 분석

기업의 오피스 선별 가속화를 부동산 업계에서는 'Quality Flight(질로의 이동)'라고 부릅니다. 이는 안전자산을 찾아 투자 자금이 이동하는 '플라이트 투 퀄리티'에 빗댄 개념으로, 오피스 시장에서도 동일한 역학이 일어나고 있습니다.

현재 기업이 오피스 선정에서 중시하는 조건은 주로 네 가지입니다. 첫째는역세권·복수 노선 접근성입니다. 우수한 인재의 채용과 정착에는 직원의 통근 편의성이 필수적입니다. 둘째는내진성·최신 설비(BCP 대응)입니다. 난카이 해곡 대지진 리스크에 대한 인식이 높아지는 가운데, 구 내진 기준의 빌드나 설비가 노후화된 빌드는 더 이상 선택받지 못하고 있습니다. 셋째는주변 환경의 충실도입니다. 음식점·상업시설·공원 등, 일하는 사람들이 쾌적하게 지낼 수 있는 환경이 중시됩니다. 넷째는넓은 플로어 설계입니다. 팀의 일체감을 높이는 원플로어 집약과 향후 증원에 대응할 수 있는 유연성이 요구되고 있습니다.

이러한 조건을 충족하는 빌드는 필연적으로 도심 주요 역 주변에 집중됩니다. 그렇기 때문에 오테마치·마루노우치의 공실률이 0.7%가 되고, 워터프런트 지역의 신축 빌드가 26%를 넘는 공실을 안게 되는 구조적 모순이 발생하는 것입니다. 인재에 대한 투자를 경영의 핵심에 두는 기업일수록 오피스 선택에서 타협하지 않는 경향이 있습니다.

워터프런트 지역에 집중되는 장기 공실의 실태

장기 공실의 지역 집중도 이 문제의 심각성을 보여줍니다. 전체 장기 공실 면적의약 61%가 워터프런트 지역(하루미·가치도키·쓰키시마 지역 약 35%, 도요스·아리아케·다쓰미 지역 약 26%)에 집중되어 있습니다.

이 집중의 배경에는 복합적인 요인이 있습니다. 하나는 2010년대 후반부터 이어진 대규모 개발에 따른오피스 공급의 급증입니다. 도쿄 올림픽 관련 개발도 맞물리며 워터프런트 지역에는 수십만 평 규모의 오피스 공급이 이루어졌습니다. 또 하나는교통 접근성의 구조적 한계입니다. 새로운 지하철·BRT 정비 계획은 있지만, 도심 주요 역까지 소요되는 시간과 환승 횟수라는 점에서 지요다구·미나토구의 핵심 입지에는 도저히 미치지 못합니다.

오피스 이전 시 원상회복 의무란 무엇인가?에서도 다루었듯이, 기업이 오피스를 이전할 때에는 원상회복 비용이 발생합니다. 그럼에도 많은 기업이 워터프런트 지역을 떠나 더 높은 편의성을 갖춘 도심으로 돌아가기를 선택한다는 사실은 Quality Flight의 본질적인 강도를 보여줍니다.

'워터프런트 지역의 재개발=자산가치 상승'이라는 단순한 도식은 적어도 오피스 시장에서는 작동하지 않습니다. 재개발 자체는 지역의 매력을 높이지만, 빌드의 수익성은 결국임차인이 들어오는지 여부에 따라 결정됩니다.

투자 전략: 2차 공실의 역발상 활용

이제부터는 투자자 관점에서 이 양극화를 '기회'로 바꾸는 시각을 제시하겠습니다.

재개발이 가져오는 부작용으로 간과되기 쉬운 것이 '2차 공실'입니다. 예를 들어 워터프런트 지역의 신축 빌드로 기업이 이전해 올 때, 그 기업이 떠난 도심의 빌드에는 공실이 생깁니다. 이 2차 공실은 입지 면에서는 우수하지만, 스펙이 시대에 뒤처졌거나 설비가 노후화된 경우가 많습니다. 그렇기 때문에리노베이션 투자 기회가 생깁니다.

A클래스 빌드에 대한 직접 투자가 가격과 공급 측면에서 어려운 경우, 주변의 B클래스 빌드를 취득해 밸류업하는 전략은 매우 유효합니다. 구체적으로는 플로어 설계의 쇄신, 엔트런스의 고사양화, 공조·보안 시스템 업그레이드 등 기업이 Quality Flight에서 중시하는 조건을 후속 투자로 충족시키는 것이 목표입니다.

물론 모든 B클래스 빌드가 투자 대상이 되는 것은 아닙니다. 전제 조건은 '입지의 우위성'입니다. 역세권이고 복수 노선이 확보된 빌드라면 스펙 개선을 통해 A클래스에 가까운 경쟁력을 갖추게 하는 것이 가능합니다. 반대로 입지에 문제가 있는 빌드는 리노베이션을 하더라도 공실 해소에는 한계가 있습니다.

INA의 견해

제가 느끼는 가장 큰 리스크는정보의 지연입니다. 공실률 0.7%인 지역이 존재하는 한편, 같은 도쿄에서 공실률 26%를 넘는 빌드가 계속 늘고 있다는 사실은 많은 자산 보유자에게 아직 충분히 전달되지 않고 있습니다. '도쿄의 오피스 시장은 호조'라는 헤드라인만 믿고 투자 판단을 내리는 것은 위험합니다.

'재개발 지역을 매입하면 안심'이라는 신화는 끝났습니다. 재개발은 분명히 도시의 매력을 높이고 주거계 자산가치에는 긍정적인 영향을 가져오는 경우가 많습니다. 그러나 오피스계 자산에 대해서는재개발 후 누가 임차할 것인가라는 임차인 동향 분석 없이 판단할 수 없습니다.

저희가 중요하게 생각하는 것은 장기적인 시야로 본질적인 정보를 제공하는 일입니다. 단기적인 시황에 흔들리지 않고, 10년·20년을 내다본 자산 전략을 함께 구축하는 것이 저희 INA&Associates의 사명입니다.

요약

도쿄 오피스 시장에서는 '공실률 0.7%의 A클래스 빌드'와 '공실률 26.3%의 신축 빌드'가 동시에 존재하는 양극화가 진행 중입니다
장기 공실 면적은 2021년 대비 12배 증가했으며, 그 61%가 워터프런트 지역(하루미·도요스·아리아케)에 집중되어 있습니다
기업의 'Quality Flight(질로의 이동)'가 가속화되고 있으며, 선택받는 빌드의 조건은 '역세권·내진성·최신 설비·환경'의 4가지입니다
'재개발 지역을 매입하면 안심'이라는 통념은 오피스 시장에서는 작동하지 않습니다
2차 공실을 활용한 B클래스 빌드의 리노베이션 투자는 유력한 역발상 전략으로 주목받고 있습니다
투자 판단에는 '입지의 우위성'과 임차인 동향 분석이 필수적입니다

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. A클래스 빌드는 어떤 기준으로 정의되나요?

A클래스 빌드는 일반적으로 기준층 면적이 500평 이상이고, 준공 후 20년 이내이며, 내진성·설비 스펙·브랜드 입지라는 세 가지 조건을 충족하는 대규모 오피스 빌드를 말합니다. 명확한 업계 통일 기준은 없고, 부동산 조사 회사마다 정의가 다르지만, 오테마치·마루노우치·도라노몬 등에 집중되어 있습니다.

Q2. 'Quality Flight'는 앞으로도 계속될 것으로 보시나요?

적어도 중기적(3~5년)으로는 이어질 것으로 보고 있습니다. 인재 채용 경쟁의 심화, BCP 대응에 대한 경영 수요, 하이브리드 워크 아래에서의 '오피스의 질' 중시라는 세 가지 트렌드는 단기간에 반전될 요소가 없습니다. 다만 A클래스 물건의 임대료 상승이 기업의 수용 수준을 넘어설 경우에는 일부 수요가 주변 지역으로 유출될 가능성도 있습니다.

Q3. 워터프런트 지역의 공실 문제는 앞으로 해결될까요?

지하철과 교통 인프라 정비가 진전되면 접근성 측면의 열위는 개선될 가능성이 있습니다. 그러나 교통 정비에는 10년 단위의 시간이 걸립니다. 단기적으로는 재택근무에 대응한 소규모 거점, 데이터센터 전환, 주거 전용 등 오피스 외 용도로의 전환이 현실적인 해결책이 될 가능성이 있습니다.

Q4. B클래스 빌드의 리노베이션 투자에서 주의해야 할 점은 무엇인가요?

가장 중요한 것은 '입지' 평가입니다. 역에서 도보 5분 이내이면서 복수 노선을 이용할 수 있다는 조건이 없다면, 아무리 리노베이션을 해도 임대료 회수가 어려워집니다. 다음으로 중요한 것은 투자 비용과 임대료 개선 폭에 대한 시뮬레이션의 정확도입니다. 시장 임대료의 15~20% 이상 인상이 기대되는 물건이 아니라면 투자 회수 기간이 장기화될 리스크가 있습니다.