La succession d'un appartement en copropriete est plus difficile a partager que des depots bancaires, et il s'agit d'un actif qui suscite particulierement souvent des litiges parmi les successions immobilieres. Dans le cadre de la succession d'un appartement, il est necessaire d'achever dans un delai de 10 mois une serie de procedures comprenant la verification du testament, l'identification des heritiers, la declaration fiscale et l'enregistrement successoral. Cet article explique, a l'attention des investisseurs et des proprietaires, le deroulement des procedures, la formule de calcul des impots, les couts et les points d'attention.
Deroulement des procedures de succession d'un appartement
La succession d'un appartement se deroule selon les cinq etapes suivantes.
1. Verification du testament
Il existe trois types de testament, et la methode d'ouverture differe selon le cas.
| Type | Caracteristiques | Methode d'ouverture |
|---|---|---|
| Testament notarie | Redige par un notaire. Aucun risque de falsification | Peut etre ouvert tel quel |
| Testament olographe | Redige a la main par la personne elle-meme. Verification d'authenticite necessaire | Une verification par le tribunal de la famille est necessaire |
| Testament secret | Le contenu reste secret et seule l'existence est certifiee | Une verification par le tribunal de la famille est necessaire |
Il faut etre vigilant, car si un testament olographe ou un testament secret est ouvert de sa propre initiative, il peut devenir invalide.
2. Identification des heritiers et des biens successoraux, puis partage de la succession
Il existe quatre methodes pour partager un appartement dans le cadre d'une succession.
- Partage en nature : une personne recoit l'appartement, une autre les depots bancaires ou d'autres biens ; la succession est partagee bien par bien. C'est la methode la plus simple.
- Partage avec compensation : une personne herite de l'appartement et verse aux autres heritiers une somme equivalente en numeraire. Cette methode genere moins facilement des conflits.
- Partage par conversion en numeraire : l'appartement est vendu et le produit de la vente est reparti. Cette solution est efficace lorsqu'aucune utilisation du bien immobilier n'est prevue.
- Partage en indivision : plusieurs personnes detiennent le bien en commun. L'accord de tous est necessaire pour vendre ou exploiter le bien, et c'est la formule qui provoque le plus de desaccords.
3. Redaction de la convention de partage successoral
Apres avoir obtenu l'accord de tous les heritiers, une "convention de partage successoral" est redigee. Le sceau officiel et la signature de chacun sont requis, et lors de l'enregistrement successoral, un certificat d'enregistrement du sceau doit egalement etre fourni.
4. Declaration et paiement des droits de succession
Les droits de succession doivent etre declares et acquittes dans les 10 mois suivant l'ouverture de la succession. En cas de retard, des interets de retard s'appliquent. En principe, les droits de succession doivent etre payes en numeraire.
5. Enregistrement successoral (changement de titulaire)
Une fois le contenu de la succession determine, une demande d'enregistrement successoral (changement de titulaire) est deposee au bureau des affaires juridiques. Depuis avril 2024, le depot de la demande d'enregistrement successoral est devenu obligatoire (dans un delai de 3 ans), et une amende administrative pouvant aller jusqu'a 100 000 yens peut etre imposee en l'absence de demande sans motif legitime. Une prise en charge rapide est indispensable.
Impots applicables a la succession d'un appartement
Taxe d'enregistrement et de licence
Elle s'applique lors de l'enregistrement du transfert de propriete.
Taxe d'enregistrement et de licence = valeur d'evaluation de l'impot foncier x 0,4 %
La valeur d'evaluation de l'impot foncier peut etre verifiee au moyen du "certificat d'evaluation des actifs fixes" (obtenu aupres du bureau fiscal metropolitain ou de la mairie/collectivite locale).
Droits de succession
Les droits de succession sont calcules selon la formule suivante.
Droits de succession = (valeur venale des biens successoraux - montant des deductions) ÷ quote-part successorale legale x taux d'imposition
Abattement de base
Abattement de base = 30 millions de yens + nombre d'heritiers legaux x 6 millions de yens
Si le montant total du patrimoine est inferieur ou egal a l'abattement de base, aucun droit de succession n'est du. Meme s'il le depasse, des deductions supplementaires peuvent s'appliquer dans certains cas, comme l'allegement fiscal pour le conjoint ou le regime special applicable aux petites parcelles residentielles.
Couts lies aux formalites successorales
| Poste de depense | Montant indicatif |
|---|---|
| Frais d'obtention des documents aupres des administrations | Environ 5 000 a 20 000 yens |
| Frais de mandat a un scrivener judiciaire pour l'enregistrement | Environ 100 000 a 200 000 yens (voire davantage) |
| Declaration des droits de succession (honoraires du conseiller fiscal) | Environ 0,5 a 1 % du montant total de la succession |
Articles a lire egalement
- Relation entre la duree de vie d'un appartement en copropriete et sa valeur patrimoniale | Explication, sous l'angle de l'investissement, de la duree d'utilisation, de l'etat de gestion et de la reconstruction
- Les "biens non publies" existent-ils vraiment ? Un expert explique les mecanismes de l'information immobiliere
- Eviter les risques grace a un second avis en investissement immobilier | Comment recourir a des experts pour prevenir les erreurs
Questions frequentes (FAQ)
Q. Quel est le delai pour declarer la succession d'un appartement ?
Il est de 10 mois a compter du jour ou vous avez eu connaissance de l'ouverture de la succession. Comme des interets de retard et des penalites peuvent s'appliquer en cas de depassement du delai, nous vous recommandons de consulter rapidement un conseiller fiscal.
Q. Est-il possible de mettre en location l'appartement herite ?
Cela est possible apres avoir acheve l'enregistrement successoral (changement de titulaire). Si des revenus locatifs sont percus, une declaration fiscale sera necessaire.
Q. Comment la valeur d'evaluation d'un appartement herite est-elle calculee ?
Pour l'evaluation des droits de succession, on utilise la valeur calculee a partir de la valeur de reference des rues (ou selon la methode des multiplicateurs). Elle est souvent inferieure au prix du marche. Si l'appartement est deja loue, sa valeur d'evaluation peut etre encore reduite.
Q. Est-il possible de renoncer a la succession ?
Il est possible d'y renoncer en deposant une demande aupres du tribunal de la famille dans les 3 mois a compter du jour ou vous avez eu connaissance de l'ouverture de la succession. En presence de dettes (solde de pret restant, etc.), la renonciation peut aussi etre envisagee.
Q. Depuis quand l'enregistrement successoral est-il obligatoire ?
Il est obligatoire depuis le 1er avril 2024. Si l'enregistrement n'est pas effectue dans les 3 ans a compter du jour ou la succession a ete connue, une amende administrative pouvant aller jusqu'a 100 000 yens peut etre imposee. Cela s'applique egalement aux successions survenues avant avril 2024.
