Polarisation du marché des bureaux à Tokyo | Pourquoi des taux de vacance de 0,7 % et 26 % coexistent

Le marché des bureaux du centre de Tokyo connaît une fracture sans précédent. Alors que, dans les immeubles de classe A des quartiers d'Otemachi et Marunouchi, le taux de vacance reste à 0.7%, soit un niveau de fait quasi complet, les immeubles neufs (moins d'un an) affichent un taux de vacance anormal de 26.3%. Pourquoi un tel écart peut-il coexister au même moment au sein du même « marché des bureaux de Tokyo » ? Et l'idée largement admise depuis longtemps selon laquelle « acheter dans une zone en redéveloppement permet d'être serein » est-elle réellement toujours valable aujourd'hui ? Dans cet article, nous analysons les mutations structurelles du marché des bureaux à Tokyo à partir des données les plus récentes et présentons les axes de décision d'investissement que les détenteurs de patrimoine, les propriétaires immobiliers et les dirigeants doivent connaître.

Données actuelles sur la polarisation des bureaux du centre-ville

Le taux de vacance moyen des quartiers d'affaires de Tokyo (les cinq arrondissements de Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku et Shibuya) est de 3,73 % (à avril 2025), ce qui peut sembler, à première vue, un niveau relativement stable. Cependant, cette moyenne masque fortement la « réalité du marché ».

Le taux de vacance des zones prime (Marunouchi et Otemachi) est de 0.7%. Parmi les 238 immeubles de classe A, 158 (66 %) sont de fait en situation quasi complète. À l'inverse, le taux de vacance des immeubles neufs atteint 26.26%, une situation grave dans laquelle plus d'un immeuble sur quatre est vacant. Le rapport mensuel Tokyo Office Market publié par Miki Shoji montre également qu'en février 2026, le taux de vacance des immeubles neufs s'élevait à 9,57 %, largement au-dessus des 2,04 % des immeubles existants, ce qui confirme la persistance de la fracture du marché.

L'augmentation rapide des vacances de longue durée est encore plus préoccupante. La surface vacante de longue durée dans les grands immeubles (plus de 5 000 tsubo) affichant un taux de vacance supérieur à 20 % depuis plus d'un an a atteint 18.5万㎡, soit une hausse de 12倍増 par rapport à 2021, à une vitesse sans précédent. Alors que l'idée selon laquelle « les bureaux à Tokyo sont solides » s'est installée, des immeubles qui ne sont pas retenus s'enfoncent discrètement en arrière-plan.

Le renversement entre immeubles de classe A et immeubles neufs

L'idée selon laquelle « les immeubles neufs se remplissent plus facilement » ne s'applique plus au marché actuel des bureaux à Tokyo. C'est même le phénomène inverse qui se produit. Pourquoi ces immeubles restent-ils vacants alors qu'ils sont neufs ?

La réponse tient en grande partie à l'emplacement. Dans les zones riveraines où l'offre s'est concentrée à grande échelle (Harumi, Kachidoki, Toyosu et Ariake), de nouveaux immeubles dotés d'équipements de pointe et de vastes plateaux ont effectivement été livrés les uns après les autres. Toutefois, l'accès à ces zones dépend de lignes limitées et reste nettement inférieur, du point de vue de la commodité des trajets domicile-travail, aux immeubles directement connectés aux grandes gares du centre-ville. Aujourd'hui, alors que les entreprises accordent la priorité absolue à la « proximité de la gare et à l'accès à plusieurs lignes » dans le choix de leurs bureaux, même des immeubles très performants sont écartés si leur accessibilité est insuffisante.

La rareté des immeubles de classe A accélère également ce renversement. Le fait qu'il n'existe que sept immeubles avec un taux de vacance supérieur à 20 % illustre la rudesse de la concurrence : « les immeubles véritablement choisis continuent d'être choisis ». Comme nous l'avons également expliqué dans Le bureau est-il encore nécessaire à l'ère du télétravail ?, les entreprises évoluent vers une logique où la « qualité » du bureau prime sur la « quantité », et leurs critères de sélection ne cessent de se durcir.

Analyse du phénomène de Quality Flight (fuite vers la qualité)

Dans le secteur immobilier, l'accélération du tri des bureaux par les entreprises est appelée « Quality Flight（質への逃避） ». Ce concept fait écho au « flight to quality », c'est-à-dire au déplacement des capitaux vers des actifs refuges, et une dynamique similaire est à l'œuvre sur le marché des bureaux.

Les conditions auxquelles les entreprises attachent aujourd'hui de l'importance dans le choix d'un bureau sont principalement au nombre de quatre. Premièrement, la proximité de la gare et l'accès à plusieurs lignes. Pour recruter et fidéliser des talents de haut niveau, la commodité des trajets des collaborateurs est indispensable. Deuxièmement, la résistance sismique et les équipements récents (compatibilité BCP). Alors que la conscience du risque d'un séisme majeur dans la fosse de Nankai progresse, les immeubles répondant à l'ancienne norme parasismique ou dont les équipements sont vieillissants ne sont plus retenus. Troisièmement, la qualité de l'environnement alentour. Les restaurants, commerces, espaces verts et plus largement un cadre agréable pour travailler sont de plus en plus valorisés. Quatrièmement, des plateaux spacieux. Les entreprises recherchent à la fois la possibilité de regrouper les équipes sur un même niveau afin de renforcer la cohésion et la flexibilité nécessaire pour accompagner de futurs recrutements.

Les immeubles qui réunissent ces conditions se concentrent inévitablement autour des grandes gares du centre-ville. C'est précisément pour cette raison que le taux de vacance à Otemachi et Marunouchi tombe à 0,7 %, tandis que les immeubles neufs des zones riveraines supportent un taux de vacance supérieur à 26 %, créant une contradiction structurelle. Les entreprises qui placent l'investissement dans le capital humain au cœur de leur gestion ont tendance à ne faire aucun compromis dans le choix de leurs bureaux.

La réalité des vacances de longue durée concentrées dans les zones riveraines

La concentration géographique des vacances de longue durée montre également la gravité de cette situation. Environ 61% de la surface vacante de longue durée totale se concentre dans les zones riveraines (environ 35 % dans les secteurs de Harumi, Kachidoki et Tsukishima, et environ 26 % dans ceux de Toyosu, Ariake et Tatsumi).

Cette concentration s'explique par plusieurs facteurs combinés. Le premier est la forte augmentation de l'offre de bureaux due aux grands projets de développement qui se poursuivent depuis la seconde moitié des années 2010. Associés aux aménagements liés aux Jeux olympiques de Tokyo, ils ont entraîné dans les zones riveraines une offre de bureaux de plusieurs centaines de milliers de tsubo. Le second facteur est la limite structurelle de l'accessibilité. Des projets de nouvelles lignes de métro et de BRT existent, mais en termes de temps d'accès et de nombre de correspondances nécessaires pour rejoindre les grandes gares du centre, ces zones restent loin du niveau des emplacements les plus recherchés de Chiyoda ou de Minato.

Comme nous l'avons également évoqué dans Qu'entend-on par obligation de remise en état lors d'un déménagement de bureau ?, un coût de remise en état s'applique lorsqu'une entreprise transfère ses bureaux. Malgré cela, le fait qu'un grand nombre d'entreprises choisissent de quitter les zones riveraines pour revenir vers des secteurs centraux plus pratiques montre la force fondamentale du phénomène de Quality Flight.

Le schéma simpliste selon lequel « redéveloppement en zone riveraine = hausse de la valeur des actifs » ne fonctionne pas, du moins sur le marché des bureaux. Le redéveloppement renforce certes l'attractivité d'un secteur, mais la rentabilité d'un immeuble dépend, en définitive, de sa capacité à attirer des locataires.

Stratégie d'investissement : exploiter à contre-courant les vacances secondaires

Adoptons maintenant le point de vue de l'investisseur pour montrer comment transformer cette polarisation en « opportunité ».

Un effet secondaire du redéveloppement, souvent négligé, est la « vacance secondaire ». Par exemple, lorsqu'une entreprise déménage vers un immeuble neuf dans une zone riveraine, une vacance apparaît dans l'immeuble du centre-ville qu'elle quitte. Ces vacances secondaires concernent souvent des actifs bien situés, mais devenus obsolètes en termes de spécifications ou dotés d'équipements vieillissants. C'est précisément là qu'apparaît une opportunité d'investissement en rénovation.

Lorsque l'investissement direct dans un immeuble de classe A est difficile pour des raisons de prix ou d'offre, une stratégie consistant à acquérir un immeuble de classe B situé à proximité puis à le valoriser est particulièrement efficace. Concrètement, l'objectif est de lui ajouter, par des travaux, les éléments que les entreprises recherchent dans le cadre du Quality Flight : refonte des plateaux, amélioration haut de gamme du hall d'entrée, modernisation de la climatisation ou des systèmes de sécurité.

Bien entendu, tous les immeubles de classe B ne constituent pas des cibles d'investissement. La condition préalable est la « supériorité de l'emplacement ». Si un immeuble se trouve près d'une gare et bénéficie de plusieurs lignes, l'amélioration de ses caractéristiques peut lui permettre d'atteindre une compétitivité proche de celle de la classe A. À l'inverse, lorsqu'un actif souffre d'un problème d'emplacement, même une rénovation ne peut éliminer totalement le risque de vacance.

Le point de vue d'INA

Le principal risque que je perçois est le retard d'information. Alors même qu'il existe des zones à 0,7 % de vacance, le fait que des immeubles affichant plus de 26 % de vacance continuent d'augmenter dans le même Tokyo n'a pas encore été suffisamment intégré par de nombreux détenteurs d'actifs. Il est risqué de prendre une décision d'investissement en se fiant uniquement au titre selon lequel « le marché des bureaux de Tokyo se porte bien ».

Le mythe selon lequel « acheter dans une zone en redéveloppement permet d'être serein » est terminé. Le redéveloppement renforce certes l'attractivité urbaine et a souvent un impact positif sur la valeur des actifs résidentiels. Cependant, pour les actifs de bureaux, il est impossible de juger sans analyser qui louera effectivement après le redéveloppement et comment évoluera la demande locative.

Ce à quoi nous tenons, c'est de fournir des informations essentielles avec une perspective de long terme. Construire ensemble une stratégie patrimoniale fondée sur un horizon de 10 à 20 ans, sans se laisser entraîner par des vues de marché de court terme, constitue la mission de notre cabinet, INA&Associates.

Résumé

• Sur le marché des bureaux à Tokyo, la polarisation progresse avec la coexistence d'« immeubles de classe A à 0,7 % de vacance » et d'« immeubles neufs à 26,3 % de vacance »
• La surface vacante de longue durée a été multipliée par 12 par rapport à 2021, et 61 % de cette vacance se concentre dans les zones riveraines (Harumi, Toyosu et Ariake)
• Le « Quality Flight (fuite vers la qualité) » des entreprises s'accélère, et les quatre critères des immeubles retenus sont la proximité de la gare, la résistance sismique, des équipements récents et un bon environnement
• L'idée selon laquelle « acheter dans une zone en redéveloppement permet d'être serein » ne fonctionne pas sur le marché des bureaux
• L'investissement en rénovation d'immeubles de classe B en tirant parti des vacances secondaires attire l'attention comme stratégie contrariante crédible
• L'analyse de la supériorité de l'emplacement et des tendances de la demande locative est indispensable à toute décision d'investissement

Questions fréquentes (FAQ)

Q1. Selon quels critères un immeuble de classe A est-il défini ?

Un immeuble de classe A désigne généralement un grand immeuble de bureaux disposant d'une surface type d'étage d'au moins 500 tsubo, livré depuis moins de 20 ans et répondant à trois critères : résistance sismique, niveau d'équipement et emplacement de référence. Il n'existe pas de norme sectorielle unifiée clairement définie, et les critères varient selon les sociétés d'études immobilières, mais ces immeubles se concentrent notamment à Otemachi, Marunouchi et Toranomon.

Q2. Pensez-vous que le « Quality Flight » va se poursuivre ?

Nous pensons qu'il se poursuivra au moins à moyen terme (3 à 5 ans). Les trois tendances que sont l'intensification de la concurrence pour recruter des talents, les besoins de gestion liés à la continuité d'activité (BCP) et l'importance accrue de la « qualité du bureau » dans un environnement de travail hybride ne présentent pas d'élément susceptible de s'inverser à court terme. Toutefois, si la hausse des loyers des actifs de classe A dépasse le niveau acceptable pour les entreprises, une partie de la demande pourrait se reporter vers des zones périphériques.

Q3. Le problème de vacance dans les zones riveraines sera-t-il résolu à l'avenir ?

Si le développement du métro et des infrastructures de transport progresse, le désavantage en matière d'accessibilité pourrait s'atténuer. Cependant, ce type d'aménagement nécessite souvent un horizon de dix ans ou plus. À court terme, des reconversions vers d'autres usages que le bureau, comme de petites implantations adaptées au télétravail, des centres de données ou une transformation en logement, pourraient constituer des solutions plus réalistes.

Q4. Quels points de vigilance faut-il avoir pour investir dans la rénovation d'immeubles de classe B ?

L'élément le plus important est l'évaluation de l'« emplacement ». Sans une situation à moins de cinq minutes à pied d'une gare et avec accès à plusieurs lignes, il devient difficile de récupérer les loyers, quelle que soit l'ampleur de la rénovation. Ensuite, la précision des simulations entre le coût d'investissement et l'amélioration attendue du loyer est essentielle. Si une hausse de plus de 15 à 20 % du loyer de marché n'est pas envisageable, le risque d'un allongement de la période de récupération de l'investissement devient élevé.

À lire également

Sources et références

• INA&Associates « Analyse de la polarisation des vacances du marché des bureaux de Tokyo en 2025 »
• Miki Shoji « Tokyo Office Market » (https://www.e-miki.com/rent/tokyo.html)
• Nippon Life Insurance « Situation actuelle et perspectives du marché des immeubles de classe A au centre de Tokyo (septembre 2025) »