Polarización del mercado de oficinas de Tokio | Por qué coexisten tasas de vacancia del 0,7% y del 26%

En el mercado de oficinas del centro de Tokio está surgiendo una división sin precedentes. Mientras que en los edificios de clase A de las zonas de Otemachi y Marunouchi la tasa de vacancia se mantiene en un estado prácticamente de ocupación total, con un 0,7%, los edificios nuevos (con menos de un año de antigüedad) registran una cifra anómala de 26,3%. ¿Por qué existe al mismo tiempo una brecha tan grande dentro del mismo mercado de «oficinas de Tokio»? Y, además, ¿sigue siendo realmente válida la creencia de larga data de que «si compra en una zona de reurbanización estará seguro»? En este artículo, interpretamos los cambios estructurales del mercado de oficinas de Tokio a partir de los datos más recientes y presentamos los ejes de decisión de inversión que deben conocer los patrimonios familiares, los propietarios de inmuebles y los directivos.

Datos actuales sobre la polarización de las oficinas en el centro de la ciudad

La tasa media de vacancia en los distritos empresariales de Tokio (los cinco distritos de Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku y Shibuya) es del 3,73% (a abril de 2025), lo que a primera vista parece un nivel estable. Sin embargo, este valor medio oculta en gran medida la «realidad del mercado».

La tasa de vacancia en las zonas prime (Marunouchi y Otemachi) es del 0,7%. De los 238 edificios de clase A, 158 (66%) se encuentran en un estado prácticamente de ocupación total. En cambio, la tasa de vacancia de los edificios nuevos es del 26,26%, una situación grave en la que más de uno de cada cuatro edificios presenta vacancia. El informe mensual Tokyo Office Market Report de Miki Shoji también muestra que, a febrero de 2026, la tasa de vacancia de los edificios nuevos era del 9,57%, muy por encima del 2,04% de los edificios existentes, lo que indica que la fragmentación del mercado sigue en curso.

Aún más grave es el rápido aumento de la vacancia de larga duración. La superficie de vacancia prolongada en edificios grandes (más de 5.000 tsubo) con una tasa de vacancia superior al 20% durante más de un año ha alcanzado los 185.000 m², expandiéndose a una velocidad sin precedentes, con un aumento de 12 veces respecto a 2021. Mientras se consolida la percepción de que «las oficinas de Tokio son sólidas», por detrás los edificios que no son elegidos se hunden silenciosamente.

La inversión del fenómeno entre edificios de clase A y edificios nuevos

La idea convencional de que «los edificios más nuevos se ocupan con mayor facilidad» ya no funciona en el actual mercado de oficinas de Tokio. Más bien, está ocurriendo el fenómeno inverso. ¿Por qué, si son nuevos, quedan vacíos?

Gran parte de la respuesta está en la ubicación. En las zonas de la bahía (Harumi, Kachidoki, Toyosu y Ariake), donde se concentró una gran oferta, se completaron uno tras otro edificios nuevos con equipamiento de última generación y plantas amplias. Sin embargo, el acceso a estas zonas depende de un número limitado de líneas, y en términos de comodidad de desplazamiento para los empleados queda muy por detrás de los edificios conectados directamente con las principales estaciones del centro. Ahora que las empresas priorizan ante todo la «cercanía a estaciones y el acceso a múltiples líneas» al elegir oficina, incluso los edificios con especificaciones elevadas son evitados si su accesibilidad es deficiente.

La escasez de edificios de clase A también acelera este fenómeno inverso. El hecho de que solo existan siete edificios con una tasa de vacancia superior al 20% refleja la dureza de una competencia en la que «los edificios realmente elegidos siguen siendo elegidos». Como también analizamos en ¿Es necesaria una oficina en la era del teletrabajo?, las empresas están pasando de valorar la «cantidad» de oficina a priorizar su «calidad», y ese criterio de selección no deja de endurecerse.

Análisis del fenómeno Quality Flight (huida hacia la calidad)

En el sector inmobiliario, a esta aceleración en la selección de oficinas por parte de las empresas se la denomina «Quality Flight (huida hacia la calidad)». Es un concepto comparable a la «flight to quality», en la que el capital de inversión se desplaza en busca de activos seguros, y en el mercado de oficinas se está produciendo una dinámica similar.

Las condiciones que hoy valoran las empresas al seleccionar oficina son principalmente cuatro. La primera es la cercanía a estaciones y el acceso a múltiples líneas. Para captar y retener talento de alta calidad, la comodidad del desplazamiento de los empleados es indispensable. La segunda es la resistencia sísmica y el equipamiento más reciente (preparación BCP). A medida que aumenta la conciencia sobre el riesgo de un gran terremoto en la fosa de Nankai, los edificios que responden a normas sísmicas antiguas o presentan equipamientos envejecidos dejan de ser elegidos. La tercera es la calidad del entorno circundante. Se valora un entorno donde las personas puedan trabajar con comodidad, con restaurantes, instalaciones comerciales y parques. La cuarta es el diseño de plantas amplias. Se busca tanto la concentración en una sola planta para reforzar la cohesión del equipo como la flexibilidad para responder a futuras ampliaciones de plantilla.

Los edificios que cumplen estas condiciones se concentran inevitablemente alrededor de las principales estaciones del centro de Tokio. Precisamente por eso, la tasa de vacancia en Otemachi y Marunouchi cae al 0,7%, mientras que los edificios nuevos en la zona de la bahía cargan con una vacancia superior al 26%, generando esta contradicción estructural. Las empresas que sitúan la inversión en talento en el núcleo de su gestión tienden a no ceder en la elección de sus oficinas.

La realidad de la vacancia de larga duración concentrada en la zona de la bahía

La concentración geográfica de la vacancia prolongada también muestra la gravedad de este problema. Aproximadamente el 61% de toda la superficie de vacancia de larga duración se concentra en la zona de la bahía (alrededor del 35% en las áreas de Harumi, Kachidoki y Tsukishima, y alrededor del 26% en las áreas de Toyosu, Ariake y Tatsumi).

Detrás de esta concentración hay factores múltiples. Uno es el rápido aumento de la oferta de oficinas impulsado por desarrollos a gran escala desde finales de la década de 2010. Sumado a los proyectos vinculados a los Juegos Olímpicos de Tokio, en la zona de la bahía se incorporó oferta de oficinas a una escala de cientos de miles de tsubo. Otro factor es la limitación estructural del acceso al transporte. Existen planes para nuevas líneas de metro y BRT, pero en tiempo de acceso y número de transbordos hacia las principales estaciones del centro, estas ubicaciones no pueden compararse con los mejores emplazamientos de Chiyoda y Minato.

Como también señalamos en ¿Cuál es la obligación de restauración al estado original al trasladar una oficina?, cuando una empresa traslada su oficina incurre en costes de restitución al estado original. Aun así, el hecho de que muchas empresas opten por abandonar la zona de la bahía para volver a zonas más céntricas y convenientes demuestra la fuerza esencial del Quality Flight.

La fórmula simplista de «reurbanización de la zona de la bahía = aumento del valor del activo» no está funcionando, al menos en el mercado de oficinas. La reurbanización en sí eleva el atractivo del área, pero la rentabilidad de un edificio depende, al final, de si consigue o no atraer inquilinos.

Estrategia de inversión: uso contracorriente de la vacancia secundaria

A partir de aquí, presentamos desde la perspectiva del inversor una forma de convertir esta polarización en una «oportunidad».

Un efecto secundario de la reurbanización que suele pasarse por alto es la «vacancia secundaria». Por ejemplo, cuando una empresa se traslada a un edificio nuevo en la zona de la bahía, se genera vacancia en el edificio del centro que deja atrás. Esta vacancia secundaria suele darse en inmuebles con buena ubicación, pero con especificaciones desfasadas o instalaciones envejecidas. Precisamente por eso surge una oportunidad de inversión en renovación.

Si la inversión directa en edificios de clase A resulta difícil por precio o por oferta, una estrategia muy eficaz es adquirir edificios de clase B en las zonas circundantes y mejorar su valor. En concreto, el objetivo es incorporar a posteriori las condiciones que las empresas priorizan en el Quality Flight, como rediseñar las plantas, elevar el nivel del vestíbulo de acceso y modernizar el aire acondicionado y los sistemas de seguridad.

Por supuesto, no todos los edificios de clase B se convierten automáticamente en objetivos de inversión. La condición previa es la «ventaja de la ubicación». Si un edificio garantiza cercanía a estación y acceso a múltiples líneas, es posible dotarlo, mediante mejoras en sus especificaciones, de una competitividad cercana a la de un edificio de clase A. Por el contrario, si el problema está en la ubicación, incluso una renovación tiene límites para resolver la vacancia.

La visión de INA

El mayor riesgo que percibo es el retraso en la información. Mientras existen áreas con una tasa de vacancia del 0,7%, en el mismo Tokio siguen aumentando los edificios con vacancias superiores al 26%, y este hecho todavía no ha llegado con suficiente claridad a muchos propietarios de activos. Es peligroso tomar decisiones de inversión confiando únicamente en titulares como «el mercado de oficinas de Tokio va bien».

El mito de que «si compra en una zona de reurbanización estará seguro» ha terminado. La reurbanización ciertamente eleva el atractivo de una ciudad y, en muchos casos, tiene un impacto positivo en el valor de los activos residenciales. Sin embargo, en lo relativo a los activos de oficinas, no es posible decidir sin analizar quién alquilará después de la reurbanización y cómo evolucionará la demanda de inquilinos.

Lo que valoramos es ofrecer información sustancial con una perspectiva de largo plazo. Sin dejarnos arrastrar por percepciones de mercado de corto plazo, nuestra misión en INA&Associates es construir junto a usted una estrategia patrimonial con horizonte de 10 y 20 años.

Resumen

• En el mercado de oficinas de Tokio avanza una polarización en la que coexisten «edificios de clase A con una tasa de vacancia del 0,7%» y «edificios nuevos con una tasa de vacancia del 26,3%»
• La superficie de vacancia de larga duración ha aumentado 12 veces respecto a 2021, y el 61% se concentra en la zona de la bahía (Harumi, Toyosu y Ariake)
• El «Quality Flight (huida hacia la calidad)» de las empresas se está acelerando, y las cuatro condiciones de los edificios elegidos son «cercanía a estación, resistencia sísmica, equipamiento actualizado y entorno»
• La idea convencional de que «si compra en una zona de reurbanización estará seguro» no funciona en el mercado de oficinas
• La inversión en renovación de edificios de clase B aprovechando la vacancia secundaria está atrayendo atención como una estrategia contracorriente prometedora
• Para decidir una inversión, es indispensable analizar tanto la «ventaja de la ubicación» como las tendencias de los inquilinos

Preguntas frecuentes (FAQ)

P1. ¿Con qué criterios se define un edificio de clase A?

En general, un edificio de clase A se refiere a un gran edificio de oficinas que cumple tres condiciones: una superficie estándar por planta superior a 500 tsubo, menos de 20 años desde su finalización y altos niveles de resistencia sísmica, especificaciones de equipamiento y ubicación de marca. No existe un criterio unificado claro para todo el sector y la definición varía según la firma de investigación inmobiliaria, pero suelen concentrarse en zonas como Otemachi, Marunouchi y Toranomon.

P2. ¿Cabe pensar que el «Quality Flight» continuará en el futuro?

Consideramos que continuará al menos a medio plazo (de 3 a 5 años). La intensificación de la competencia por captar talento, las necesidades de gestión relacionadas con la continuidad del negocio y la creciente prioridad por la «calidad de la oficina» en un entorno de trabajo híbrido son tres tendencias sin factores que apunten a una reversión a corto plazo. No obstante, si el aumento de las rentas en activos de clase A supera el nivel de tolerancia de las empresas, parte de la demanda podría desplazarse a zonas circundantes.

P3. ¿Se resolverá en el futuro el problema de vacancia en la zona de la bahía?

Si avanzan el metro y otras infraestructuras de transporte, la desventaja en accesibilidad podría mejorar. Sin embargo, las mejoras de transporte requieren horizontes de una década. A corto plazo, soluciones como pequeños centros adaptados al teletrabajo, la reconversión a centros de datos o el cambio de uso hacia residencial podrían convertirse en respuestas más realistas que mantener el uso exclusivo como oficinas.

P4. ¿Qué puntos requieren atención en la inversión en renovación de edificios de clase B?

Lo más importante es evaluar la «ubicación». Si no se cumple la condición de estar a cinco minutos a pie de una estación y contar con acceso a múltiples líneas, será difícil recuperar las rentas por mucho que se renueve el inmueble. Después, resulta clave la precisión de la simulación entre el coste de inversión y la mejora esperada en la renta. Si no se prevé un aumento superior al 15%-20% sobre la renta de mercado, existe el riesgo de que el periodo de recuperación se prolongue.

Lecturas relacionadas

Fuentes y material de referencia

• INA&Associates «Análisis de la polarización de la vacancia en el mercado de oficinas de Tokio en 2025»
• Miki Shoji «Tokyo Office Market»（https://www.e-miki.com/rent/tokyo.html）
• Nippon Life Insurance «Situación actual y perspectivas del mercado de edificios de clase A en el centro de Tokio (septiembre de 2025)»