很多人都聽過「購買中古住宅不需要繳納消費稅」的說法，但更準確地說，是否課稅取決於賣方是個人還是事業者。此外，如果希望將節稅效果最大化，設立法人也是一種有效選擇。本文將為您說明中古住宅消費稅的機制，以及透過法人化達成節稅的優勢。
「中古住宅不課消費稅」是真的嗎？
如果賣方是個人，建物部分不課消費稅。另一方面，如果賣方是不動產公司等事業者，建物部分則會產生10%的消費稅（土地一律為非課稅）。「中古住宅＝沒有消費稅」這種說法並不精確，關鍵在於賣方的屬性。
賣方為個人時：無消費稅
由於個人賣方不屬於課稅事業者，因此建物部分不會產生消費稅。不過，仲介手續費仍需課徵消費稅（成交價格超過400萬日圓時：手續費上限為「成交價格×3%＋6萬日圓＋消費稅」）。
賣方為事業者時：建物部分有消費稅
如果賣方是事業者，建物價格中會加算消費稅。由於土地部分為非課稅，因此可以從消費稅金額反推出建物本體價格（消費稅金額÷10%=建物本體價格）。
如何判斷賣方身分？
請確認房地產入口網站上的「交易態樣」：
- 「賣主」：賣方很可能是事業者 → 有消費稅
- 「代理」「仲介（媒介）」：賣方很可能是個人 → 無消費稅
僅靠入口網站無法準確判斷，因此，直接向不動產公司確認非常重要。
如果想節稅，為什麼應該考慮設立法人？
節稅效果高
相較於個人所得稅（5%至45%）加上住民稅（10%）最高可達55%，法人的實際稅率通常約為20%至30%，明顯較低。可列入費用的範圍也會擴大（如保險費全額列支、董事報酬等），對高所得的不動產所有人尤其有效。
更容易取得融資
法人比個人具有更高的社會信用，更容易通過金融機構的融資審查。隨著融資額度提高，也更容易擴大投資規模。
資金籌措方式更多元
如果是股份有限公司，也可以運用投資型群眾募資，開啟個人無法使用的資金籌措管道。
虧損結轉期間更長
個人（青色申報）最多可結轉3年，而法人最多可結轉10年。這有助於從長期角度平衡發生虧損年度的稅負。
常見問題（FAQ）
Q. 中古住宅也有需要繳納消費稅的情況嗎？
有。如果賣方是不動產公司等事業者，建物部分需要繳納10%的消費稅。
Q. 設立法人時的初期成本大約是多少？
設立股份有限公司時，需要支付登錄免許稅（最低15萬日圓）以及章程認證費用（約5萬日圓）等，整體大致需要20萬至30萬日圓。設立之後，每年也會產生法人住民稅均等割（最低約7萬日圓）。
Q. 從個人切換為法人，什麼時機較合適？
一般認為，當課稅所得超過約900萬日圓時，法人化的優勢會更加明顯。建議一邊與稅理士及不動產專家討論，一邊審慎判斷。
Q. 無論向誰購買，仲介手續費都需要課消費稅嗎？
是的。由於仲介手續費是支付給提供仲介服務的不動產公司（事業者）的報酬，因此無論賣方屬性如何，都需要課徵消費稅。
