Le projet de réaménagement urbain de type 1 du district de Sannomiya Kumoidori à 5 chomes de Kobe est un projet de réaménagement de type gestion urbaine qui non seulement reconstruit le centre de transport de Sannomiya, mais intègre également des installations commerciales, des bureaux, des hôtels, des halls et une bibliothèque. En conclusion, cela ne doit pas être lu comme une nouvelle de l'achèvement d'un seul bâtiment, mais comme un projet de refonte du « flux de personnes » et de la « gestion des planchers de revenus » à l'entrée de Kobe.
Bien que le côté est de la gare de Sannomiya soit proche des voies ferrées, des bus, des commerces et des fonctions professionnelles, l'impossibilité de s'y déplacer et d'y rester est depuis longtemps un problème. C'est pourquoi ce plan doit tenir compte non seulement de l'échelle du bâtiment, mais également de la gare routière, du pont piétonnier et de la gestion des zones environnantes. Cet article donne un aperçu du plan et de son impact sur la pratique immobilière sur la base de documents officiels.
Points de cet article
- Le projet de réaménagement urbain de type 1 du district de 5 chome de Kobe Sannomiya Kumoidori est un plan visant à développer un bâtiment à usage mixte de 32 étages au-dessus du sol et 3 étages sous terre sur une superficie d'environ 1,3 ha.
- Le nouveau terminal de bus sera exploité sous le nom de « Busta Kobe Sannomiya » et sera intégré au terminal de bus existant de Sannomiya.
- Les installations commerciales, les halls, la bibliothèque et le jardin sur le toit des étages inférieurs créent une demande de séjour, plutôt qu'un simple trafic de passage.
- Les propriétaires immobiliers doivent prendre en compte non seulement l'augmentation du loyer après l'achèvement, mais également l'évolution du flux de recrutement et de la composition des locataires avant et après l'ouverture.
- Un gestionnaire potentiel a été identifié en 2025, et nous sommes actuellement dans la phase de mise en œuvre du bail principal de gestion de projet et d'étage partagé à l'échelle de l'établissement.
Quels sont les contours du projet de réaménagement urbain de type 1 dans la zone de Kobe Sannomiya Kumoidori 5-chome ?
Le projet de réaménagement urbain de type 1 du district de Kobe Sannomiya Kumoidori 5-chome est un projet de réaménagement à usage mixte qui consolidera les transports, la culture, le commerce, les affaires et l'hébergement à Kumoidori 5-chome, à l'est de la gare JR Sannomiya. L'opérateur du projet est Kumoidori 5-chome Redevelopment Co., Ltd., et Mitsubishi Estate, Mitsubishi Logistics et TC Kobelco Real Estate participent en tant que participants spécifiques au projet.
| Élément | Contenu |
|---|---|
| Nom du projet | Projet de réaménagement urbain de type 1 du district de Kobe Sannomiya Kumoidori 5-chome |
| Emplacement | Kumoidori 5-chome, Chuo-ku, ville de Kobe |
| Exécuteur | Kumoidori 5-chome Redevelopment Co., Ltd. |
| Superficie | Env. 1,3ha |
| Superficie du site | Env. 8 230㎡ |
| Superficie totale | Env. 98 570㎡ |
| Nombre d'étages/hauteur | 3 étages sous terre, 32 étages hors sol, 2 étages dans la tour/environ 163 m |
| Utilisations principales | Installations des gares routières, installations publiques, installations commerciales, installations d'affaires, installations d'hébergement, parkings |
| Calendrier prévu | L'achèvement est prévu vers 2027. Selon la ville de Kobe, la construction est en cours et devrait être achevée en décembre 2027. |
En regardant l'image extérieure, la structure doit avoir un étage inférieur épais le long de la route nationale 2, avec des bureaux et un hôtel aux étages supérieurs. Lors de la prise de décisions d'investissement, il est plus important que la hauteur de considérer dans quelle mesure la zone de faible hauteur accueillera les piétons et encouragera les gens à visiter les magasins environnants.
Lorsque j'ai déjà examiné une propriété en face de la gare, la première chose que j'ai vérifiée n'était pas le loyer du marché, mais le flux de personnes le matin et le soir et le chemin à parcourir à pied depuis l'arrêt de bus jusqu'à l'entrée de l'immeuble. Le simple fait d'être proche de la gare ne comblera pas les postes vacants. Plus les gens auront une raison de marcher et de rester dans une ville sans hésitation, plus l'explication des conditions de recrutement sera forte.
Pourquoi Busta Kobe Sannomiya est-il efficace pour la valeur immobilière ?
L'essence de Busta Kobe Sannomiya est de centraliser les fonctions d'embarquement et de descente des bus moyenne et longue distance, auparavant dispersés, dans un bâtiment réaménagé près de la gare. Le Bureau de développement régional de Kinki et la ville de Kobe ont décidé le 24 décembre 2025 de nommer le terminal de transport « Busta Kobe Sannomiya », un nom qui fait collectivement référence à la nouvelle phase I du terminal de bus et au terminal de bus existant de Sannomiya.
Selon les documents officiels, la superficie du nouveau terminal de bus phase I est d'environ 6 730 mètres carrés, avec 5 couchettes d'embarquement et de descente et 4 couchettes d'attente. La gare routière de Sannomiya existante sera également exploitée de manière intégrée. Ainsi, une fois achevée, la gare passera de plusieurs bases de bus dispersées devant la gare à une plaque tournante de transport avec un nom et un fonctionnement unifiés.
Ce que nous pouvons voir sur l'image intérieure, c'est qu'il ne s'agit pas simplement d'un arrêt de bus, mais d'un espace où l'attente, l'orientation et le commerce se chevauchent. Pour les magasins et les petits bureaux à proximité, il est possible que non seulement la population diurne, mais également la demande de déplacements tôt le matin, le soir et le week-end, augmentent.
Si vous reconsidérez les conditions de recrutement des magasins et des bureaux autour de Sannomiya, au lieu d'augmenter le loyer uniquement en fonction de la date d'achèvement prévue, vérifiez sur place quelles sorties utilisent les usagers des bus et dans quelles rues ils marchent. À l'INA, lors de l'évaluation des sociétés de gestion ou du conseil sur les mesures de lutte contre les postes vacants, nous utilisons cette confirmation de flux pour déterminer l'ordre d'amélioration.
Quels types de fonctions le bâtiment réaménagé aura-t-il ?
Ce bâtiment réaménagé a une structure dans laquelle des fonctions hautement publiques sont placées dans les étages inférieurs, et des bureaux et des hôtels très rentables sont empilés dans les étages supérieurs. Selon l'annonce officielle, les fonctions commerciales seront situées entre le premier et le troisième sous-sol, le nouveau terminal de bus sera situé au deuxième sous-sol et entre le premier et le troisième étage, les halls seront situés entre le quatrième et le huitième étage, la bibliothèque sera située entre le neuvième et le dixième étage, les installations commerciales seront situées aux étages intermédiaires et les fonctions d'hébergement seront situées entre le 24e et le 32e étage.
| Fonctions | Contenu principal |
|---|---|
| Fonctions commerciales | Des magasins de plain-pied qui héritent de la vivacité de la rue Ajisai, des espaces commerciaux qui renforcent l'attractivité du quartier |
| Terminal de bus | Terminal de transport public avec une combinaison de zones d'embarquement et de descente, zone d'attente, allée, covoiturage, etc. |
| Fonctions du hall | Fonctions culturelles telles qu'un grand hall et un espace polyvalent |
| Fonctions de bibliothèque | Services de bibliothèque, y compris un espace de lecture intégré au jardin sur le toit et à l'utilisation des TIC |
| Installations commerciales | Bureaux avec de grandes plaques de sol, même dans la région de Sannomiya |
| Fonctions d'hébergement | Hôtels, restaurants, banquets, etc. prévus pour les zones de grande hauteur |
La chose importante à propos de cette structure empilée est qu'elle ne fait pas qu'un seul travail. Les personnes arrivant en bus s'arrêtent dans la zone commerciale, les usagers de la salle vont manger et boire, et les usagers de la bibliothèque restent dans le jardin sur le toit. Ces visiteurs polyvalents changeront la façon dont les magasins de rue et les bureaux de location environnants sont perçus.
Quelle est la relation entre Kobe Sannomiya TWINGATE et le réaménagement environnant ?
Si vous ne regardez que Kumoidori 5-chome, vous sous-estimerez l'importance de l'entreprise. En octobre 2025, le nom de la zone combinant Kumoidori 5-chome Phase I et Kumoidori 6-chome North Phase II a été décidé comme étant « Kobe Sannomiya TWINGATE ». L'idée est de développer les deux installations par étapes et de manière intégrée, pour en faire une passerelle reliant Kobe au reste du pays.
Dans les environs, le pont piétonnier autour de la gare de Sannomiya est également soumis à maintenance. La ville de Kobe prévoit d'achever le pont autour du nouveau terminal de bus en même temps que le nouveau terminal de bus, vers 2027. En d'autres termes, les bâtiments de réaménagement, les terminaux de bus et les ponts ne sont pas des histoires distinctes.
L'image du jardin sur le toit montre que ce plan ne concerne pas seulement la gestion du trafic, mais vise également à transformer les séjours et les vues en valeur urbaine. Si un espace public avec vue sur le mont Rokko est utilisé quotidiennement, cela aura un effet d'entraînement non seulement sur le bâtiment mais aussi sur les lieux de rencontre, de restauration, de boisson et de promenade dans les pâtés de maisons environnants.
À quoi les propriétaires immobiliers/sociétés de gestion doivent-ils se préparer ?
Dans la pratique immobilière, il est trop tard pour simplement attendre que le prix du marché augmente après l'achèvement. La différence réside plutôt dans la possibilité de mettre à jour les documents de recrutement, les photos, les pistes de prévisualisation et les cibles des locataires depuis le début de la construction jusqu'à juste après l'ouverture.
Tout d'abord, ne vous contentez pas d'expliquer la distance entre la gare et la propriété en disant « combien de minutes il faut pour marcher ». Nous réfléchirons dans les dessins de recrutement et le guide d'aperçu quel itinéraire est le plus facile à comprendre : Busta Kobe Sannomiya, pont piétonnier, étage commercial ou lignes de circulation aériennes/souterraines.
Deuxièmement, la zone du magasin examine la raison de l'attractivité plutôt que le volume du trafic. Les temps de consommation et les prix unitaires sont différents pour les usagers des bus, des halls, des bibliothèques et des hôtels. L'emplacement idéal variera en fonction des ventes de produits, des aliments et boissons légers, des services, des cliniques et du tourisme.
Troisièmement, dans la gestion du bâtiment, créez d'abord la première impression des espaces communs. Plus les nouveaux complexes à grande échelle sont construits à proximité, plus les différences d'éclairage, de signalisation, de toilettes et d'entrées entre les bâtiments plus anciens sont visibles. Même si des rénovations à grande échelle sont difficiles, vous pouvez changer l'impression ressentie en visitant la propriété en améliorant simplement la qualité du nettoyage et l'affichage des informations.
Dans les consultations reçues par l'INA, dans les zones de restructuration, il y a de plus en plus de cas où la question de « qui doit choisir l'immeuble » passe avant « faut-il augmenter le loyer ? ». Si vous souhaitez revoir votre société de gestion, repenser votre système PM ou repenser votre stratégie de recrutement, profitez de notre consultation gratuite au plus vite.
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FAQ
Quand le projet de réaménagement urbain de type 1 pour le district de 5 chome de Kobe Sannomiya Kumoidori devrait-il être achevé ?
Les documents officiels indiquent que la construction devrait être achevée vers 2027, et l'annonce de la ville de Kobe de mars 2025 indique que la construction est en cours et son achèvement est prévu pour décembre 2027. La date d'ouverture et la date de début d'exploitation de chaque installation devront être confirmées dans les futures annonces officielles.
Qu'est-ce que Busta Kobe Sannomiya ?
Busta Kobe Sannomiya est le nom du terminal de transport qui fait collectivement référence à la nouvelle phase I du terminal de bus et au terminal de bus existant de Sannomiya. Le gouvernement central et la ville de Kobe développeront les installations par étapes, dans le but d'améliorer la commodité des transferts en bus de moyenne et longue distance ainsi que l'environnement d'attente.
Les loyers des biens immobiliers environnants vont-ils forcément augmenter ?
Les augmentations de loyer ne sont pas garanties. Cependant, à mesure que les pôles de transport, les fonctions commerciales, culturelles et d'hébergement se chevauchent, la façon dont les propriétés environnantes sont perçues va changer. Les effets varient considérablement en fonction de l'emplacement d'entrée, de l'itinéraire d'observation et des paramètres cibles de chaque propriété.
Existe-t-il des mesures que les propriétaires immobiliers peuvent prendre dès maintenant ?
Les mesures qui peuvent être prises désormais incluent la révision des canaux de recrutement, l'amélioration des espaces communs et la redéfinition des objectifs de locataires. Plutôt que de changer hâtivement les conditions une fois l'achèvement terminé, il est plus pratique d'observer la circulation autour de la propriété pendant la construction et de mettre à jour les documents de recrutement à temps pour l'ouverture.
Citations/Références
- Ville de Kobe « KOBE VISION_busterminal »
- Kumoidori 5-chome Redevelopment Co., Ltd. « Présentation de l'activité »
- Kumoidori 5-chome Redevelopment Co., Ltd. « Image de l'ensemble du bâtiment réaménagé »
- Obayashi Corporation et autres « Avis concernant l'approbation du plan de conversion des droits pour le projet de réaménagement urbain de type 1 du district de Kobe Sannomiya Kumoidori 5-chome » (3 juin 2022)
- Ville de Kobe « Le futur gestionnaire (y compris le bail principal de l'étage de magasin partagé) du bâtiment de réaménagement de la zone Kobe Sannomiya Kumoidori à 5 chome a été choisi » (25 mars 2025)
- Ministère des terres, des infrastructures, des transports et du tourisme, Bureau de développement régional de Kinki/ville de Kobe « Le nom de la nouvelle gare routière de moyenne et longue distance a été décidé ! » (24 décembre 2025)
- Ville de Kobe « Détermination du nom de la zone pour le projet de réaménagement du district de Kumoidori 5-chome/(nom provisoire) Projet de réaménagement du district de Kumoidori 6-chome nord » (24 octobre 2025)
- Ville de Kobe « KOBE VISION_SannomiyaDeck »
