Lorsque l’on entend parler d’un bien qui a atteint la fin de sa durée d’utilité lors d’un investissement immobilier, on peut penser qu’il s’agit d’un bâtiment qui ne peut plus être utilisé. Toutefois, la durée d’utilité légale correspond au nombre d’années utilisé pour calculer l’amortissement fiscal et non à la durée de vie physique du bâtiment lui-même.
D’un autre côté, les propriétés qui ont dépassé leur durée d’utilité légale affectent grandement l’amortissement, la charge fiscale, le financement bancaire, les réparations et le nombre d’acheteurs lors de la vente. Même si un achat au comptant peut sembler attrayant, la période de financement peut être courte, les coûts de réparation peuvent être élevés et les options de sortie peuvent être étroites.
Dans cet article, nous expliquerons aux investisseurs et aux propriétaires ce qui se passe lorsqu’une propriété atteint la fin de sa durée de vie utile.
La vie utile a trois significations
Le terme durée de vie utile a des significations différentes selon la situation.
| Tapez | Signification | Situation où il est utilisé |
|---|---|---|
| Durée d'utilité légale | Nombre d'années utilisées pour l'amortissement fiscal | Déclaration fiscale finale, comptabilité, fiscalité |
| Durée de vie physique | Période pendant laquelle un bâtiment peut être physiquement utilisé | Réparations et diagnostic bâtiment |
| Vie économique | Période qui produit de la valeur comme immeuble à revenus | Décisions d'investissement, ventes, financement |
Concernant les actifs amortissables, l'Agence nationale des impôts explique que les immeubles et autres actifs sont des actifs dont la valeur diminue avec le temps, et que la durée d'utilité légale, qui correspond à la durée d'utilisation, est stipulée dans l'annexe de l'ordonnance du ministère des Finances.
En d’autres termes, ce n’est pas parce qu’un bâtiment a dépassé sa durée d’utilité légale qu’il ne peut pas être utilisé immédiatement. En pratique, nous examinons l’état du bâtiment, l’historique des réparations, la demande de location et l’évaluation du prêt.
Durée de vie statutaire par structure
La durée de vie légale typique d'un immeuble résidentiel varie en fonction de sa structure.
| Structure | Durée de vie légale des bâtiments résidentiels |
|---|---|
| Construction en bois/résine synthétique | 22 ans |
| Construction à ossature bois et mortier | 20 ans |
| Construction en béton armé / construction en béton armé | 47 ans |
| Construction en brique/pierre/bloc | 38 ans |
| Construction métallique | Varie en fonction de l'épaisseur du matériau du cadre |
Les appartements en bois, couramment observés dans les investissements immobiliers, ont une durée de vie de 22 ans, et les copropriétés RC ont une durée de vie de 47 ans. Cette différence affecte le montant de l’amortissement, la durée du prêt et le prix de sortie.
Qu'arrive-t-il à l'amortissement après la durée d'utilité ?
Si un bâtiment est amorti selon sa durée d'utilité légale à partir de la nouvelle construction, l'amortissement ne peut en principe plus être enregistré à la fin de sa durée d'utilité. L'amortissement est une dépense qui n'implique pas de dépenses en espèces. Ainsi, lorsqu'elle est éliminée, votre revenu imposable augmente et votre fardeau fiscal peut devenir plus lourd.
| Statut | Implications fiscales |
|---|---|
| Pendant l'amortissement | Une partie du coût d'acquisition du bâtiment est passée en charges chaque année |
| Après la fin de l'amortissement | Les dépenses d'amortissement diminuent, ce qui facilite l'augmentation du revenu imposable |
| Réparations à grande échelle | Le traitement diffère selon qu'il s'agit d'un coût de réparation ou d'une dépense en capital |
| Au moment de la vente | Les frais d'acquisition et les amortissements cumulés affectent les plus-values |
Il est important de noter ici qu’une plus grande dépréciation ne signifie pas nécessairement une meilleure valeur. Même si votre charge fiscale diminue pendant que vous détenez le bien, la valeur comptable après amortissement peut être inférieure lorsque vous le vendez et votre plus-value peut augmenter.
Durée de vie utile des biens d'occasion et méthode simplifiée
Lors de l'acquisition d'actifs usagés, en principe, la durée d'utilité doit être estimée sur la base de la période pendant laquelle ils peuvent être utilisés après l'acquisition. Cependant, lorsque l'estimation est difficile, une méthode simplifiée est acceptée.
Les questions-réponses sur la durée d'utilité de l'Agence nationale des impôts expliquent que lorsqu'il est difficile d'estimer la durée d'utilité des actifs usagés, une méthode simplifiée peut être utilisée en fonction du nombre d'années écoulées.
Une idée typique est la suivante.
| Situation | Concept de la méthode simplifiée |
|---|---|
| Toute la durée d'utilité légale est écoulée | Durée d'utilité légale x 20% |
| Partiellement écoulé | Durée d'utilité légale - nombre d'années écoulées + nombre d'années écoulées x 20 % |
| Résultats des calculs moins de 2 ans | 2 ans |
Par exemple, si un immeuble d'habitation en bois avec une durée d'utilité légale de 22 ans a dépassé sa durée d'utilité, alors 22 ans x 20 % = 4,4 ans, ce qui est arrondi à 4 ans.
Impact sur le financement
Pour les prêts bancaires, la durée d'utilité légale et la durée d'utilité restante sont parfois utilisées comme référence pour la durée du prêt. Pour les propriétés qui ont largement dépassé leur durée de vie utile, l'évaluation du bâtiment sera considérée comme faible, ce qui entraînera une durée de prêt plus courte et un taux de croissance des prêts plus lent.
| Impact | Contenu |
|---|---|
| Durée du prêt | Peut être raccourci en fonction de la durée de vie utile restante |
| Évaluation des garanties | L'évaluation des bâtiments devient inférieure et l'évaluation des terrains devient plus importante |
| Fonds propres | Beaucoup de choses sont nécessaires |
| Montant du remboursement | Plus la durée est courte, plus les mensualités sont lourdes |
| Quitter | L'acheteur peut également avoir des difficultés à obtenir un financement |
Les zones avec une forte valeur foncière ou les propriétés avec un bon historique de réparation peuvent être mieux évaluées. Il est toutefois important de noter que le nombre d’acheteurs pouvant obtenir du financement pour des propriétés ayant dépassé leur durée de vie utile sera probablement limité.
Impact sur la trésorerie
Le prix d’achat des biens immobiliers qui ont dépassé leur durée de vie utile peut paraître faible. Cependant, les flux de trésorerie ne sont pas uniquement déterminés par le prix.
Les points à vérifier sont les suivants.
- Charge fiscale après la fin de l'amortissement
- Augmentation des coûts de réparation
- Baisse du taux d’inoccupation/des loyers
- Charge de remboursement due à la durée du prêt raccourcie
- Conditions de l'assurance incendie/sismique
- Données démographiques de l'acheteur lors de la vente
Même si le rendement superficiel est élevé, si les réparations et les remboursements se chevauchent, le solde restant sera mince. Surtout pour les bâtiments en bois plus anciens, vérifiez le toit, les murs extérieurs, les tuyaux d'alimentation en eau et de drainage, les termites, les fondations et la capacité électrique avant l'achat.
Impact sur la stratégie de vente/sortie
Même les propriétés qui ont atteint la fin de leur durée de vie utile peuvent être vendues. Cependant, les attributs de l’acheteur vont changer. Plutôt que les acheteurs utilisant des prêts réguliers, l'accent peut être mis sur les investisseurs en espèces, les investisseurs qui mettent l'accent sur la valeur du terrain, les entreprises de réhabilitation et les acheteurs qui envisagent de reconstruire la propriété.
| Quitter | Propriété appropriée |
|---|---|
| Vendu comme immeuble à revenus | Il existe une demande de location et un bon historique de réparations |
| Vendre à la valeur du terrain | La valeur du terrain est plus forte que la valeur du bâtiment |
| Vendu à une entreprise de recyclage | Il y a de la place pour la rénovation et l'emplacement est bon |
| Vendu dans l'hypothèse d'une reconstruction | Bon ratio surface, accès et droits |
| Propriété à long terme | Plans de réparation stables et demande de location |
Si vous achetez un bien ancien sans réfléchir au plan de sortie, vous serez désavantagé lors des négociations de prix car vous aurez un nombre limité d’acheteurs potentiels au moment de vendre le bien. Avant de faire un achat, il est important de réfléchir à qui l’achètera ensuite.
Liste de contrôle pour les décisions d'investissement
Lorsque vous envisagez une propriété qui a dépassé sa durée de vie utile, assurez-vous de vérifier les éléments suivants.
| Article | Vérifier les détails |
|---|---|
| Diagnostic bâtiment | Fuite, basculement, termites, plomberie |
| Historique des réparations | Toiture, murs extérieurs, adduction d'eau et évacuation, parties communes |
| Demande de location | Loyer environnant, taux d'inoccupation, qualités du locataire |
| Conditions du prêt | Durée d'emprunt, taux d'intérêt, fonds propres |
| Fiscalité | Durée d'amortissement, taxation au moment de la vente |
| Assurance | Disponibilité d'une assurance incendie/sismique |
| Quitter | Valeur du terrain, destination de revente, marge de reconstruction |
Plutôt que d’acheter uniquement en fonction du rendement élevé, il est nécessaire de considérer les réparations, le financement, les taxes et la sortie tout en un.
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Philosophie de l'INA&Associés
Les propriétés en fin de vie peuvent constituer une opportunité d’investissement si elles sont gérées avec compréhension. Cependant, si vous achetez en pensant uniquement aux avantages fiscaux, vous pourriez avoir des problèmes de réparation, de financement et de sortie.
Nous nous concentrons sur l’état du bâtiment, l’historique de gestion, la demande des locataires, la planification financière et le potentiel de vente plutôt que sur l’âge du bâtiment lui-même. S'agit-il d'un bien qui peut être détenu longtemps, d'un bien qui peut être régénéré ou d'un bien qui conserve sa valeur en tant que terrain ? Ce n’est qu’après avoir examiné ce point que vous pourrez porter un jugement sur les biens immobiliers plus anciens.
FAQ
Q. Puis-je utiliser un bâtiment qui a dépassé sa durée de vie utile légale ?
Vous pouvez l'utiliser. La durée d'utilité légale est de plusieurs années à des fins fiscales et diffère de la durée de vie physique d'un bâtiment. Le jugement sera basé sur l’état du bâtiment et l’historique des réparations.
Q. Y aura-t-il des économies d'impôt sur les propriétés qui ont dépassé leur durée de vie utile ?
Il peut être possible de se déprécier en peu de temps. Cependant, il est nécessaire de prendre en compte la plus-value au moment de la vente, les frais de réparation et les conditions de financement au moment de prendre votre décision.
Q. Puis-je obtenir un prêt bancaire ?
Cela peut être difficile à recevoir. Cela varie en fonction de l’évaluation du terrain, de la rentabilité, des attributs des locataires et des politiques des institutions financières. Veuillez vérifier les conditions de financement avant l'achat.
Q. Les propriétés anciennes sont-elles difficiles à vendre ?
La base d’acheteurs peut être limitée. La possibilité de vendre augmente s’il existe une demande de location, la valeur du terrain, la possibilité de revitalisation et l’historique des réparations.
Référence/Citation
