젠트리피케이션이란? 권리변환의 어두운 면과 지권자 리스크 해설

도시 재개발은 흔히 거리를 '진화'시키는 프로젝트로 묘사됩니다. 타워 아파트가 들어서고, 상업 시설이 충실해지며, 지가가 오릅니다. 이 이야기는 분명 현실의 한 측면을 반영합니다. 하지만 빛이 강할수록 그림자도 깊습니다. 재개발의 '빛' 이면에는, 오랫동안 그 땅에서 살아온 주민들이 조용히 쫓겨나고, 복잡한 권리변환 절차 속에서 약자 지권자가 불이익을 받는 구조가 존재합니다. 이 문제를 '젠트리피케이션'이라고 합니다. 초고자산가 투자자가 재개발 지역에 투자할 때, 수혜자가 될지 피해자가 될지는 권리관계에 대한 이해와 정보 취득 속도에 달려 있습니다. 이 글에서는 일본에서 진행 중인 젠트리피케이션의 실태와 권리변환 제도의 구조 및 어두운 면을 해설합니다.

젠트리피케이션이란 무엇인가?

'젠트리피케이션(Gentrification)'이란 재개발이나 도시 재생으로 지가와 임대료가 급등하여, 원래 그 땅에 살던 저·중소득층 주민이 경제적으로 이주를 강요받는 현상입니다. 1960년대 영국 사회학자 루스 글라스가 명명한 개념으로, 현재는 전 세계 주요 도시에서 폭넓게 관찰됩니다.

일본에서는 오랫동안 '다른 나라의 문제'로 여겨져 왔지만, 상황이 바뀌고 있습니다. 일본종합연구소는 2025년 9월 9일에 "도쿄에 다가오는 '젠트리피케이션' 문제"를 발표하며, 주택 가격 급등이 사회 분열을 초래하고 있다고 경고했습니다. 보고서는 도쿄권에서 연 수입 1,000만 엔을 초과하는 고소득층이 160만 명을 넘어서고, 맞벌이 고수입 가구와 고도 외국인 인재가 도심 주택 수요를 끌어올리는 반면, 중저소득층이 교외로 이주할 수밖에 없게 되고 있다고 지적합니다. 오랫동안 사랑받아온 지역 공동체가 사라지고, 사회적 다양성이 소멸해 가는 것—이것이 도쿄에서 조용히 진행되고 있는 현실입니다.

일본에서 진행되는 주민 배제의 실태

교토: 관광화가 불러오는 '보이지 않는 퇴거'

교토의 젠트리피케이션은 대규모 재개발이 아니라 관광화라는 형태로 진행되고 있습니다. 2024년 숙박 통계에 따르면, 외국인 숙박자 수(821만 명)가 통계 시작 이래 처음으로 일본인(809만 명)을 넘어섰습니다. 이에 따라 주택이 민박·숙박 시설로 전용되어, 지역 주민이 거주할 수 있는 주거가 물리적으로 줄고 있습니다.

또한 신축 아파트 시장 조사에 따르면, 교토부의 2024년 신축 아파트 평균 가격은 전년 대비 30.6% 상승했으며, 전국적으로도 두드러진 상승률입니다. 기요미즈자카·기온·아라시야마 지역에서는 지역 상점과 생활 인프라가 관광객 대상 업종으로 대체되는 '상업적 배제'가 진행되고 있습니다. 주민들이 퇴거를 요구받는 것은 아닙니다. 그러나 계속 거주하는 데 드는 비용이 상승하고 생활 환경이 변용됨으로써, 사실상의 쫓아내기가 일어나고 있습니다.

오사카·가마가사키: 일용직 노동자가 내몰리는 거리

오사카시 니시나리구의 아이린 지구(가마가사키)는 일본에서 가장 첨예한 젠트리피케이션 현장 중 하나로 꼽힙니다. 도시 재생·지역 활성화라는 명목으로 추진된 재개발 정책을 계기로 지역의 고급화 압력이 강해졌습니다. 퇴거에는 세 가지 패턴이 있다고 합니다. 직접적인 강제 퇴거, 임대료·숙박비 급등에 따른 간접적 배제, 그리고 거리 분위기가 바뀜으로써 머물기 불편해지는 '분위기에 의한 배제'입니다. 아이린 지구의 노숙자·일용직 노동자가 재개발로 인해 생활 기반을 잃을 위험에 지속적으로 노출되고 있다는 점은 연구자와 지원 단체에 의해 반복적으로 지적되어 왔습니다.

시모키타자와: 문화적 다양성의 변용

오다큐선 지하화에 따른 선로 부지 개발 '시모키타자와 선로 거리'는 지역 주민과 문화인들로부터 강한 반대를 받았습니다. 행정 소송으로 발전한 반대 운동 끝에, 오다큐 전철은 '지원형 개발(서번트 디벨롭먼트)'로 전환하여 체인점을 배제한 독특한 테넌트 구성을 실현했습니다. 그러나 그래도 임대료 수준의 상승은 멈추지 않았고, 오랫동안 그 땅에서 가게를 운영해 온 많은 소규모 사업자들이 철수를 강요받고 있습니다. 시모키타자와 사례는 젠트리피케이션에 대한 '양심적인 대응'이 얼마나 어려운지를 보여주는 좋은 예입니다.

권리변환 제도의 구조와 어두운 면

제1종 시가지재개발사업이란?

도쿄 재개발 지역 주요 프로젝트 조사 리포트에서도 해설하고 있는 것처럼, 일본의 대규모 재개발 대부분은 '시가지재개발사업'으로 시행됩니다. 그 중에서도 제1종 시가지재개발사업은 시행 구역 내 토지·건물의 권리(소유권·차지권 등)를 재개발 빌딩의 바닥 권리로 등가 환산하여 변환하는 '권리변환 방식'을 채택합니다(도시재개발법, 국토교통성 '시가지재개발사업').

개인 시행의 경우, 사업 시작에는 토지 소유자와 차지권자 각각의 3분의 2 이상의 동의가 필요합니다. 이 동의 요건이 다음에 서술할 '부풀리기 문제'의 온상이 되고 있습니다.

차지권 부풀리기 스킴의 실태

과거에 보도된 사례로, 니혼바시의 재개발 현장에서 확인된 '차지권자 부풀리기' 수법이 있습니다. 3분의 2 동의 요건을 충족하기 위해, 83.63㎡(약 25평)의 한 필지 토지를 1평씩 분필하고, 30개 회사가 각각 건물의 지분을 취득하는 형태로 '차지권자'로 등록했습니다. 실질적으로는 동일 그룹이 30명분의 동의표를 보유하게 되어, 소수 반대파의 의견이 무력화되는 구조가 생깁니다. 당시 '반대파가 눈치채지 못하게 한다'는 취지가 전해졌으며, 그 교묘함과 문제성이 부각되었습니다.

물론 이런 수법이 일반화된 것은 아닙니다. 하지만 권리변환 절차는 매우 전문적이며, 개인 지권자나 임차인이 그 내용을 정확히 파악하는 것은 어렵습니다. 정보 비대칭이 구조적으로 존재합니다.

왜 일본에서는 이 문제가 가시화되기 어려운가?

첫 번째 이유는 임차인 권리의 취약성에 있습니다. 제1종 시가지재개발사업에서는 토지·건물의 '소유자'와 '차지권자'가 권리변환의 대상이 되지만, 건물의 '차가인'(테넌트·거주자)은 원칙적으로 권리변환 대상 밖입니다. 보상금은 받을 수 있지만, 재개발 후 같은 장소로 돌아올 권리는 보장되지 않습니다. 이것이 법제도상의 구조적 문제입니다.

두 번째 이유는 정보 비대칭입니다. 시행자(대형 부동산 회사·종합건설사)와 개인 지권자·임차인 사이에는 법률 지식, 협상력, 자금력 모두에서 큰 차이가 있습니다. 지권자회 설명회가 개최되지만, 전문적인 권리변환 계획서의 내용을 이해하려면 상당한 전문 지식이 필요합니다.

세 번째는 미디어의 보도 구조입니다. 재개발의 '빛'—준공 이미지, 경제 파급 효과, 지가 상승—은 적극적으로 보도되지만, 그 과정에서 발생한 주민 배제나 권리관계 문제는 상대적으로 다뤄지기 어려운 경향이 있습니다. 문제가 가시화되지 않은 채 다음 재개발이 시작되는 순환이 반복됩니다.

초고자산가 투자자가 알아야 할 권리관계 리스크

도쿄 도심 재개발이 부동산 가치에 미치는 영향에서도 지적하고 있는 것처럼, 재개발 지역 투자는 큰 상승 잠재력을 지닙니다. 하지만 권리관계를 이해하지 못하면 의도치 않게 '피해자' 측이 될 리스크도 존재합니다.

리스크①: 권리변환 후 바닥 위치·면적의 불리
권리변환 결과로 배분되는 바닥의 위치·면적은 권리변환 계획에 따라 산출됩니다. 평가 방법의 적정성과 협상 여지를 사전에 파악하지 않으면, 불리한 조건을 받아들이게 되는 경우가 있습니다.

리스크②: 반대 지권자 리스크
3분의 2 미만의 동의밖에 얻지 못한 단계에서의 사업 인가 신청은 행정 소송 리스크를 내포합니다. 사업 일정의 지연·중단이 투자 회수 계획에 영향을 미칩니다.

리스크③: ESG·평판 리스크
대규모 재개발 지역에 투자할 때, 주민 배제나 문화적 다양성 상실 등의 문제가 표면화될 경우, 투자자로서의 평판(ESG 평가)에 영향이 생기는 시대가 되었습니다. 권리관계의 적정성을 투자 판단 요소에 포함하는 것이 장기적 자산 보전으로 이어집니다.

INA의 견해

저는 재개발 그 자체를 부정하는 것이 아닙니다. 노후화된 시가지가 갱신되어 새로운 가치가 생겨나는 것은 도시의 건전한 발전에 필요한 과정입니다. 하지만 재개발이 '강자의 게임'으로 전락해서는 안 된다고 생각합니다.

정보 비대칭을 전제로 한 권리변환 프로세스의 불투명성, 임차인이 권리변환 대상 밖이라는 제도 설계 문제, 그리고 동의 요건을 교묘하게 조작하는 스킴의 존재—이것들은 본래 '모든 관련자의 행복'을 목표로 해야 할 도시 만들기의 이념에 반합니다.

초고자산가 투자자가 이 문제에 관심을 갖는 것에는 이중의 의의가 있습니다. 하나는 자신의 자산을 적절히 지키기 위한 실무적 의의. 다른 하나는 보다 공정한 도시 재생의 방식을 사회 전체에서 생각하는 장기적·사회적 의의입니다. 저희 INA&Associates 주식회사는 투명성 높은 정보 제공을 통해, 투자자 여러분이 '수혜자'로서 재개발에 관여하는 길을 지원하겠습니다.

정리

• 젠트리피케이션은 재개발로 인한 지가·임대료 급등으로 원주민이 쫓겨나는 현상으로, 일본종합연구소가 2025년에 도쿄에 대해 경고를 발표했습니다.
• 교토(관광화), 오사카·가마가사키(도시 재생), 시모키타자와(상업 개발)라는 일본 고유의 맥락에서 주민 배제가 진행되고 있습니다.
• 제1종 시가지재개발사업의 권리변환 제도에서는 '3분의 2 동의 요건'을 충족하기 위해 지권자 수를 인위적으로 조작하는 수법이 실제로 보도된 바 있습니다.
• 임차인은 권리변환 대상 밖이 되는 경우가 많아, 법제도상의 구조적 약자로서 보상금만으로 퇴거를 요구받습니다.
• 초고자산가 투자자는 권리변환 구조, 지권자 간 권력 균형, ESG 리스크를 사전에 파악함으로써 '수혜자'로서 재개발에 관여할 수 있습니다.

FAQ(자주 묻는 질문)

Q1. 젠트리피케이션이 일본에서도 정말 일어나고 있나요?

A. 네, 확실히 진행되고 있습니다. 일본종합연구소가 2025년 9월에 발표한 보고서는 도쿄권의 주택 가격 급등이 중저소득층을 교외로 내몰고 있는 '젠트리피케이션 문제'를 공식적으로 경고했습니다. 교토, 오사카, 도쿄 도심 등에서 구체적인 사례가 확인되고 있습니다.

Q2. 재개발 지역의 임차인은 어떤 권리를 갖나요?

A. 제1종 시가지재개발사업에서는 건물의 임차인(테넌트·거주자)이 원칙적으로 권리변환 대상 밖입니다. 보상금(영업 보상, 이사 비용 등)을 받을 권리는 있지만, 재개발 후 같은 장소로 돌아올 권리는 제도상 보장되지 않습니다. 협상을 통해 이전지 확보를 요구하는 것은 가능하지만, 법적 보호는 제한적입니다.

Q3. 차지권 부풀리기 스킴은 불법인가요?

A. 법률의 허점을 이용한 그레이존 수법으로 여겨집니다. 건물의 지분을 분할하여 복수의 차지권자를 만드는 것은 민법·차지차가법상의 절차로서 일률적으로 불법이라고는 할 수 없습니다. 하지만 동의 요건을 형식적으로 충족하기 위해서만 지권자 수를 인위적으로 늘리는 행위는 제도의 취지(소수 의견 보호)에 반한다는 비판이 있습니다.

Q4. 초고자산가 투자자는 어떻게 권리변환 리스크를 확인해야 하나요?

A. 투자 검토 단계에서 다음을 확인하는 것을 권장합니다. ①시행 구역 내 지권자 수·동의 상황(사업 인가 신청서는 공개 정보로 확인 가능), ②권리변환 계획의 바닥 면적·위치·평가액 산정 근거, ③반대 지권자 존재와 행정 소송 리스크. 전문 변호사·부동산 컨설턴트와 연계한 정밀한 실사가 불가결합니다.

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인용·참고 자료

• 일본종합연구소 "도쿄에 다가오는 '젠트리피케이션' 문제" (2025년 9월 9일)
• 국토교통성 '시가지재개발사업'
• 국토교통성 '권리 바닥 및 보류 바닥의 가격 설정에 대하여'
• 도시재개발법(e-Gov 법령 검색)