东京办公市场的两极分化｜空置率0.7%与26%为何同时存在

东京都心的办公市场，正在出现前所未有的分化。大手町、丸之内区域的A类大楼空置率仅为0.7%，几乎处于满租状态；与此同时，新建大楼（楼龄未满1年）的空置率却录得26.3%这一异常数值。明明同样属于“东京的办公楼”，为何会同时存在如此巨大的差距？而且，长期以来“只要买入再开发区域就安心”的通行观念，如今是否仍然有效？本文将基于最新数据，解读东京办公市场的结构性变化，并提出资产持有者、不动产持有者以及经营者应当掌握的投资判断轴心。

都心办公市场两极分化的现状数据

东京商务地区（千代田、中央、港、新宿、涩谷五区）的平均空置率为3.73%（截至2025年4月），乍看之下似乎仍处于相对平稳的水平。然而，这一平均值大幅掩盖了“市场真实面貌”。

核心区域（丸之内、大手町）的空置率仅0.7%。在238栋A类大楼中，有158栋（66%）事实上处于满租状态。另一方面，新建大楼的空置率高达26.26%，意味着每4栋中就有超过1栋存在空置，情况相当严峻。三鬼商事每月发布的东京办公市场报告也显示，截至2026年2月，新建大楼空置率为9.57%，显著高于既有大楼的2.04%，可见市场分化仍在持续。

更为严峻的是长期空置的急剧增加。空置率连续1年以上超过20%的大型楼宇（面积超过5,000坪）的长期空置面积已达到18.5万㎡，较2021年相比以12倍增长的前所未有速度扩张。在“东京办公市场依然强劲”的认知逐渐固化的同时，另一面则是那些未被选择的大楼正在悄然下沉。

A类大楼与新建大楼的逆转现象

“新楼更容易出租”这一常识，在当前东京办公市场已经不再适用。相反，现实中正在发生完全相反的现象。为什么明明是新楼，却依然出现空置？

答案很大程度上在于区位。在供给集中的湾岸区域（晴海、胜哄、丰洲、有明），确实接连竣工了配备最新设施、拥有大面积楼层的新建大楼。然而，这类区域的交通仍依赖有限线路，就员工通勤便利性而言，明显逊于都心主要车站直连的大楼。如今企业在办公选址时愈发将“近站、多线路可达”放在首位，因此即便楼宇规格再高，交通不便的大楼仍会被回避。

A类大楼本身的稀缺性，也进一步加速了这一逆转现象。空置率超过20%的A类大楼仅有7栋，这一事实说明了竞争的残酷性: “真正会被选择的大楼，会持续被选择”。正如我们在远程办公时代还需要办公室吗？一文中所讨论的，企业正从重视办公空间的“数量”转向重视“质量”，而这一筛选标准只会越来越严格。

Quality Flight（向优质资产迁移）现象分析

在不动产行业中，企业加速筛选办公楼的现象被称为“Quality Flight（向优质资产迁移）”。这一概念类比于投资资金为寻求安全资产而流动的“flight to quality”，办公市场中也正在出现同样的动态。

当前企业在选择办公楼时重视的条件，主要有4项。第一是近站与多线路可达性。要吸引并留住优秀人才，员工通勤的便利性不可或缺。第二是抗震性能与最新设备（支持BCP）。随着对南海海槽地震风险的关注提升，采用旧抗震标准或设备老化的大楼正逐渐失去选择机会。第三是周边环境的完善程度。餐饮、商业设施、公园等能让办公人群舒适工作的环境正越来越受重视。第四是大面积楼层设计。企业需要能够提升团队一体感的单层集中办公，也需要能适应未来增员的灵活性。

满足这些条件的大楼，必然集中在都心主要车站周边。正因如此，才会出现大手町、丸之内空置率仅为0.7%，而湾岸区域新建大楼却承受超过26%空置率的结构性矛盾。越是将对人才的投资置于经营核心的企业，越不会在办公楼选择上妥协。

湾岸区域长期空置集中的实际情况

长期空置在区域上的集中，也进一步说明了这一问题的严重性。整体长期空置面积中，约61%集中在湾岸区域（晴海、胜哄、月岛区域约35%，丰洲、有明、辰巳区域约26%）。

这种集中的背后，存在多重因素。其一，是自2010年代后半期以来持续的大规模开发带来的办公供给急增。叠加东京奥运相关开发，湾岸区域一度集中供应了数十万坪规模的办公面积。其二，是交通可达性的结构性限制。虽然已有新地铁和BRT的建设规划，但无论是到都心主要车站所需时间，还是换乘次数，都远远无法与千代田区、港区的一线地段相比。

正如我们在办公室搬迁时的原状恢复义务是什么？一文中提到的，企业搬迁办公楼时需要承担原状恢复成本。即便如此，仍有许多企业选择离开湾岸区域，回归便利性更高的都心，这一事实恰恰说明了Quality Flight的本质力量之强。

“湾岸区域再开发=资产价值上升”这一简单公式，至少在办公市场中并不成立。再开发本身确实会提升区域吸引力，但楼宇收益性归根到底取决于是否有租户入驻。

投资策略: 逆向利用二次空置

接下来，从投资者视角出发，我们提出将这种两极分化转化为“机会”的思路。

再开发带来的副作用中，最容易被忽视的是“二次空置”。例如，当企业迁入湾岸区域的新建大楼时，其原本位于都心的大楼就会出现空置。这类二次空置往往区位优越，但规格已经落后于时代，或设备存在老化问题。正因如此，才会出现改造投资的机会。

如果直接投资A类大楼在价格和供给层面都较为困难，那么收购周边B类大楼并进行价值提升，是非常有效的策略。具体而言，目标是通过刷新楼层设计、提升入口空间规格、升级空调和安保系统等方式，后天补足企业在Quality Flight中所重视的关键条件。

当然，并非所有B类大楼都适合作为投资对象。前提条件是“区位优势”。如果大楼具备近站与多线路可达条件，就有可能通过规格改善获得接近A类的竞争力。反之，若区位本身存在问题，即便实施翻新，空置改善也有其上限。

INA的观点

我认为最大的风险，在于信息滞后。一方面，存在空置率仅0.7%的区域；另一方面，在同一座东京，空置率超过26%的大楼却仍在持续增加。这个事实尚未充分传达到许多资产持有者。“东京办公市场表现良好”这一标题式结论，如果被直接当作投资判断依据，是危险的。

“买入再开发区域就安心”的神话已经结束。再开发固然会提升城市吸引力，也常常会对住宅类资产价值带来正面影响。然而对于办公类资产而言，如果不先分析再开发完成后究竟由谁来承租这一租户动向，就无法做出判断。

我们始终重视的是，以长期视角提供本质性的信息。不被短期市场情绪左右，与客户共同构建面向未来10年、20年的资产战略，正是我们INA&Associates的使命。

总结

• 东京办公市场中，“空置率0.7%的A类大楼”与“空置率26.3%的新建大楼”同时存在，两极分化正在加深
• 长期空置面积较2021年增长12倍，其中61%集中在湾岸区域（晴海、丰洲、有明）
• 企业的“Quality Flight（向优质资产迁移）”正在加速，被选择的大楼需满足“近站、抗震、最新设备、环境”4项条件
• “只要买入再开发区域就安心”的观念，在办公市场中并不成立
• 利用二次空置推进B类大楼翻新投资，正受到关注，成为有力的逆向布局策略
• 投资判断离不开对“区位优势”与租户动向的分析

常见问题（FAQ）

Q1. A类大楼通常是依据什么标准定义的？

A类大楼一般是指标准层面积在500坪以上、竣工未满20年，并同时具备抗震性能、设备规格与品牌区位这三项条件的大型办公楼。行业内并不存在完全统一的明确定义，不同不动产研究机构的标准也略有差异，但通常集中于大手町、丸之内、虎之门等区域。

Q2. 您认为“Quality Flight”今后还会持续吗？

至少从中期（3至5年）来看，我们认为这一趋势仍将持续。人才招聘竞争加剧、企业对BCP应对的经营需求提升，以及混合办公背景下对“办公室质量”的重视，这三大趋势都不存在短期反转的因素。不过，如果A类物业租金上涨超过企业可承受范围，也有可能出现部分需求向周边区域外溢。

Q3. 湾岸区域的空置问题未来会得到解决吗？

如果地铁和交通基础设施建设持续推进，交通可达性的劣势有望改善。然而，交通建设往往需要以10年为单位的时间。短期内，更现实的解决方案可能是将其转化为适应远程办公的小型据点、数据中心，或改作居住用途等办公之外的用途。

Q4. 在投资B类大楼翻新时，最需要注意什么？

最重要的是对“区位”的判断。如果无法满足步行5分钟内到站、且可使用多条线路的条件，那么无论翻新投入多大，租金回收都可能十分困难。其次，投资成本与租金改善幅度的测算精度也非常重要。如果物业无法实现高于市场租金15%至20%以上的提升，就存在投资回收期被拉长的风险。

延伸阅读

引用与参考资料

• INA&Associates《2025年东京办公市场空置两极分化分析》
• 三鬼商事《东京办公市场》（https://www.e-miki.com/rent/tokyo.html）
• 日本生命保险《东京都心A类大楼市场现状与展望（2025年9月）》