Polarisierung des Tokioter Büromarkts | Warum Leerstandsquoten von 0,7 % und 26 % gleichzeitig bestehen

Auf dem Büromarkt im Zentrum Tokios entsteht eine Spaltung, wie wir sie bislang nicht kannten. Während bei A-Klasse-Gebäuden in den Gebieten Otemachi und Marunouchi mit einer Leerstandsquote von 0.7% faktisch Vollauslastung herrscht, verzeichnen Neubauten (mit einem Gebäudealter von unter einem Jahr) den außergewöhnlichen Wert einer Leerstandsquote von 26.3%. Warum bestehen innerhalb derselben Kategorie "Tokioer Büros" derart große Unterschiede gleichzeitig? Und gilt die langjährige Annahme "Wer in Entwicklungsgebiete investiert, ist auf der sicheren Seite" wirklich noch immer? In diesem Beitrag lesen wir auf Basis aktueller Daten den strukturellen Wandel des Tokioter Büromarkts und zeigen Vermögenden, Immobilieneigentümern und Unternehmern die Maßstäbe auf, die sie für ihre Investitionsentscheidungen kennen sollten.

Aktuelle Daten zur Polarisierung der Innenstadtbüros

Die durchschnittliche Leerstandsquote in Tokios Geschäftsvierteln (den fünf Bezirken Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku und Shibuya) liegt mit 3,73 % (Stand April 2025) auf den ersten Blick auf einem ruhigen Niveau. Dieser Durchschnittswert verdeckt jedoch die "Realität des Marktes" in erheblichem Maß.

In Prime-Lagen (Marunouchi und Otemachi) liegt die Leerstandsquote bei 0.7%. Von 238 A-Klasse-Gebäuden befinden sich 158 Objekte (66 %) faktisch im Vollvermietungszustand. Demgegenüber ist die Lage bei Neubauten mit einer Leerstandsquote von 26.26% gravierend; mehr als eines von vier Gebäuden steht leer. Auch der von Miki Shoji monatlich veröffentlichte Tokyo Office Market Report zeigt, dass die Leerstandsquote bei Neubauten im Februar 2026 bei 9,57 % lag und damit deutlich über den 2,04 % bei Bestandsgebäuden. Die Spaltung des Marktes hält somit weiter an.

Besonders ernst ist zudem der starke Anstieg langfristiger Leerstände. Die langfristig leerstehende Fläche großer Gebäude (über 5.000 Tsubo) mit einer Leerstandsquote von mehr als 20 % über einen Zeitraum von mehr als einem Jahr hat 185.000 m² erreicht und wächst mit einer beispiellosen Geschwindigkeit von dem Zwölffachen gegenüber 2021. Während sich die Wahrnehmung "Tokioter Büros sind stark" festsetzt, sinken im Hintergrund die Gebäude, die nicht mehr ausgewählt werden, still ab.

Das umgekehrte Phänomen bei A-Klasse-Gebäuden und Neubauten

Die verbreitete Annahme, dass "neuere Gebäude sich leichter füllen", gilt auf dem heutigen Tokioter Büromarkt nicht. Vielmehr ist das Gegenteil zu beobachten. Warum bleiben selbst Neubauten leer?

Die Antwort liegt in vielen Fällen im Standort. In den Ufergebieten (Harumi, Kachidoki, Toyosu und Ariake), in denen sich das große Angebot konzentrierte, wurden nacheinander Neubauten mit modernster Ausstattung und großzügigen Geschossflächen fertiggestellt. Der Zugang zu diesen Gebieten hängt jedoch von einer begrenzten Zahl an Linien ab und ist bei der Pendelbarkeit für Mitarbeiter den direkt an die wichtigsten Innenstadtbahnhöfe angeschlossenen Gebäuden deutlich unterlegen. Jetzt, da Unternehmen bei der Büroauswahl "Bahnhofsnähe und Zugang über mehrere Linien" priorisieren, werden Gebäude mit ungünstiger Verkehrsanbindung selbst bei hoher Spezifikation gemieden.

Dass A-Klasse-Gebäude selten sind, beschleunigt dieses Umkehrphänomen zusätzlich. Die Tatsache, dass es nur sieben Gebäude mit mehr als 20 % Leerstand gibt, zeigt die Härte des Wettbewerbs: "Gebäude, die wirklich gewählt werden, werden immer wieder gewählt." Wie wir bereits in Braucht man im Zeitalter der Telearbeit noch Büros? erläutert haben, verlagern Unternehmen ihren Fokus von der "Menge" eines Büros auf dessen "Qualität", und die Kriterien dieser Auswahl werden immer strenger.

Analyse des Phänomens Quality Flight (Flucht zur Qualität)

Die beschleunigte Auswahl von Büros durch Unternehmen wird in der Immobilienbranche als "Quality Flight (Flucht zur Qualität)" bezeichnet. Das Konzept lehnt sich an den "Flight to Quality" an, bei dem sich Investitionsgelder in sichere Anlagen verlagern, und dieselbe Dynamik zeigt sich auch auf dem Büromarkt.

Unternehmen legen derzeit bei der Auswahl eines Büros vor allem auf vier Bedingungen Wert. Erstens Bahnhofsnähe und Zugang über mehrere Linien. Für die Gewinnung und Bindung hervorragender Talente ist eine gute Erreichbarkeit für Mitarbeiter unverzichtbar. Zweitens Erdbebensicherheit und moderne Ausstattung (BCP-Fähigkeit). Angesichts des wachsenden Bewusstseins für das Risiko eines Nankai-Trough-Erdbebens werden Gebäude nach alten Erdbebenstandards oder mit veralteter Ausstattung nicht mehr gewählt. Drittens ein hochwertiges Umfeld. Geschätzt werden Umgebungen mit Restaurants, Einzelhandel und Parks, in denen sich arbeitende Menschen wohlfühlen. Viertens großzügige Geschossplanung. Gefragt sind sowohl eine Ein-Etagen-Konzentration zur Stärkung des Teamzusammenhalts als auch Flexibilität, um künftiges Personalwachstum aufzunehmen.

Gebäude, die diese Bedingungen erfüllen, konzentrieren sich zwangsläufig in der Umgebung der wichtigsten Bahnhöfe im Stadtzentrum. Gerade deshalb entsteht der strukturelle Widerspruch, dass die Leerstandsquote in Otemachi und Marunouchi bei 0,7 % liegt, während Neubauten in den Ufergebieten mehr als 26 % Leerstand aufweisen. Unternehmen, die Investitionen in Talente als Kern ihrer Unternehmensführung begreifen, neigen dazu, bei der Büroauswahl keine Kompromisse einzugehen.

Die Realität langfristiger Leerstände, die sich in den Ufergebieten konzentrieren

Auch die regionale Konzentration langfristiger Leerstände verdeutlicht den Ernst dieser Problematik. Etwa 61 % der gesamten langfristig leerstehenden Fläche konzentrieren sich auf die Ufergebiete (rund 35 % in Harumi, Kachidoki und Tsukishima sowie rund 26 % in Toyosu, Ariake und Tatsumi).

Hinter dieser Konzentration stehen mehrere Faktoren. Einer davon ist der sprunghafte Anstieg des Büroangebots durch groß angelegte Entwicklungen, die seit der zweiten Hälfte der 2010er Jahre andauern. Zusammen mit den Entwicklungsprojekten rund um die Olympischen Spiele in Tokio wurden in den Ufergebieten Büroflächen im Umfang von mehreren hunderttausend Tsubo geschaffen. Ein weiterer Faktor sind die strukturellen Grenzen der Verkehrsanbindung. Zwar gibt es Pläne für neue U-Bahn-Linien und BRT-Systeme, doch in Bezug auf Fahrzeit und Anzahl der Umstiege zu den wichtigsten Innenstadtbahnhöfen reicht dies bei Weitem nicht an die Toplagen in den Bezirken Chiyoda und Minato heran.

Wie wir auch in Was bedeutet die Pflicht zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands bei einem Büroumzug? aufgezeigt haben, entstehen Unternehmen bei einem Büroumzug Kosten für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands. Dass sich dennoch viele Unternehmen dafür entscheiden, die Ufergebiete zu verlassen und in besser erreichbare Innenstadtlagen zurückzukehren, zeigt die grundlegende Stärke von Quality Flight.

Die einfache Gleichung "Neuentwicklung in Ufergebieten = steigender Vermögenswert" funktioniert zumindest auf dem Büromarkt nicht. Entwicklung erhöht zweifellos die Attraktivität einer Region, doch die Ertragskraft eines Gebäudes entscheidet sich letztlich daran, ob Mieter einziehen oder nicht.

Investitionsstrategie: Antizyklische Nutzung sekundärer Leerstände

Von hier an möchten wir aus Investorensicht eine Perspektive aufzeigen, wie sich diese Polarisierung in eine "Chance" verwandeln lässt.

Ein Nebeneffekt von Entwicklungsprojekten, der häufig übersehen wird, ist der sekundäre Leerstand. Wenn beispielsweise Unternehmen in Neubauten in den Ufergebieten umziehen, entsteht in den bisherigen Gebäuden dieser Unternehmen im Stadtzentrum Leerstand. Diese sekundären Leerstände befinden sich oft an guten Standorten, sind aber in ihrer Spezifikation überholt oder in ihrer Ausstattung gealtert. Gerade deshalb entstehen Chancen für Renovierungsinvestitionen.

Wenn eine Direktinvestition in A-Klasse-Gebäude preislich oder angebotsseitig schwierig ist, ist eine Strategie, benachbarte B-Klasse-Gebäude zu erwerben und ihren Wert zu steigern, äußerst wirksam. Konkret geht es darum, Bedingungen, die Unternehmen im Rahmen von Quality Flight priorisieren, nachträglich zu erfüllen, etwa durch eine Neugestaltung der Geschossflächen, eine hochwertigere Eingangsgestaltung sowie Upgrades bei Klima- und Sicherheitssystemen.

Natürlich ist nicht jedes B-Klasse-Gebäude ein geeignetes Investitionsobjekt. Die Grundvoraussetzung ist die "Standortqualität". Wenn ein Gebäude über Bahnhofsnähe und mehrere nutzbare Linien verfügt, kann ihm durch Verbesserungen der Spezifikation eine Wettbewerbsfähigkeit nahe der A-Klasse verliehen werden. Umgekehrt stoßen Renovierungen bei Gebäuden mit Standortnachteilen an Grenzen, wenn es um den Abbau von Leerstand geht.

INAs Einschätzung

Das größte Risiko, das ich wahrnehme, ist die Verzögerung von Informationen. Während es Gebiete mit einer Leerstandsquote von 0,7 % gibt, nimmt in derselben Stadt die Zahl der Gebäude mit mehr als 26 % Leerstand weiter zu. Diese Tatsache hat viele Vermögensinhaber noch nicht ausreichend erreicht. Es ist riskant, Investitionsentscheidungen allein auf der Grundlage von Überschriften wie "Der Tokioter Büromarkt ist stark" zu treffen.

Der Mythos "Wer in Entwicklungsgebiete investiert, ist auf der sicheren Seite" ist beendet. Entwicklung erhöht zwar tatsächlich die Attraktivität einer Stadt und wirkt sich häufig positiv auf den Wert wohnungsbezogener Vermögenswerte aus. Bei Büroimmobilien kann jedoch ohne eine Analyse der Mieterbewegungen, also wer nach der Entwicklung tatsächlich mietet, keine belastbare Entscheidung getroffen werden.

Was wir wichtig finden, ist die Bereitstellung wesentlicher Informationen mit langfristiger Perspektive. Nicht von kurzfristigen Marktstimmungen beeinflusst zu werden und gemeinsam eine Vermögensstrategie für die nächsten 10 oder 20 Jahre aufzubauen, ist die Aufgabe von uns bei INA&Associates.

Zusammenfassung

• Auf dem Tokioter Büromarkt schreitet die Polarisierung voran, bei der "A-Klasse-Gebäude mit 0,7 % Leerstand" und "Neubauten mit 26,3 % Leerstand" gleichzeitig bestehen
• Die langfristig leerstehende Fläche hat sich gegenüber 2021 verzwölffacht, und 61 % davon konzentrieren sich auf die Ufergebiete (Harumi, Toyosu und Ariake)
• Der "Quality Flight (Flucht zur Qualität)" von Unternehmen beschleunigt sich, und die vier Bedingungen für ausgewählte Gebäude sind "Bahnhofsnähe, Erdbebensicherheit, moderne Ausstattung und Umfeld"
• Die Annahme "Wer in Entwicklungsgebiete investiert, ist auf der sicheren Seite" funktioniert auf dem Büromarkt nicht
• Renovierungsinvestitionen in B-Klasse-Gebäude unter Nutzung sekundärer Leerstände verdienen als aussichtsreiche antizyklische Strategie Aufmerksamkeit
• Für Investitionsentscheidungen sind die Analyse von "Standortvorteilen" und Mieterbewegungen unverzichtbar

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Q1. Nach welchen Kriterien wird ein A-Klasse-Gebäude definiert?

A-Klasse-Gebäude bezeichnen im Allgemeinen große Bürogebäude mit einer Regelgeschossfläche von mehr als 500 Tsubo, einer Fertigstellung innerhalb der letzten 20 Jahre sowie den drei Merkmalen Erdbebensicherheit, Ausstattungsniveau und Markenlage. Einen klaren, branchenweit einheitlichen Standard gibt es nicht; die Definition unterscheidet sich je nach Immobilienforschungsunternehmen. Sie konzentrieren sich jedoch auf Lagen wie Otemachi, Marunouchi und Toranomon.

Q2. Ist davon auszugehen, dass "Quality Flight" auch künftig anhält?

Zumindest mittelfristig (3 bis 5 Jahre) gehen wir davon aus. Die drei Trends eines intensiveren Wettbewerbs um Talente, wachsender Managementanforderungen an die BCP-Fähigkeit und einer stärkeren Gewichtung der "Büroqualität" im hybriden Arbeitsmodell weisen keine Faktoren auf, die kurzfristig eine Umkehr erwarten lassen. Wenn die Mieten für A-Klasse-Objekte jedoch das Akzeptanzniveau der Unternehmen übersteigen, könnte ein Teil der Nachfrage in periphere Gebiete abwandern.

Q3. Wird sich das Leerstandsproblem in den Ufergebieten künftig lösen?

Wenn der Ausbau von U-Bahnen und Verkehrsinfrastruktur voranschreitet, kann sich der Nachteil bei der Erreichbarkeit möglicherweise verbessern. Verkehrsinfrastruktur benötigt jedoch Zeiträume von zehn Jahren und mehr. Kurzfristig könnten Nutzungsänderungen außerhalb des klassischen Büros, etwa kleinere Standorte für Telearbeit, die Umwandlung in Rechenzentren oder Wohnnutzungen, realistische Lösungsansätze sein.

Q4. Worauf ist bei Renovierungsinvestitionen in B-Klasse-Gebäude zu achten?

Am wichtigsten ist die Bewertung des "Standorts". Wenn die Bedingungen "innerhalb von fünf Minuten zu Fuß vom Bahnhof" und "mehrere Linien nutzbar" nicht erfüllt sind, wird die Rückgewinnung der Mieteinnahmen unabhängig vom Umfang der Renovierung schwierig. Danach ist die Genauigkeit der Simulation von Investitionskosten und Mietsteigerung entscheidend. Bei Objekten, bei denen keine Anhebung der Marktmiete um mindestens 15 bis 20 % zu erwarten ist, besteht das Risiko, dass sich der Kapitalrückflusszeitraum verlängert.

Weiterführende Lektüre

Zitate und Referenzmaterialien

• INA&Associates "Analyse der Polarisierung von Büroleerständen auf dem Tokioter Markt im Jahr 2025"
• Miki Shoji "Tokyo Office Market" (https://www.e-miki.com/rent/tokyo.html)
• Nippon Life Insurance "Aktuelle Lage und Ausblick für den A-Klasse-Gebäudemarkt im Zentrum Tokios (September 2025)"