Selon les données de novembre 2025 de l’« indice du volume des transactions des personnes morales (expérimentation) » publiées par le ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme le 27 février 2026, le total national s’est établi à 264,4, soit ▲11,8 % par rapport au mois précédent. Comment faut-il interpréter ce résultat, marqué par un repli mensuel dans l’ensemble des catégories ? Plutôt que de réagir excessivement aux fluctuations d’un seul mois, nous allons l’analyser avec calme, en le replaçant dans les tendances de moyen et long terme.
Qu’est-ce que l’indice du volume des transactions des personnes morales ? Un indicateur des transactions immobilières publié par le ministère
L’indice du volume des transactions des personnes morales est un indicateur calculé à partir du volume des enregistrements de transfert de propriété de bâtiments existants acquis par des personnes morales. Il est publié par le ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme à titre d’expérimentation, dans le but de saisir les tendances des transactions immobilières réalisées par les personnes morales à partir des données d’enregistrement. La valeur de référence fixe la moyenne annuelle de 2010 à 100, et les valeurs utilisées sont corrigées des variations saisonnières.
Si cet indice retient l’attention, c’est parce que les transactions immobilières des personnes morales présentent les caractéristiques d’un « indicateur avancé » de l’orientation générale du marché. Contrairement aux achats résidentiels des particuliers, les transactions des personnes morales reposent sur des décisions d’investissement et des stratégies d’entreprise. C’est pourquoi comprendre leurs mouvements constitue un repère important pour anticiper l’évolution du marché immobilier.
Il convient toutefois de garder à l’esprit qu’il s’agit encore d’une phase expérimentale et que la méthode de calcul ainsi que le contenu publié pourront être modifiés à l’avenir.
Quelle a été la tendance nationale en novembre 2025 ? Un recul mensuel dans toutes les catégories
En novembre 2025, l’indice du volume des transactions des personnes morales a reculé d’un mois sur l’autre dans toutes les catégories, qu’il s’agisse du résidentiel ou du non-résidentiel. Voici les principales données.
Total : 264,4, soit ▲11,8 % sur un mois
La valeur nationale totale corrigée des variations saisonnières s’est établie à 264,4, en baisse de ▲11,8 % par rapport à 299,8 en octobre. Ce mouvement reflète aussi le contrecoup de la forte progression de +7,0 % enregistrée en octobre par rapport au mois précédent. L’ampleur de la variation mensuelle est notable, mais le niveau lui-même demeure élevé, à plus de 2,6 fois la base 2010.
Résidentiel : maisons individuelles ▲10,9 %, appartements ▲5,5 %
Le total résidentiel s’est établi à 295,0 (▲7,9 % sur un mois). Dans le détail, les maisons individuelles ont atteint 339,6 (▲10,9 %) et les appartements 252,8 (▲5,5 %), ce qui montre un recul plus marqué pour les maisons individuelles. Celles-ci se situent encore à près de 3,4 fois leur niveau de 2010, ce qui confirme que les acquisitions de maisons individuelles par les personnes morales restent actives dans une perspective de moyen et long terme.
Non-résidentiel : forte baisse de ▲17,6 % sur un mois
Le non-résidentiel a enregistré 209,8, soit une forte baisse de ▲17,6 % par rapport au mois précédent. Les transactions sur les actifs d’exploitation, tels que les immeubles de bureaux et les équipements commerciaux, ont donc marqué un ralentissement ponctuel. Toutefois, le non-résidentiel tend à présenter des amplitudes mensuelles plus fortes ; il serait donc prématuré de conclure, sur la seule base d’un mois, que « le marché s’est refroidi ».
Comment évoluent les grandes aires urbaines ? Le recul de l’aire de Nagoya ressort nettement
Par grande aire urbaine, les écarts de dynamique entre régions apparaissent clairement.
Sud-Kanto : recul limité de ▲5,5 %
Le total du Sud-Kanto s’est établi à 256,2 (▲5,5 % sur un mois), soit un recul plus limité que la moyenne nationale. Tokyo a affiché 250,7 (▲6,8 %). Le marché immobilier de Tokyo continue d’être soutenu par une demande résiliente, et les transactions des personnes morales y témoignent également d’une stabilité relative.
Aire de Nagoya : forte baisse de ▲26,4 %
L’aire de Nagoya s’est inscrite à 249,9 (▲26,4 % sur un mois), soit le repli le plus marqué parmi les trois grandes aires métropolitaines. La préfecture d’Aichi seule a suivi la même tendance, à 246,8 (▲26,2 %). Dans l’aire de Nagoya, les grandes transactions réalisées par des personnes morales ont tendance à se concentrer sur certains mois, ce qui rend les effets de contrecoup plus visibles le mois suivant et après. Il faut plutôt noter que l’indice se maintient à 249,9, soit environ 2,5 fois son niveau de 2010.
Keihanshin : ▲7,2 %, une évolution relativement stable
L’aire de Keihanshin a affiché 277,6 (▲7,2 % sur un mois), soit l’évolution la plus stable parmi les trois grandes aires métropolitaines. La préfecture d’Osaka a reculé plus sensiblement, à 264,3 (▲12,3 %), mais l’ensemble de Keihanshin confirme une certaine solidité. Les infrastructures en préparation de l’Exposition universelle d’Osaka-Kansai et l’avancée des projets de réaménagement urbain soutiennent vraisemblablement les transactions immobilières des personnes morales.
Que montre la tendance annuelle de l’évolution du volume des transactions des personnes morales ?
Pour ne pas se laisser troubler par les variations d’un seul mois, il est indispensable de comprendre la tendance annuelle. En revenant sur l’évolution depuis 2019, on constate clairement que le volume des transactions des personnes morales suit une trajectoire haussière à moyen et long terme.
| Année | Indice total | Variation annuelle |
|---|---|---|
| 2019 | 198.7 | +0.7% |
| 2020 | 181.6 | ▲8.6% (impact du Covid) |
| 2021 | 208.4 | +14.8% |
| 2022 | 230.2 | +10.5% |
| 2023 | 244.6 | +6.3% |
| 2024 | 261.7 | +7.0% |
En 2020, l’indice a reculé de ▲8,6 % sous l’effet de la pandémie, mais dès 2021 il a connu un rebond en V de +14,8 %. Depuis lors, il continue de progresser régulièrement chaque année, pour atteindre 261,7 en 2024, soit environ 2,6 fois le niveau de 2010.
L’évolution mensuelle de 2025 montre également une tendance globalement haussière tout au long de l’année, de 277,3 en janvier à 283,7 en avril, 285,5 en juillet et 299,8 en octobre. Dans ce contexte, le niveau de 264,4 en novembre doit être interprété comme un ajustement temporaire. Cette lecture est cohérente avec l’évolution de l’ensemble du marché de l’immobilier d’investissement et ne signifie pas un affaiblissement structurel de l’appétit d’investissement immobilier des personnes morales.
Que signifie l’évolution du volume des transactions des personnes morales pour les propriétaires ?
Les mouvements des personnes morales constituent un indicateur avancé du marché dans son ensemble
Les personnes morales ont tendance à être plus sensibles que les particuliers à l’évolution des taux d’intérêt, au contexte économique et aux changements de politique publique. Si le volume des transactions des personnes morales s’oriente à la baisse, cette évolution peut se répercuter quelques mois plus tard sur les transactions des particuliers. C’est pourquoi il est important de suivre régulièrement cet indice afin de percevoir rapidement la direction du marché.
Cela étant, les données de novembre traduisent surtout le contrecoup de la forte hausse du mois précédent et ne signalent pas un « retournement de tendance ». Il convient d’observer avec attention si le repli se prolonge sur plusieurs mois.
Enseignements pour la stratégie de cession et de loyers
Le dynamisme des transactions des personnes morales influe non seulement sur les ventes d’immeubles de bureaux et d’équipements commerciaux, mais aussi sur les marchés locatifs environnants. Dans les zones où les personnes morales acquièrent activement des actifs, une hausse de la demande locative et des loyers peut être attendue.
Pour les propriétaires qui envisagent une cession, le niveau élevé actuel du volume des transactions des personnes morales signifie qu’il existe encore de nombreux acquéreurs potentiels. Il sera même plus pertinent d’identifier le bon moment pour céder avant que le volume des transactions des personnes morales n’entre dans une phase de baisse plus nette.
Mon point de vue — privilégier un jugement serein fondé sur les données
En novembre 2025, l’indice du volume des transactions des personnes morales a reculé d’un mois sur l’autre dans toutes les catégories. À ne lire que les titres, on pourrait conclure que « le marché a perdu de la vitesse ». Pourtant, à l’échelle de la tendance annuelle, le niveau reste supérieur à 2,6 fois celui de 2010, ce qui montre que l’appétit d’investissement des personnes morales pour l’immobilier demeure solide.
Dans la gestion immobilière, le plus grand risque consiste à sur-réagir aux données de court terme et à se tromper de décision. « Le recul est important ce mois-ci, hâtons-nous de vendre », ou « le marché pourrait encore baisser le mois prochain, mieux vaut différer un achat » : ce type de jugement émotionnel conduit rarement, sur le long terme, au meilleur choix.
Ce à quoi j’accorde de l’importance, c’est non pas aux données d’un seul mois, mais à une perspective de moyen et long terme fondée sur le croisement de plusieurs indicateurs. En combinant l’indice du volume des transactions des personnes morales avec d’autres données, telles que l’indice des prix immobiliers, les valeurs foncières officielles et les tendances de taux d’intérêt, il devient possible d’appréhender le marché de manière plus complète.
Chez INA&Associates, nous souhaitons interpréter avec soin ce type de données publiques et transmettre aux propriétaires des informations réellement utiles. C’est précisément lorsque l’environnement de marché évolue qu’un jugement serein, fondé sur les données, devient indispensable.
Questions fréquentes (FAQ)
Q1. L’indice du volume des transactions des personnes morales a-t-il aussi une incidence sur les transactions immobilières ordinaires ?
L’indice du volume des transactions des personnes morales porte sur les acquisitions de bâtiments existants par des personnes morales, mais leurs mouvements jouent le rôle d’indicateur avancé du marché dans son ensemble. Comme les variations des transactions des personnes morales ont tendance à influencer, quelques mois plus tard, les tendances des transactions des particuliers, cet indicateur mérite aussi l’attention des propriétaires et investisseurs individuels.
Q2. Le recul mensuel de ▲11,8 % en novembre 2025 est-il anormal ?
L’indice du volume des transactions des personnes morales tend à présenter des variations mensuelles importantes. Octobre ayant déjà affiché une forte progression de +7,0 % sur un mois, il n’est pas nécessaire de considérer un seul mois négatif comme le signe d’une dégradation de l’ensemble du marché. La tendance annuelle reste à un niveau élevé, supérieur à 2,6 fois celui de 2010.
Q3. Où peut-on consulter cet indice ?
Il est publié sur le site du ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme. Vous pouvez y accéder en recherchant « indice du volume des transactions des personnes morales » ou depuis la page consacrée à l’« indice du volume des transactions immobilières » du ministère. Comme il s’agit actuellement d’une expérimentation, les modalités de publication pourront évoluer à l’avenir.
Q4. Le recul de ▲26,4 % dans l’aire de Nagoya est-il préoccupant ?
Dans l’aire de Nagoya, les grandes transactions réalisées par des personnes morales ont tendance à se concentrer sur certains mois, ce qui entraîne des variations mensuelles plus marquées. L’indice lui-même se maintient à 249,9, soit environ 2,5 fois le niveau de 2010, et ne semble donc pas indiquer une dégradation structurelle du marché. Il est important d’évaluer la situation à partir de l’évolution observée sur plusieurs mois.
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Citations et sources de référence
