La gestion d’un immeuble d’appartements attire l’attention comme solution de préparation aux droits de succession, mais sans connaissances appropriées, elle peut aussi produire l’effet inverse. Nous expliquons ici de manière structurée le mécanisme qui rend cette stratégie pertinente, ainsi que ses avantages, ses limites et la façon de concevoir un plan successoral.
Pourquoi la gestion d’un immeuble d’appartements est-elle efficace comme stratégie de droits de succession ?
La principale raison pour laquelle la gestion d’un immeuble d’appartements est efficace en matière de droits de succession est que la valeur retenue pour l’évaluation successorale d’un bien immobilier est nettement inférieure à celle des liquidités. Alors que 100 millions de yens en espèces sont évalués tels quels à 100 millions, un bien immobilier peut, selon la valeur de référence des rues et l’évaluation de la taxe foncière, être ramené à environ 60 millions de yens.
Une valeur successorale inférieure à celle des liquidités
L’évaluation fondée sur la valeur de référence des rues correspond à environ 80 % de la valeur en espèces, et l’évaluation au titre de la taxe foncière tombe à environ 60 % à 70 %. Entre 100 millions de yens en espèces et 100 millions de yens en immobilier, l’assiette taxable aux droits de succession présente donc un écart considérable.
Les biens locatifs bénéficient d’une réduction supplémentaire
Les biens locatifs, tels que les immeubles d’appartements mis en location, bénéficient d’une réduction supplémentaire d’environ 30 % de la valeur retenue pour les droits de succession par rapport à un bien occupé par son propriétaire. Le fait de pouvoir également bénéficier du régime spécial applicable aux petites parcelles résidentielles constitue un avantage propre aux biens de rendement, car il permet d’abaisser sensiblement la valeur.
Utiliser la déduction des dettes grâce à l’emprunt
Les emprunts peuvent être déduits en tant que dettes de la succession. Toutefois, un emprunt contracté juste avant la succession dans le seul but de réduire les droits de succession présente un risque de redressement sur la base de la valeur de marché. Des affaires reconnues jusqu’à la Cour suprême existent, d’où l’importance d’une constitution patrimoniale planifiée.
Quels sont les avantages et les inconvénients de la gestion d’un immeuble d’appartements comme mesure de préparation aux droits de succession ?
La gestion d’un immeuble d’appartements présente plusieurs avantages au-delà de l’effet fiscal, mais elle comporte aussi des risques. Une décision d’investissement exige de bien comprendre les deux aspects.
Avantages
- Des revenus locatifs stables à long terme peuvent être obtenus et constituer une base de vie pour la famille
- La compensation entre profits et pertes peut permettre d’alléger l’impôt sur le revenu et l’impôt local
Inconvénients
- Les risques de vacance, de baisse des loyers, de hausse des taux d’intérêt et de sinistres, entre autres, doivent être pris en compte
- Les frais de prêt, les différents impôts et les honoraires des professionnels représentent notamment un poids important au démarrage
Quand et comment faut-il préparer un plan successoral ?
Les biens immobiliers sont des actifs difficiles à partager, et ils deviennent donc facilement une source de conflits successoraux. Il est important d’établir à l’avance un plan successoral clair et de le consigner dans un testament.
Lorsqu’une seule personne hérite de la gestion de l’immeuble
Cette solution réduit le risque de désaccords sur la prise de décision et sur la répartition des revenus locatifs. En revanche, une seule personne assumera la charge fiscale et la gestion de l’exploitation.
Lorsqu’il y a une indivision entre plusieurs héritiers
Le fait de conserver le bien en indivision permet de répartir l’impôt sur le revenu entre plusieurs personnes, mais il existe un risque de complexification des droits lors de la succession de la génération suivante.
L’option de la vente pour convertir le bien en liquidités
Cette solution permet un partage équitable, mais il faut garder à l’esprit que l’impôt sur le revenu et l’impôt local s’appliquent en cas de cession.
Questions fréquentes (FAQ)
Q. Dans quelle mesure la gestion d’un immeuble d’appartements peut-elle réduire les droits de succession ?
Selon la valeur d’évaluation du bien, il existe des cas où la valeur retenue pour les droits de succession peut être compressée d’environ 40 % à 60 % par rapport à une détention en espèces.
Q. Est-ce problématique d’acheter un immeuble d’appartements juste avant la succession ?
Oui. Lorsqu’un achat réalisé juste avant la succession vise à réduire les droits de succession, l’administration fiscale peut réévaluer le bien à sa valeur de marché, ce qui a déjà été reconnu par la Cour suprême.
Q. Vaut-il mieux vendre l’immeuble hérité ou continuer à l’exploiter ?
Tout dépend de l’emplacement, de l’ancienneté du bien et de la volonté des héritiers d’en assurer la gestion. Nous recommandons de consulter un spécialiste en recourant à un second avis en investissement immobilier.
Q. La mise en société est-elle plus avantageuse pour préparer les droits de succession ?
Cela dépend du niveau de revenus et du nombre d’héritiers. La mise en société peut favoriser la répartition des revenus et la compression du patrimoine successoral, mais il faut aussi prendre en compte les coûts de création et de fonctionnement.
