Nombreuses sont les personnes qui se demandent s’il est nécessaire de déposer une déclaration fiscale lors de la vente d’un bien immobilier. L’obligation de déposer une déclaration ne dépend pas uniquement du fait que la plus-value soit positive ou négative, mais aussi de l’utilisation ou non de régimes spéciaux et de déductions. Nous présentons les points que les investisseurs et les personnes envisageant une vente doivent comprendre.
Dans quels cas la déclaration fiscale n’est-elle pas nécessaire ?
La formule de calcul de la plus-value immobilière est la suivante.
Plus-value immobilière = montant des recettes de cession - (coût d’acquisition + frais de cession)
Si le résultat de ce calcul est négatif (perte de cession), il n’est en principe pas nécessaire de déposer une déclaration fiscale. Toutefois, il faut rester vigilant, car il existe des exceptions lorsque certains régimes spéciaux sont utilisés.
Dans quels cas faut-il déposer une déclaration fiscale ?
En cas d’utilisation de la déduction spéciale de 30 millions de yens
La déduction spéciale de 30 millions de yens est un régime permettant de déduire jusqu’à 30 millions de yens de la plus-value lors de la vente d’un bien immobilier occupé par son propriétaire. Que le résultat du calcul soit positif ou négatif, l’utilisation de ce régime spécial impose le dépôt d’une déclaration fiscale. Son application suppose de remplir six conditions, notamment que « l’acheteur ne soit pas un membre de la famille ni une autre personne ayant une relation particulière ».
En cas d’utilisation des régimes spéciaux de compensation des pertes et de report des déductions
Même lorsqu’une perte de cession est constatée, deux régimes spéciaux peuvent être utilisés.
- Régime spécial de compensation des pertes de cession et de report des déductions lié au remplacement d’une résidence principale : il permet d’imputer la perte sur les revenus salariaux, etc., et de la reporter pendant trois ans
- Régime spécial de compensation des pertes de cession et de report des déductions lié à une résidence principale : il permet une compensation similaire sans nécessité de remplacement
Si vous utilisez ces régimes spéciaux, vous devez déposer une déclaration fiscale même en cas de perte. Une omission peut entraîner des majorations pour absence de déclaration et des intérêts de retard.
Quels sont les documents nécessaires à la déclaration fiscale ?
1. Relevé détaillé de la plus-value
Il s’agit d’un document indiquant notamment l’emplacement du bien vendu, sa situation d’utilisation et les frais d’intermédiation. Il peut être téléchargé depuis le site de l’Agence nationale des impôts du Japon.
2. Formulaire B de la déclaration fiscale (première et deuxième pages)
Pour une vente immobilière, le formulaire B est nécessaire. Des documents relatifs aux déductions, notamment celles liées aux cotisations d’assurance sociale, sont également déposés en même temps.
3. Déclaration pour l’imposition séparée (troisième page)
Document permettant de déclarer l’imposition séparée de la plus-value. Il est plus simple de le préparer après avoir rempli les documents 1 et 2.
4. Certificat complet d’inscription au registre (certificat d’immatriculation)
Il peut être obtenu auprès du Bureau des affaires juridiques. Pour un terrain, vérifiez le numéro cadastral, et pour un bâtiment, le numéro de la maison avant la demande afin de faciliter la procédure.
5. Copie du contrat de vente et reçus
Les contrats de vente de l’achat et de la revente, ainsi que les reçus des différents frais, sont nécessaires. Si le contrat d’achat est introuvable, 5 % du prix de cession seront utilisés comme coût d’acquisition estimatif (ce qui peut toutefois augmenter le montant de l’impôt).
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Foire aux questions (FAQ)
Q. Quelle est la date limite de dépôt de la déclaration fiscale ?
En principe, elle va du 16 février au 15 mars de l’année suivant la vente. En utilisant e-Tax (déclaration électronique), vous pouvez déposer votre déclaration depuis chez vous et, en cas de remboursement, le traitement est également plus rapide.
Q. La déduction spéciale de 30 millions de yens peut-elle être utilisée chaque année ?
Il s’agit d’un régime applicable à la vente d’un logement occupé par son propriétaire, et il ne peut donc pas être utilisé chaque année. L’une des conditions est de ne pas avoir utilisé ce même régime spécial ni le régime spécial de remplacement au cours de l’année précédente ou de l’avant-dernière année précédant la vente.
Q. Faut-il également déposer une déclaration fiscale en cas de vente d’un bien immobilier hérité ?
Même pour la vente d’un bien immobilier hérité, une déclaration fiscale est nécessaire si une plus-value est réalisée. Toutefois, comme le coût d’acquisition en cas de succession est repris de celui du défunt, il est important de réunir les justificatifs correspondants.
Q. Faut-il déclarer même s’il n’y a pas d’autres revenus l’année de la vente du bien immobilier ?
Si la plus-value est positive, il est nécessaire de déposer une déclaration fiscale. Même lorsque le revenu imposable devient nul grâce à une déduction spéciale, une déclaration peut être requise pour bénéficier du régime spécial. Nous recommandons de consulter un expert-comptable fiscaliste.
