Sur le marché des appartements en copropriété anciens dans la grande région métropolitaine de Tokyo, l'écart entre le « prix affiché à la vente » et le « prix auquel le bien s'est réellement vendu » n'a jamais été aussi important. Selon les données de l'Organisme de circulation immobilière de l'Est du Japon (REINS), l'écart entre le prix au m² de transaction et le prix au m² des stocks a atteint environ 180 000 yens/m². Nous allons décrypter, à la lumière des données les plus récentes, l'évolution de cet « écart » et ce qu'il signifie.
Que signifient le « prix effectivement vendu » et le « prix affiché » ? Comprendre l'écart entre le prix de transaction et le prix affiché
Deux types de prix coexistent sur le marché immobilier. Le premier est le « prix affiché à la vente » sur les portails immobiliers ou chez les agences, autrement dit le prix unitaire affiché (prix au m² des stocks / prix au m² des nouvelles inscriptions). Le second est le « prix effectivement vendu », c'est-à-dire le prix unitaire de transaction (prix au m² de transaction), auquel un acquéreur a réellement été trouvé et la vente conclue.
En règle générale, le prix affiché correspond au prix souhaité par le vendeur et il est fixé légèrement au-dessus du prix de transaction. Toutefois, lorsque cet écart devient trop important, une certaine « distorsion » apparaît sur le marché. Même si le vendeur pense qu'un bien « devrait pouvoir se vendre à ce niveau », l'écart avec le montant que l'acheteur peut réellement payer se creuse, ce qui entraîne une augmentation des cas où les biens restent invendus pendant une longue période ou doivent finalement faire l'objet d'une baisse de prix substantielle.
Que signifie l'élargissement de l'écart vu à travers les données ? Lecture des dernières données de marché
Dernières données de REINS (publiées en février 2026, pour janvier 2026)
Selon le Market Watch publié par l'Organisme de circulation immobilière de l'Est du Japon, le prix au m² de transaction des appartements anciens dans la grande région métropolitaine de Tokyo s'établit à 869 900 yens (soit +6,3 % sur un an), enregistrant une 70e hausse consécutive sur un an. Dans le même temps, le prix au m² des stocks atteint 1 051 500 yens (soit +31,5 % sur un an), progressant à un rythme très supérieur à celui du prix de transaction.
L'écart entre les deux atteint environ 180 000 yens/m², ce qui représente, pour un logement de 70 m², une différence d'environ 12,6 millions de yens. Sur l'ensemble de l'année 2025 également, un écart d'environ 130 000 yens a été observé, avec un prix au m² de transaction de 829 800 yens contre un prix au m² des nouvelles inscriptions de 959 800 yens.
Le point à noter est que, alors que la hausse du prix de transaction est de +6,3 %, celle du prix des stocks atteint +31,5 %, soit une progression presque cinq fois supérieure. Autrement dit, dans le contexte notamment de la forte hausse des coûts de construction des biens neufs, les prix fixés par les vendeurs augmentent à un rythme nettement supérieur à la réalité du marché.
Taux d'écart des prix selon Tokyo Kantei
Selon l'étude de Tokyo Kantei, le taux d'écart des prix des appartements anciens dans la grande région métropolitaine de Tokyo au second semestre 2024 était de −4,19 %. Pour un prix moyen affiché de 48,71 millions de yens par logement, le prix de transaction s'est établi à 46,67 millions de yens, soit un écart d'environ 2 millions de yens.
Ce qui est intéressant, c'est que ce niveau de −4,19 % correspond au plus faible écart observé depuis 2015. À première vue, on pourrait croire que l'écart se réduit, mais ce chiffre ne concerne que les « biens ayant effectivement abouti à une transaction ». Les biens affichés à des prix trop élevés et n'ayant pas trouvé preneur sont exclus des statistiques. Il convient donc de considérer que, dans le marché réel, l'écart entre le « prix auquel on souhaite vendre » et le « prix auquel le bien se vend réellement » est encore plus important.
Évolution du nombre de transactions et du volume de stocks
Le nombre de transactions a augmenté pendant 16 mois consécutifs en glissement annuel, ce qui montre que l'activité reste soutenue. Cependant, le volume des stocks se maintient autour de 45 000 biens, ce qui laisse apparaître une structure dans laquelle les biens mis en vente à des prix élevés s'accumulent. Autrement dit, la polarisation entre les « biens qui se vendent » et les « biens qui ne se vendent pas » progresse.
Pourquoi l'écart s'élargit-il ? Explication de cinq facteurs de fond
1. Le maintien à un niveau élevé des coûts de construction
La hausse du coût des matériaux et de la main-d'œuvre entraîne une forte augmentation des prix d'offre des appartements neufs. La perception des vendeurs selon laquelle « si le neuf est aussi cher, l'ancien devrait pouvoir se vendre à ce prix » pousse également à la hausse les prix affichés des biens anciens.
2. Baisse de la capacité d'achat des acquéreurs en raison de la hausse des taux d'intérêt
Depuis l'automne 2024, les taux des prêts immobiliers suivent une tendance haussière. Les taux variables comme les taux fixes ont été relevés, ce qui réduit le montant qu'il est possible d'emprunter à revenu égal. Par conséquent, le plafond de prix que les acquéreurs peuvent réellement payer diminue, ce qui élargit l'écart avec les prix affichés.
3. Polarisation entre le centre de Tokyo et les zones périphériques
Alors que le prix de transaction au tsubo à Tokyo continue d'augmenter fortement à +8,3 % sur un an, il recule de −4,9 % dans la préfecture de Kanagawa, de −3,3 % dans celle de Saitama et de −3,4 % dans celle de Chiba. Autrement dit, hors Tokyo, toutes les zones repassent en territoire négatif. Dans les quartiers centraux, la situation reste celle d'un marché où « même cher, cela se vend », tandis qu'en périphérie, l'ajustement des prix a déjà commencé. Cet écart de température entre les régions contribue lui aussi à accentuer la divergence observée à l'échelle de l'ensemble de la zone métropolitaine.
4. Concentration des capitaux étrangers et de la demande des ménages fortunés
Dans le contexte de la faiblesse du yen, les cas d'investisseurs étrangers et de ménages fortunés achetant des biens haut de gamme dans les quartiers centraux se multiplient. Toutefois, cette demande se concentre sur certaines zones et certaines gammes de prix, ce qui tire à la hausse le prix au m² des stocks dans leur ensemble, tout en rendant l'accès plus difficile pour les acquéreurs ordinaires.
5. La fixation de « prix ambitieux » par les vendeurs
Tokyo Kantei analyse que la situation dans laquelle « même lorsqu'un bien est mis en vente à un “prix ambitieux”, supérieur au marché, il parvient tout de même à trouver preneur » perdure. Bien que la durée moyenne de vente ait dépassé cinq mois pour la première fois depuis 2015, la tendance des vendeurs à ne pas engager de baisse de prix reste marquée. Soutenus par l'anticipation d'une hausse durable des coûts de construction et par un yen historiquement faible, vendeurs et intermédiaires maintiennent tous deux une posture offensive.
Quelles actions les propriétaires devraient-ils entreprendre ? Stratégies de cession et de détention à l'ère des écarts de prix
Pour les propriétaires qui envisagent de vendre
Le plus important est de déterminer un prix juste en se fondant non pas sur le « prix affiché », mais sur les « données de transaction ». S'aligner sur les prix affichés du voisinage et proposer un prix élevé n'a aucun sens si cela n'aboutit pas à une vente. Il est essentiel de bâtir sa stratégie après avoir identifié la « fourchette de prix à laquelle les biens se vendent réellement » à l'aide, par exemple, de l'indice des prix immobiliers du ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme ou des données de transaction de REINS.
Pour les propriétaires qui conservent leur bien
Si le bien est mis en location, comparez avec sang-froid le revenu locatif actuel et le montant net que vous percevriez en cas de vente. Dans un contexte de hausse des taux, le coût de détention à long terme peut lui aussi augmenter. C'est précisément pour cette raison qu'il est important d'effectuer régulièrement un réexamen de vos actifs et de prendre des décisions fondées sur les données.
Pour les personnes qui envisagent d'acheter
Il serait prématuré de juger qu'un bien est « trop cher » en se basant uniquement sur le « prix affiché » visible sur les sites de recherche immobilière. Lorsque l'on vérifie les données de transaction réelles, il n'est pas rare qu'une offre inférieure de quelques pourcents à environ 10 % par rapport au prix affiché (négociation à la baisse) soit acceptée. L'essentiel est de bien comprendre le marché afin d'identifier la marge de négociation possible.
Le point de vue d'INA : permettre des décisions justes grâce à une information de marché transparente
Chez INA&Associates株式会社, nous accordons la plus grande importance à une information transparente fondée sur les données. Sur le marché immobilier, il subsiste encore une tendance à ne montrer que les données favorables au vendeur. Pourtant, une telle approche ne permet pas de bâtir une relation de confiance durable.
C'est précisément dans les phases où l'écart entre le prix de transaction et le prix affiché s'élargit que la présence d'un partenaire de confiance devient essentielle. Tant pour les vendeurs que pour les acquéreurs, il est indispensable de disposer d'un environnement permettant de prendre des décisions sereines à partir de données exactes. Nous souhaitons transmettre aussi les inconvénients éventuels et réfléchir avec chaque client à l'option la plus adaptée à sa situation.
Résumé
- Dans la grande région métropolitaine de Tokyo, le prix au m² de transaction des appartements anciens est de 869 900 yens et le prix au m² des stocks de 1 051 500 yens, ce qui crée un écart d'environ 180 000 yens/m²
- La hausse du prix des stocks (+31,5 %) dépasse largement celle du prix de transaction (+6,3 %), ce qui montre que les prix fixés par les vendeurs s'écartent de la réalité du marché
- Les principaux facteurs de fond sont la flambée des coûts de construction, la hausse des taux, la polarisation entre le centre et la périphérie, la concentration des capitaux étrangers et l'attitude offensive des vendeurs
- Qu'il s'agisse de vendre ou d'acheter, il est important de fonder son jugement non sur le « prix affiché », mais sur les « données de transaction »
- Dans une phase d'élargissement des écarts, l'utilisation d'une information de marché transparente et exacte est plus indispensable que jamais
Questions fréquentes (FAQ)
Q1. Lorsqu'il existe un écart important entre le prix de transaction et le prix affiché, quels effets cela a-t-il sur le marché ?
R. Lorsque l'écart est important, les biens ont davantage de difficulté à se vendre dans le délai initialement envisagé par le vendeur. Le risque d'un allongement de la durée de stockage et, au final, d'une baisse de prix substantielle augmente. En outre, les candidats à l'achat peuvent reporter leur décision en pensant que « les prix vont encore baisser », ce qui peut réduire la liquidité de l'ensemble du marché.
Q2. Quelle est la différence entre le prix au m² de transaction de REINS et le taux d'écart des prix de Tokyo Kantei ?
R. Le prix au m² de transaction de REINS correspond au prix moyen au m² de l'ensemble des biens effectivement vendus. En revanche, le taux d'écart des prix de Tokyo Kantei compare, pour un même bien, le « prix affiché » et le « prix de transaction » afin de montrer dans quelle mesure une baisse de prix a été consentie. Ces deux indicateurs reflètent la réalité du marché sous des angles différents.
Q3. Si les taux d'intérêt augmentent, l'écart va-t-il encore se creuser ?
R. Cette possibilité est élevée. Alors que la hausse des taux réduit la capacité d'achat des acquéreurs, les vendeurs restent dans une situation où il leur est difficile de baisser leurs prix en raison de l'augmentation des coûts de construction ; il existe donc des facteurs structurels qui élargissent encore l'écart entre les deux. Cela étant, si les invendus s'accumulent sur une longue période, des mouvements de révision à la baisse des prix par les vendeurs pourraient également apparaître.
Q4. Où peut-on consulter les données de transaction ?
R. Il est possible de rechercher gratuitement les prix réels de transaction via le « Système de recherche d'informations sur les prix des transactions immobilières » du ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme, ainsi que via « REINS Market Information ». Les rapports de marché de Tokyo Kantei publient également les tendances de prix par zone. Pour appréhender le marché avec précision, nous recommandons d'utiliser ces données publiques.
Sources et références
- Organisme de circulation immobilière de l'Est du Japon (REINS) « Tendances du marché immobilier (statistiques) »
- Tokyo Kantei « Taux d'écart entre les exemples de mise en vente et les exemples de transaction des appartements anciens en 2024 » (juillet 2025)
- Tokyo Kantei « Taux d'écart des prix et durée de vente des appartements anciens (région métropolitaine de Tokyo) » (juillet 2025)
- Ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme « Indice des prix immobiliers »
