Il est bien connu qu'à l'achat d'un logement ancien, "la taxe à la consommation ne s'applique pas", mais en réalité, cela dépend du fait que le vendeur soit un particulier ou un professionnel. Par ailleurs, la création d'une société peut aussi constituer une option efficace pour maximiser l'optimisation fiscale. Cet article explique le mécanisme de la taxe à la consommation sur les logements anciens ainsi que les avantages fiscaux liés à la création d'une société.
Est-il vrai que « les logements anciens ne sont pas soumis à la taxe à la consommation » ?
Si le vendeur est un particulier, la taxe à la consommation ne s'applique pas au bâtiment. En revanche, si le vendeur est un professionnel, comme une société immobilière, une taxe à la consommation de 10 % s'applique à la partie bâtiment (le terrain reste toujours non taxable). L'idée selon laquelle « logement ancien = pas de taxe à la consommation » est inexacte ; le point déterminant est le statut du vendeur.
Lorsque le vendeur est un particulier : pas de taxe à la consommation
Comme un vendeur particulier n'est pas considéré comme un assujetti à la taxe, aucune taxe à la consommation n'est appliquée au bâtiment. Toutefois, les frais d'intermédiation sont, eux, soumis à la taxe à la consommation (pour un prix de vente supérieur à 4 millions de yens : le plafond de la commission est de « prix de vente × 3 % + 60 000 yens + taxe à la consommation »).
Lorsque le vendeur est un professionnel : le bâtiment est soumis à la taxe à la consommation
Lorsque le vendeur est un professionnel, la taxe à la consommation s'ajoute au prix du bâtiment. La partie terrain étant non taxable, il est possible de retrouver le prix hors taxe du bâtiment à partir du montant de la taxe à la consommation (montant de la taxe à la consommation ÷ 10 % = prix hors taxe du bâtiment).
Comment identifier le vendeur ?
Vérifiez la mention « type de transaction » sur les portails immobiliers :
- « Vendeur » : forte probabilité que le vendeur soit un professionnel → taxe à la consommation applicable
- « Mandataire » ou « Intermédiaire » : forte probabilité que le vendeur soit un particulier → pas de taxe à la consommation
Comme il n'est pas possible d'en être certain uniquement à partir du portail, il est important de confirmer directement auprès de l'agence immobilière.
Pourquoi envisager la création d'une société lorsque l'on cherche à réduire sa charge fiscale ?
Un effet d'optimisation fiscale élevé
Alors que l'impôt sur le revenu des personnes physiques (5 à 45 %) auquel s'ajoute la taxe de résidence (10 %) peut atteindre 55 %, le taux effectif d'imposition d'une société se situe entre 20 % et 30 %, soit un niveau nettement plus faible. Le champ des charges déductibles s'élargit également (intégralité des primes d'assurance, rémunération des dirigeants, etc.), ce qui est particulièrement efficace pour les propriétaires immobiliers à revenus élevés.
Un accès au financement plus facile
Une société bénéficie généralement d'une crédibilité sociale supérieure à celle d'un particulier, et elle a davantage de facilité à passer l'examen de crédit des établissements financiers. L'augmentation du montant finançable permet d'élargir plus facilement l'ampleur des investissements.
Des moyens de financement variés
Dans le cas d'une société par actions, il devient aussi possible d'utiliser le crowdfunding d'investissement, ouvrant ainsi des voies de financement indisponibles pour un particulier.
Une période de report des pertes plus longue
Pour un particulier (déclaration bleue), le report est limité à 3 ans, tandis que pour une société, il peut aller jusqu'à 10 ans. Cela permet de lisser sur le long terme la charge fiscale de l'exercice au cours duquel la perte est survenue.
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Questions fréquentes (FAQ)
Q. Existe-t-il des cas où la taxe à la consommation s'applique même à un logement ancien ?
Oui. Si le vendeur est un professionnel, comme une société immobilière, une taxe à la consommation de 10 % s'applique à la partie bâtiment.
Q. À combien s'élèvent les coûts initiaux de création d'une société ?
La création d'une société par actions nécessite notamment une taxe d'enregistrement et de licence (minimum 150 000 yens) ainsi que des frais de certification des statuts (environ 50 000 yens), soit un total généralement compris entre 200 000 et 300 000 yens. Après la création, une taxe de résidence forfaitaire des sociétés (à partir d'environ 70 000 yens) s'applique également chaque année.
Q. Quel est le bon moment pour passer d'une activité en nom propre à une société ?
On considère généralement que les avantages de la création d'une société deviennent plus importants à partir d'un revenu imposable dépassant 9 millions de yens. Nous recommandons d'en décider en consultant un expert-comptable et un spécialiste de l'immobilier.
Q. Les frais d'intermédiation sont-ils soumis à la taxe à la consommation quel que soit le vendeur ?
Oui, car les frais d'intermédiation constituent la rémunération versée à l'agence immobilière intermédiaire (professionnel), et ils sont donc soumis à la taxe à la consommation quel que soit le statut du vendeur.
