En investissement immobilier, il existe de nombreuses options, comme l'investissement dans les immeubles résidentiels, les appartements, les maisons individuelles ou encore la gestion de parkings. Lorsqu'on souhaite valoriser un terrain inutilisé sur lequel il est difficile de construire, la gestion de parking est envisagée de plus en plus souvent. La gestion de parking attire l'attention comme un investissement immobilier que l'on peut démarrer en limitant les coûts initiaux. Dans cet article, nous expliquons en détail le fonctionnement de la gestion de parking ainsi que les points de réussite.
Qu'est-ce que le fonctionnement de la gestion de parking ?
La gestion de parking est une méthode d'investissement qui consiste à aménager un parking sur un terrain inutilisé et à percevoir comme revenus les frais payés par les utilisateurs. Comme les coûts initiaux peuvent être limités par rapport à la gestion d'immeubles d'appartements ou de résidences, elle a pour caractéristique d'être facile à démarrer.
La gestion de parking se répartit globalement en trois modes d'exploitation.
- Gestion directe : méthode consistant à assurer soi-même l'ensemble de la gestion
- Gestion déléguée : méthode dans laquelle le propriétaire du terrain prend en charge l'aménagement, puis confie la gestion à une entreprise
- Location globale (sublease) : méthode consistant à louer le terrain inutilisé à un exploitant de parking afin qu'il en assure l'exploitation
Si vous débutez dans l'investissement immobilier, y compris la gestion de parking, la gestion déléguée ou la location globale offrent davantage de sérénité.
Quels types de gestion de parking existe-t-il ?
La gestion de parking comprend deux types : le parking mensuel et le parking à paiement à l'usage, chacun ayant ses propres caractéristiques.
Parking mensuel
Le parking mensuel est un type de parking loué par période d'un mois. Il permet plus facilement d'obtenir des revenus stables chaque mois, mais dès qu'une place se libère, l'impact sur la rentabilité est direct. L'exploitation peut être choisie parmi la gestion directe, la gestion déléguée et la location globale.
Parking à paiement à l'usage
Le parking à paiement à l'usage peut être exploité sans personnel grâce à l'installation d'une borne de paiement et de barrières de verrouillage. Comme l'installation des équipements est nécessaire, la délégation à un opérateur est courante. Il existe deux formes, la gestion en propre et la location du terrain, et si vous optez pour la location du terrain, vous pouvez obtenir des revenus stables chaque mois, mais le rendement diminue par rapport à la gestion en propre.
Quel est le niveau de rendement de la gestion de parking ?
Le rendement de la gestion de parking se situe en général entre 5 % et 15 % pour un parking mensuel, et entre 15 % et 30 % pour un parking à paiement à l'usage. Le parking à paiement à l'usage bénéficie d'une rotation rapide et peut offrir un rendement élevé. À proximité de centres commerciaux ou de sites touristiques, il est possible d'envisager des revenus stables. Il est important d'étudier soigneusement l'environnement alentour.
Quels sont les coûts d'exploitation de la gestion de parking ?
Avant de démarrer une activité de gestion de parking, il est nécessaire d'avoir une vision claire des coûts d'exploitation.
Dans le cas d'un parking mensuel
Il faut prévoir les frais de gestion et d'exploitation (encaissement, nettoyage sur site, électricité, assurance) ainsi que les impôts (taxe foncière, taxe d'urbanisme, impôt sur le revenu, etc.). Si vous confiez la gestion à un prestataire, des frais de gestion supplémentaires (autour de 10 % en moyenne) seront également nécessaires.
Dans le cas d'un parking à paiement à l'usage
Il faut prévoir les frais d'aménagement du terrain, d'installation de la signalétique et de mise en place des équipements. Des dépenses d'équipement sont nécessaires pour la borne de paiement, les barrières de verrouillage, les caméras de sécurité et autres dispositifs.
Comment démarrer une activité de gestion de parking ?
Pour démarrer une activité de gestion de parking, il convient de suivre les étapes ci-dessous.
Aménager le terrain
La première étape consiste à aménager le terrain inutilisé. Pour un parking mensuel, un revêtement en gravier peut suffire, mais pour un parking à paiement à l'usage, un revêtement en asphalte ou en béton améliore la durabilité.
Installer les équipements nécessaires
Un parking mensuel peut être lancé avec le marquage des places et des butées de roue. Pour un parking à paiement à l'usage, des équipements comme une borne de paiement et des barrières de verrouillage sont aussi nécessaires. Pour une petite capacité, un système à verrouillage est recommandé ; à partir de 20 places, un système à barrière est plus adapté.
Définir la tarification
Définir les tarifs après avoir vérifié les prix pratiqués à proximité facilite la sécurisation des utilisateurs. Pour un parking à paiement à l'usage, des réglages détaillés sont possibles, comme une facturation par tranche de 30 minutes ou un tarif plafond, avec une flexibilité plus élevée que pour un parking mensuel.
Attirer les clients
En plus de l'installation d'enseignes et de la distribution de flyers, la publication d'informations sur un site web est également efficace pour attirer des clients. Si la prospection par vos propres moyens est difficile, envisagez aussi de confier cette mission à un professionnel de l'immobilier.
Assurer la gestion
Des tâches telles que l'encaissement des frais de stationnement, la réparation des équipements et le nettoyage régulier sont nécessaires. Si vous ne pouvez pas assurer cette gestion vous-même, il est recommandé dela confier à une société de gestion.
Quels sont les avantages de l'investissement en parking ?
L'investissement en parking présente les quatre avantages suivants.
Les coûts initiaux peuvent être limités
Le principal avantage est que les coûts initiaux sont nettement inférieurs à ceux de la gestion d'immeubles résidentiels ou d'appartements. Pour un parking mensuel, le prix du marché est d'environ 5 000 yens/m² pour un revêtement en asphalte et 1 500 yens/m² pour un revêtement en gravier.
Le délai de lancement est court
Un parking mensuel peut ouvrir en une semaine, et même un parking à paiement à l'usage en deux à trois semaines. Si l'on compare avec la gestion d'immeubles résidentiels ou d'appartements, qui demande plusieurs mois à un an, la possibilité de générer des revenus rapidement est un atout appréciable.
Tous types de terrains peuvent être valorisés
Il suffit d'un espace pour une voiture particulière standard (longueur 6,0 m × largeur 2,5 m = 15 m²) pour pouvoir le valoriser. Même les terrains étroits ou de forme irrégulière peuvent être exploités. Il est également possible d'opter pour un parking réservé aux motos.
La reconversion est facile
Le coût de retrait de l'asphalte reste faible, autour de 1 000 yens/m². Il s'agit donc d'une méthode d'investissement également recommandée pour des terrains susceptibles d'être reconvertis à l'avenir.
Quels sont les inconvénients de l'investissement en parking ?
En revanche, il convient aussi de bien comprendre les inconvénients suivants.
Les mesures préférentielles sont plus limitées que pour d'autres actifs
Un parking sans bâtiment est traité de la même manière qu'un terrain nu, et il ne bénéficie pas des mesures fiscales préférentielles applicables à la taxe foncière ou aux droits de succession. Il faut noter qu'il n'existe pratiquement pas d'avantages fiscaux dans ce cadre.
Une rentabilité élevée est difficile à espérer
Un parking de plain-pied ne permet d'utiliser qu'un seul niveau, ce qui réduit l'efficacité d'exploitation par rapport à la gestion d'immeubles résidentiels ou d'appartements. Il est difficile d'en tirer une rentabilité élevée sur une courte période.
Le choix de l'emplacement est difficile
Il est important que même les véhicules de grande taille puissent s'y garer en toute tranquillité et que l'emplacement soit visible depuis la route. Il existe aussi un risque de baisse de la demande si un parking moins cher ou un parking à étages ouvre à proximité.
Quels sont les points clés pour réussir la gestion de parking ?
Accorder une attention particulière à l'emplacement
À proximité des quartiers de bureaux, des hôpitaux, des zones commerçantes et des sites touristiques, la demande pour les parkings à paiement à l'usage est forte, tandis que près des grands immeubles résidentiels et dans les zones d'habitation denses, la demande pour les parkings mensuels est plus élevée. Choisir un mode d'exploitation adapté à l'emplacement est la clé de la réussite.
Étudier soigneusement l'environnement alentour
Il est rassurant d'étudier à l'avance la présence de parkings concurrents ainsi que leur taux d'occupation. Il est aussi recommandé dedemander conseil à une société immobilière connaissant bien les informations locales.
Quels sont les problèmes fréquents dans la gestion de parking ?
Les litiges tarifaires, le stationnement non autorisé, les accidents et les réclamations des riverains ou des utilisateurs sont les cas les plus représentatifs. Pour prévenir ces problèmes, vérifiez les quatre points suivants lorsque vous choisissez une société de gestion.
- Le nettoyage est-il correctement assuré ?
- L'éclairage et les caméras de sécurité sont-ils installés ?
- Existe-t-il un centre d'appels disponible 24 heures sur 24 ?
- Des mesures de prévention des problèmes sont-elles mises en place ?
Quels enseignements tirer des cas d'échec en gestion de parking ?
Le nombre d'utilisateurs a été insuffisant
Il est important de fixer un tarif approprié en fonction de l'environnement local et des besoins. Même si le terrain répond à une demande, les utilisateurs ne viendront pas si l'accès pour se garer est difficile ou si le tarif ne correspond pas au marché.
Les loyers n'ont pas été payés
Les impayés de loyers ne provoquent pas seulement une perte de revenus, ils entraînent aussi du temps et des coûts de relance et de négociation. Il est important de simplifier les modalités de paiement et de clarifier les règles contractuelles.
La fiscalité a été plus lourde que prévu
La taxe foncière ne bénéficie pas de mesure d'allégement et peut devenir plusieurs fois plus élevée que dans le cas d'un terrain avec bâtiment. Il faut bien comprendre que la gestion de parking est un moyen de générer des revenus et non une solution adaptée à l'optimisation fiscale.
Les méthodes de la société de gestion étaient négligentes
Il est essentiel d'évaluer avec soin la société de gestion à laquelle vous confiez l'exploitation. Rendez-vous réellement sur les parkings gérés par les sociétés candidates afin de vérifier leur niveau de gestion.
Un concurrent était présent à proximité
Il est important de comprendre la situation concurrentielle locale et de se différencier grâce à la facilité d'utilisation et à une tarification adaptée à la demande.
Conclusion
La gestion de parking est un investissement immobilier qui présente de nombreux avantages, notamment des coûts initiaux limités et un délai de préparation court. En revanche, elle comporte aussi des inconvénients, comme le faible niveau d'avantages fiscaux et la difficulté du choix de l'emplacement. Comparez soigneusement les avantages et les inconvénients, puis étudiez suffisamment l'emplacement et l'environnement alentour avant de prendre votre décision.
Questions fréquentes (FAQ)
À combien s'élèvent les coûts initiaux d'une activité de gestion de parking ?
Pour un parking mensuel, il est possible de commencer à partir d'environ 1 500 yens/m² avec un revêtement en gravier. Pour un parking à paiement à l'usage, il faut en plus prévoir le coût d'installation d'une borne de paiement (à partir d'environ 450 000 yens) et de barrières de verrouillage (à partir d'environ 90 000 yens).
Entre le parking mensuel et le parking à paiement à l'usage, lequel est le plus rentable ?
Le rendement a tendance à être plus élevé pour le parking à paiement à l'usage (15 à 30 %), mais cela dépend de l'emplacement et de la demande. Dans une zone d'habitation dense, le parking mensuel convient mieux ; autour d'équipements commerciaux, le parking à paiement à l'usage est plus adapté.
Faut-il une qualification pour gérer un parking ?
Aucune qualification particulière n'est requise pour gérer un parking. Toutefois, en recourant à la gestion déléguée ou à la location globale, il est possible de démarrer même sans connaissances spécialisées.
À combien s'élèvent les impôts liés à la gestion de parking ?
Il faut prévoir la taxe foncière, la taxe d'urbanisme, l'impôt sur le revenu, la taxe d'habitation locale et la taxe professionnelle individuelle, entre autres. Comme il n'y a pas de bâtiment, la mesure d'allégement de la taxe foncière ne s'applique pas et le terrain est imposé au même taux qu'un terrain nu, ce qui demande une attention particulière.
