À l'automne 2024, « J&TERRACE » (ジェイトテラス), un immeuble de 39 étages culminant à 146 mètres, a été achevé devant la gare de Jūjō sur la ligne JR Saikyō. Premier complexe de grande hauteur de l'arrondissement de Kita, ce projet intègre 578 logements, des commerces et des équipements publics municipaux. Réalisé par l'association syndicale de réaménagement urbain du quartier ouest de la gare de Jūjō, il a bénéficié de la participation de Nippon Steel Kowa Real Estate et Tokyu Land Corporation en tant que membres associés. Plus d'un an après son achèvement, les prix fonciers environnants ont augmenté de près de 10 % en glissement annuel. En revanche, l'attraction de locataires pour le centre commercial « J&MALL » reste un défi. Cet article fait le point sur l'ensemble du projet de réaménagement, sa situation actuelle et son impact sur le marché immobilier.
Présentation du projet — Qu'est-ce que le réaménagement de la sortie ouest de la gare de Jūjō ?
Rôles du maître d'ouvrage, des membres associés et de l'entreprise de construction
Le projet de réaménagement urbain de type 1 du quartier ouest de la gare de Jūjō est une opération de rénovation urbaine dont l'association syndicale a été agréée par le gouverneur de Tokyo en mai 2017. Le maître d'ouvrage est l'association syndicale de réaménagement urbain du quartier ouest de la gare de Jūjō (président : Toshiyoshi Tozaki), avec Nippon Steel Kowa Real Estate Co., Ltd. et Tokyu Land Corporation comme membres associés. La conception et la construction ont été intégralement confiées à Maeda Corporation, qui a mené à bien la réalisation de cet ouvrage de grande envergure — une structure en béton armé de 39 étages.
Nippon Steel Kowa Real Estate a joué un rôle moteur dans l'acquisition et la commercialisation des lots résidentiels réservés, pilotant le projet depuis la création de l'association. Tokyu Land Corporation a contribué non seulement à la vente conjointe des logements, mais aussi à l'attraction des enseignes commerciales. Ce schéma de réaménagement mixte, fruit de la collaboration entre les deux entreprises, constitue un modèle représentatif des opérations de rénovation urbaine contemporaines.
Un périmètre de 1,7 ha pour 81 000 m² de surface de plancher
Le périmètre d'intervention couvre environ 1,7 ha, avec une emprise foncière de 7 071,32 m². La surface de plancher totale du bâtiment « J&TERRACE » atteint 81 067,16 m², dont 56 176,85 m² de surface prise en compte dans le calcul du coefficient d'occupation des sols. L'adresse est le 27-1, Kamijūjō 2-chōme, arrondissement de Kita, Tokyo, dans un secteur classé en zone commerciale, zone d'utilisation intensive et zone de prévention des incendies.
Cette envergure exploite pleinement le potentiel de la gare de Jūjō, située à seulement deux stations et environ sept minutes d'Ikebukuro. Dans le quartier de Jūjō, longtemps considéré comme un secteur « abordable » de la capitale, la réalisation d'un complexe mixte d'une telle ampleur a constitué un événement majeur pour le marché immobilier.
J&TERRACE en détail — Un complexe résidentiel, commercial et d'intérêt public
THE TOWER JUJO (578 logements, 39 étages) — Présentation résidentielle
L'ensemble résidentiel en copropriété « THE TOWER JUJO (ザ・タワー十条) », situé du 5e au 39e étage, comprend 578 logements au total (dont 184 logements réservés aux coopérateurs). Les appartements, du 1LDK au 4LDK, offrent des surfaces allant de 41,41 m² à 127,37 m², répondant ainsi à une grande diversité de modes de vie. Les prix de vente s'échelonnaient de 80,5 millions à 300 millions de yens, faisant émerger des appartements à plus de 100 millions de yens dans l'arrondissement de Kita — un phénomène qui a profondément redéfini la valeur immobilière du secteur.
La commercialisation, menée entre 2022 et 2023, s'est déroulée avec succès. Le quartier de Jūjō, longtemps perçu comme un « quartier populaire », est désormais évalué favorablement tant par les investisseurs que par les acquéreurs en résidence principale, en tant que secteur abordable de la métropole tokyoïte. Cette évolution témoigne de l'attractivité intrinsèque de l'emplacement, capable de soutenir un tel niveau de prix.
J&MALL (centre commercial) — Composition des enseignes
Le centre commercial « J&MALL (ジェイトモール) », occupant les 1er et 2e étages, a ouvert ses portes le 22 novembre 2024. Le 2e étage accueille notamment Queen's Isetan — une première dans l'arrondissement de Kita —, une salle de fitness et des cabinets médicaux. L'arrivée de Queen's Isetan a suscité un vif intérêt lors de l'ouverture et a contribué au renforcement de l'offre commerciale du quartier.
Toutefois, un an après l'inauguration, la vacance locative demeure un sujet de préoccupation. Parmi les facteurs identifiés figurent une architecture qui limite la visibilité des boutiques depuis l'extérieur, des problèmes de circulation interne et un écart de loyer avec les commerces des rues commerçantes avoisinantes. Des efforts sont en cours pour atteindre un fonctionnement commercial stable. Face à cette situation, un accord de coopération commerciale locale a été signé en mars 2025, dont les retombées seront détaillées plus loin.
J&L (équipement public de l'arrondissement de Kita) — Fonctions et rôle
L'équipement public « J&L (ジェイトエル) », installé aux 3e et 4e étages, a ouvert le 1er décembre 2024. Le 3e étage abrite un salon de lecture (rayonnages et espace de consultation), un espace créatif et une galerie. Le 4e étage dispose de studios de musique et de montage vidéo, de salles polyvalentes, d'un auditorium (divisible) et d'une loge attenante.
L'intégration d'équipements publics au sein d'opérations de réaménagement privées est une tendance croissante dans les projets de rénovation urbaine. En créant des lieux d'animation associant acteurs publics et privés, cette approche vise à renforcer l'attractivité globale du quartier. J&L en est un exemple emblématique, appelé à devenir un lieu de fréquentation quotidienne pour les habitants du secteur.
Aménagement des infrastructures — Pourquoi la place de gare, les voiries et le stationnement vélos sont-ils essentiels ?
Lien avec le projet de mise en viaduc de la ligne ferroviaire
Aux abords de la gare de Jūjō, le projet de suppression des passages à niveau de la ligne JR Saikyō, piloté par le Bureau de la construction de la Métropole de Tokyo, est en cours. Il s'agit de travaux de mise en viaduc des voies ferrées visant à supprimer les passages à niveau, formant ainsi un ensemble cohérent avec le réaménagement urbain. Point important : le bâtiment J&TERRACE lui-même a été achevé en septembre-octobre 2024.
Une fois ce projet terminé, la suppression des passages à niveau améliorera considérablement la circulation des piétons et des véhicules. L'amélioration de la fluidité des déplacements autour de la gare aura un impact direct sur la fréquentation des commerces. Suivre l'évolution du quartier après l'achèvement de ces travaux constitue donc un point clé pour les décisions d'investissement futures.
Place de gare et voiries — Contenu des aménagements
Dans le cadre du réaménagement, une place de gare (environ 4 360 m²) et un parc de stationnement souterrain pour vélos (environ 2 500 m²) ont été réalisés. Concernant les voiries, l'aménagement de la voie auxiliaire n°73 (largeur 20 m), de la voie auxiliaire n°85 (largeur 15 m) et de la voie de desserte n°7 (largeur 20 m) est inscrit au plan d'urbanisme. Ces infrastructures sont détaillées sur le site officiel de l'arrondissement de Kita.
L'aménagement de la place de gare a permis de créer des espaces de dépose pour les bus et taxis, améliorant ainsi l'accessibilité de la gare. L'optimisation des cheminements piétons influe également sur la fréquentation des commerces, faisant de l'avancement des infrastructures un paramètre incontournable pour anticiper l'évolution de la valeur du quartier.
Bilan un an après l'achèvement — Défis et initiatives post-ouverture
Vacance locative au J&MALL : état des lieux et causes
L'attraction de locataires au J&MALL demeure un enjeu un an après l'ouverture. Parmi les facteurs identifiés : ① une faible visibilité des boutiques depuis l'extérieur en raison de la conception architecturale, ② des problèmes de circulation à l'intérieur du centre, ③ des niveaux de loyer élevés par rapport aux rues commerçantes environnantes (avec un écart notable en termes de loyer au mètre carré).
Il n'est pas rare que les grands centres commerciaux issus d'opérations de réaménagement ne soient pas entièrement occupés dès leur ouverture. Le schéma habituel veut que le mix commercial se stabilise au cours des premières années suivant l'inauguration. Il serait donc prématuré de porter un jugement définitif sur la seule base de la vacance actuelle ; il convient de suivre attentivement l'évolution de l'attractivité commerciale dans les mois et années à venir.
Accord de coopération commerciale locale de mars 2025 — Sa portée
En mars 2025, un « Accord-cadre de coopération commerciale locale » a été signé entre l'arrondissement de Kita, l'association syndicale de réaménagement urbain du quartier ouest de la gare de Jūjō, Nippon Steel Kowa Real Estate Co., Ltd. et Tokyu Land Corporation. Les détails de cet accord sont consultables dans le communiqué officiel de l'arrondissement de Kita.
Cet accord vise à favoriser la coopération et l'organisation d'événements conjoints entre le J&MALL et les commerces existants, notamment la rue commerçante de Jūjō Ginza. Faire en sorte que le centre commercial et les rues commerçantes environnantes entretiennent une relation de complémentarité plutôt que de concurrence est un levier direct pour renforcer la dynamique commerciale de l'ensemble du quartier. C'est pourquoi les résultats concrets de cet accord constitueront un indicateur déterminant pour l'avenir du J&MALL.
Impact sur la valeur immobilière — Comment les prix fonciers et le marché ont-ils évolué ?
Hausse des prix fonciers autour de la gare de Jūjō (de l'ordre de +10 % en glissement annuel)
Comme l'illustre la fiche projet du Bureau de l'urbanisme de la Métropole de Tokyo, les opérations de réaménagement exercent une influence significative sur la valeur immobilière des environs. Selon les données officielles de 2025, le prix foncier moyen autour de la gare de Jūjō s'établit à 736 875 yens/m², en hausse de +9,74 % sur un an. Le prix moyen de référence atteint 766 000 yens/m², soit une progression de +11,05 % — un taux de croissance remarquable. Le point le plus élevé (Kita-ku, Nakahara 1-3-26) culmine à 1 540 000 yens/m².
Une hausse annuelle de l'ordre de 10 % constitue un niveau élevé, même à l'échelle de Tokyo. L'amélioration de l'environnement autour de la gare grâce au réaménagement, l'apparition d'une tour résidentielle de grande hauteur et la réévaluation de l'accessibilité en transports se conjuguent pour tirer les prix vers le haut. La redécouverte de l'atout que représentent deux stations et sept minutes jusqu'à Ikebukuro a considérablement renforcé la réputation de Jūjō en tant que « secteur abordable du centre de Tokyo ».
Prix des appartements en tour et effet d'entraînement sur le marché locatif environnant
La fourchette de prix de THE TOWER JUJO (de 80,5 millions à 300 millions de yens) influence également le marché des appartements anciens aux alentours. Lorsqu'une tour résidentielle haut de gamme est mise sur le marché, les biens anciens du secteur tendent à voir leurs prix augmenter sous l'effet des anticipations de plus-value. De plus, l'afflux de résidents dans la tour stimule le pouvoir d'achat local, dynamisant l'ensemble du marché commercial et locatif environnant.
En comparaison avec les cas du réaménagement de la gare de Tachikawa et de son impact sur les prix fonciers ou du réaménagement de la sortie ouest de la gare d'Ikebukuro, le taux de croissance des prix fonciers à Jūjō mérite une attention particulière. Par ailleurs, le réaménagement du quartier de la gare de Nishi-Nippori est également en cours dans le même arrondissement, accélérant la montée en valeur de l'ensemble de l'arrondissement de Kita.
Actions à envisager pour les propriétaires
Voici une synthèse des pistes concrètes à l'attention des propriétaires détenant des biens dans le secteur de Jūjō ou des investisseurs envisageant d'y intervenir.
Réévaluation des biens existants : avec des prix fonciers en hausse de plus de 10 % par an, la plus-value latente de vos biens s'est probablement accrue. C'est le moment propice pour envisager une optimisation patrimoniale, incluant une éventuelle cession ou un refinancement.
Adaptation à l'évolution de la demande locative : l'arrivée de résidents issus de la tour modifie le profil de la demande locative du quartier. Face à la montée des besoins en logements familiaux et pour actifs à revenus élevés, il est judicieux d'envisager la rénovation de vos biens ou la révision de vos niveaux de loyer.
Anticiper l'achèvement du projet de mise en viaduc : la suppression des passages à niveau améliorera considérablement les cheminements piétons, stimulant la dynamique commerciale autour de la gare. Il est essentiel d'élaborer une stratégie de détention à moyen et long terme intégrant l'achèvement des infrastructures prévu à partir de l'exercice 2026.
Suivre l'évolution de la coopération commerciale locale : selon les résultats de l'accord de coopération entre le J&MALL et les rues commerçantes locales, la dynamique commerciale du quartier pourrait être significativement renforcée. Si la vacance locative se résorbe, l'effet positif se propagera aux biens commerciaux environnants. Nous vous recommandons de suivre cette évolution de manière continue.
L'avis d'INA
Dans le cadre de ce réaménagement de la sortie ouest de la gare de Jūjō, ce qui retient le plus mon attention est la problématique du centre commercial « J&MALL » et la direction prise avec l'accord de coopération locale comme voie de résolution.
Il n'est pas inhabituel que les grands centres commerciaux issus d'opérations de réaménagement connaissent des difficultés d'attraction de locataires durant les premières années. L'une des causes structurelles réside dans la nature même des projets de réaménagement : il est difficile de finaliser les baux commerciaux avant l'achèvement de l'ouvrage. Alors que l'aspect extérieur, la circulation intérieure et les niveaux de loyer ne sont définitivement arrêtés qu'à l'approche de la livraison, la prospection commerciale doit s'engager un à deux ans en amont. Ce décalage temporel est à l'origine de fréquentes inadéquations.
Cependant, la signature de l'accord de coopération commerciale locale en mars 2025 peut constituer un tournant décisif. Les initiatives conjointes entre le grand complexe et les rues commerçantes locales — organisation d'événements, renforcement mutuel de l'attractivité — dépassent la simple logique de concurrence pour s'inscrire dans une démarche de « branding territorial ». De fait, le contraste entre l'animation populaire de la rue commerçante de Jūjō Ginza et le mode de vie urbain incarné par J&TERRACE constitue un atout à valoriser, révélant la diversité et la richesse du quartier de Jūjō.
Du point de vue de l'investissement immobilier, la vacance commerciale apparaît comme un facteur négatif à court terme. Toutefois, les centres commerciaux qui surmontent cette phase initiale pour atteindre un fonctionnement stable contribuent de manière substantielle à la valorisation durable de l'ensemble du quartier. Nous sommes convaincus que le secteur de Jūjō, une fois passée cette période d'ajustement d'un à deux ans suivant l'achèvement, s'imposera comme une destination d'investissement de premier plan dans l'arrondissement de Kita. C'est pourquoi il importe de ne pas céder à un pessimisme excessif face aux défis actuels et d'évaluer le quartier dans une perspective de moyen à long terme.
Synthèse
Le projet de réaménagement urbain de type 1 du quartier ouest de la gare de Jūjō « J&TERRACE » a été achevé à l'automne 2024, devenant le premier complexe de grande hauteur de 39 étages de l'arrondissement de Kita. Intégrant 578 logements, des commerces et des équipements publics, cette opération a propulsé les prix fonciers environnants de plus de 10 % par an et, en remettant en lumière l'accessibilité — deux stations jusqu'à Ikebukuro —, a profondément transformé la valeur immobilière du secteur de Jūjō.
Parallèlement, l'attraction de locataires pour le centre commercial « J&MALL » reste un défi, et des mesures sont mises en œuvre dans le cadre de l'accord de coopération commerciale locale signé en mars 2025. Côté infrastructures, les travaux connexes, notamment la mise en viaduc de la ligne JR Saikyō, visent un achèvement à l'horizon de l'exercice 2026, laissant entrevoir une transformation du quartier après la suppression des passages à niveau.
Pour tirer parti des retombées du réaménagement dans une optique d'investissement immobilier, il est indispensable d'adopter une vision à moyen et long terme, allant au-delà de l'évaluation superficielle post-achèvement, pour intégrer la finalisation des infrastructures et la stabilisation de l'offre commerciale. Nous vous recommandons de continuer à évaluer le potentiel du secteur de Jūjō en le comparant aux principaux projets de réaménagement en cours dans Tokyo, tels que le réaménagement de la sortie ouest de la gare d'Ikebukuro.
Foire aux questions (FAQ)
Q1. Quand le réaménagement de la sortie ouest de la gare de Jūjō a-t-il été achevé ?
Le bâtiment « J&TERRACE » a été achevé en septembre-octobre 2024. Le centre commercial « J&MALL » a ouvert le 22 novembre 2024 et l'équipement public « J&L » le 1er décembre 2024.
Q2. Quels étaient les prix de vente de THE TOWER JUJO ?
Les prix s'échelonnaient de 80,5 millions à 300 millions de yens, incluant des appartements à plus de 100 millions de yens. L'ensemble comprend 578 logements (dont 184 réservés aux coopérateurs), avec des configurations allant du 1LDK au 4LDK.
Q3. Comment les prix fonciers autour de Jūjō ont-ils évolué après le réaménagement ?
Selon les données officielles de 2025, le prix foncier moyen autour de la gare de Jūjō a progressé de +9,74 % en glissement annuel, et le prix de référence de +11,05 %. L'amélioration de l'environnement autour de la gare et la réévaluation de l'accessibilité en transports ont soutenu cette hausse.
Q4. Quelle est la situation actuelle du centre commercial « J&MALL » ?
Ouvert en novembre 2024, le J&MALL accueille certaines enseignes comme Queen's Isetan, mais la vacance locative reste un enjeu. En mars 2025, un « Accord-cadre de coopération commerciale locale » a été signé entre l'arrondissement de Kita, l'association syndicale de réaménagement, Nippon Steel Kowa Real Estate et Tokyu Land Corporation, renforçant la coopération avec la rue commerçante de Jūjō Ginza et d'autres commerces locaux.
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Références et sources
- Bureau de l'urbanisme de la Métropole de Tokyo « Réaménagement urbain de type 1 du quartier ouest de la gare de Jūjō »
- Arrondissement de Kita, Tokyo « Réaménagement urbain de type 1 du quartier ouest de la gare de Jūjō (présentation du projet) »
- Arrondissement de Kita, Tokyo « Signature de l'accord-cadre de coopération commerciale locale » (12 mars 2025)
- Bureau de la construction de la Métropole de Tokyo « Projet de suppression des passages à niveau de la ligne JR Saikyō (secteur de la gare de Jūjō) »
- Nippon Steel Kowa Real Estate Co., Ltd. « Achèvement du réaménagement urbain de type 1 du quartier ouest de la gare de Jūjō » (29 novembre 2024)
- Tokyu Land Corporation « THE TOWER JUJO — Présentation du projet »
- PR TIMES « Nippon Steel Kowa Real Estate Co., Ltd. — Achèvement du réaménagement urbain du quartier ouest de la gare de Jūjō » (29 novembre 2024)
