30 articles
Au Japon, la gestion locative expose le propriétaire à trois conflits récurrents — impayés de loyer, manquements aux règles de savoir-vivre collectif, nuisances sonores. Découvrez les spécificités japonaises (sociétés de garantie locative, tri des ordures, isolation phonique) et les solutions concrètes pour un investisseur international.
Que signifie au Japon une « agence qui ne vend pas votre maison » ? Avant toute transaction, INA s'occupe d'abord de la vie, du patrimoine, du temps et de la confiance.
Décryptage du mécanisme de défiscalisation par l'investissement dans un appartement au Japon : imputation du déficit foncier grâce à l'amortissement, abattement de 650 000 yens (env. 3 800 €) de la déclaration bleue, raison pour laquelle un revenu supérieur à 9 millions de yens (env. 53 000 €) est avantageux, et risques d'échec d'un investissement à but purement fiscal.
Au Japon, convertir une maison à deux générations en bien à usage mixte résidence-location (chintai heiyō jūtaku) permet de cumuler taux de prêt préférentiel, allègement de la taxe foncière et des droits de succession, et revenu locatif stable — un montage sans équivalent direct en France, à connaître avant tout investissement immobilier au Japon.
Comparatif des options de valorisation d'un terrain vacant au Japon — parking, box de stockage, établissement de soins, maison individuelle et laverie automatique. Coût initial, revenus et impact sur la taxe foncière japonaise.
Comment comptabiliser une franchise de loyer (free rent) au Japon : différence entre la méthode sans écriture et la répartition du loyer total, traitement de l'impôt sur les sociétés et de la TVA, clauses à surveiller.
L'indice des prix de l'immobilier est un indicateur officiel de tendance publié chaque mois par le ministère japonais (MLIT), sans équivalent direct de l'indice trimestriel Notaires-INSEE français. Nous expliquons, à destination des investisseurs francophones, la lecture de l'indice des appartements en copropriété (区分所有), la méthode hédonique, la combinaison avec les prix publics des terrains, les prix conclus et REINS, ainsi que les 5 étapes et 4 points de vigilance pour discerner le bon moment de vendre, à partir des sources primaires du MLIT.
Guide pratique pour investisseurs francophones : prix du marché de la remise en état locative japonaise, marge des gestionnaires immobiliers (kanri-gaisha) et leviers de réduction des coûts par commande directe et devis comparatifs.
Le recrutement de locataires au Japon expliqué par des professionnels : la différence entre mandat général « ippan baikai » et mandat exclusif « sennin baikai », la structure des commissions et des frais « AD », les méthodes de prospection directe par le propriétaire, les critères de choix d'une agence immobilière, et les stratégies concrètes contre la vacance locative.
Le réaménagement du district Jiyugaoka 1-29 est un développement à usage mixte qui introduira des installations résidentielles, de bureaux et commerciales devant la gare. Nous organiserons JIYUGAOKA MUSE SQUARE, son horaire d'ouverture et son impact sur la valeur de la ville.
Nous expliquerons le projet de réaménagement urbain de type 1 dans la zone Kobe Sannomiya Kumoidori 5-chome du point de vue de son impact sur Busta Kobe Sannomiya, Kobe Sannomiya TWINGATE et les pratiques immobilières environnantes.
BLUE FRONT SHIBAURA est un projet de réaménagement à usage mixte à grande échelle situé à Shibaura 1-chome, Minato-ku. Nous résumerons l'ouverture de la TOWER S, le calendrier de la TOWER N et l'impact sur les valeurs immobilières reliant Hamamatsucho, Takeshiba et Shibaura.
Comment trouver des locataires pour un bien locatif au Japon ? Un expert explique le kyakuzuke (客付け), ce mécanisme japonais de recherche de locataires : gestion autonome, recours à une agence et comparatif des mandats de courtage (baikai keiyaku). Un guide concret contre la vacance locative, pensé pour les investisseurs francophones.
Le projet Dogenzaka 2-chome est un grand complexe relié à la gare de Shibuya. Taille, plateau type, livraison, accès et effet sur les valeurs immobilières de Shibuya.
Quel type de travail restera-t-il pour les humains dans le secteur immobilier à l’ère de l’IA ? Nous examinerons les valeurs requises du futur personnel immobilier, centrées sur le jugement, la confiance, la responsabilité et la réparation des relations.
Cet article clarifie les rôles de la société de gestion, du propriétaire bailleur et de l’agence d’intermédiation, ainsi que les flux financiers, puis explique du point de vue du propriétaire à quel moment il convient d’envisager un changement de société de gestion et quels risques il faut anticiper. Il présente également les points clés pour évaluer la qualité de gestion.
Un guide pour investisseurs internationaux sur le sashine, la négociation « à la japonaise » du prix d'achat immobilier : marge de baisse habituelle, lecture du profil du vendeur, et leviers qui font pencher la balance en votre faveur. INA&Associates
Comparaison approfondie, du point de vue de l'investisseur, entre le courtage immobilier et le rachat. Prix de vente, rapidite, responsabilite pour non-conformite contractuelle et courtage avec garantie de rachat : un expert explique la meilleure strategie de sortie.
Ce guide explique comment améliorer la rentabilité d’un ancien immeuble d’appartements grâce à des rénovations ciblées des espaces extérieurs, de l’intérieur et des pièces d’eau. Il présente également des estimations de retour sur investissement et les précautions à connaître. Un guide incontournable pour les propriétaires bailleurs.
Guide structuré des sociétés de gestion locative : gestion technique et opérationnelle, cinq critères de sélection, modèles de délégation et différences avec les agences de transaction.
Explication complète de la manière d’entreprendre dans l’immobilier. Des qualifications requises au parcours jusqu’à l’ouverture, en passant par les avantages et inconvénients de l’activité locative et de l’intermédiation, ainsi que les caractéristiques des profils qui réussissent, cet article couvre l’ensemble des connaissances nécessaires pour se lancer en toute indépendance.
Au Japon, transformer un terrain hérité en parking (chūshajō, 駐車場) est perçu comme un placement à haut rendement et sans risque — une réalité spécifiquement japonaise, sans équivalent direct en Europe où le foncier non bâti est rarement loué au mois à des automobilistes. Les statistiques officielles racontent une autre histoire : le loyer mensuel médian d'une place en location longue durée (tsukigime, 月極) s'élève à 10 000 ¥ (environ 59 €) au niveau national, contre 27 549 ¥ (environ 162 €) dans les arrondissements de Tokyo. Dès que le prix du terrain est intégré au calcul, le rendement affiché de 15 à 30 % retombe à environ 5,6 % net, tandis que la taxe foncière augmente de 250 000 à 410 000 ¥ (environ 1 470 à 2 410 €) par an par rapport à un terrain déjà bâti.
Alors que les trois pôles de réaménagement d'Osaka progressent simultanément (Grand Green, IR et Namba), nous analysons le risque d'ajustement après l'Expo et les atouts structurels d'une ville portée par la demande réelle. INA, dont le siège principal est à Osaka, présente une stratégie de timing d'investissement en vue de l'ouverture de l'IR en 2030.
L'écart entre le prix au m² de transaction et le prix au m² affiché atteint l'un de ses plus hauts niveaux historiques. À partir des dernières données de REINS et de Tokyo Kantei, nous analysons la différence entre le "prix effectivement vendu" et le "prix affiché", et expliquons les stratégies que les propriétaires devraient adopter.
Décryptage des données de novembre 2025 de l’indice du volume des transactions des personnes morales, mis en expérimentation par le ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme. Nous analysons les raisons du recul national de ▲11,8 %, la tendance annuelle et les évolutions par grande aire urbaine, ainsi que les actions que les propriétaires immobiliers devraient envisager.
Sur le marché des bureaux à Tokyo, la « polarisation » où coexistent des taux de vacance de 0,7 % et de 26,3 % s'aggrave. Alors que le flight-to-quality vers les immeubles de classe A s'accélère, INA explique en détail les stratégies que les investisseurs doivent adopter.
Cet article analyse de façon structurée les raisons du départ des locataires et explique les stratégies permettant de prolonger l'occupation. Il présente des méthodes concrètes pour exploiter les enquêtes de départ, réduire la vacance et améliorer la satisfaction des locataires dans une logique de gestion immobilière.
Guide complet sur la ruée sans précédent vers la rénovation urbaine simultanée dans les 5 arrondissements centraux de Tokyo. Analyse des projets phares comme la Torch Tower de Nihonbashi, Takanawa Gateway City, Nishi-Shinjuku et l'effet gravitationnel sur les prix fonciers.
Dernier épisode de la série « Le plan directeur de la confiance » : face à l'afflux d'investissements institutionnels et à l'essor des centres de données, Daisuke Inazawa redéfinit l'immobilier comme une infrastructure sociale, née au croisement de la philosophie de la richesse, de la technologie et du capital humain.
L'estimation immobilière par IA atteint une marge d'erreur de 0,057 %, et les agents IA automatisent déjà de nombreuses tâches. Daisuke Inazawa explique pourquoi, paradoxalement, la rareté du capital humain augmente avec la technologie, et comment les grandes fortunes doivent désormais choisir leur société immobilière.