Le quartier autour de la gare Tobu Hikifune est sur le point de se transformer radicalement, grâce aux deux moteurs que sont la planification administrative et les initiatives du secteur privé. La « Politique d'urbanisme pour le quartier autour de la gare Tobu Hikifune » formalisée par Sumida en septembre 2025, combinée au projet de réaménagement urbain de type 1 promu par UR Urban Development Corporation, devrait transformer complètement le paysage devant la gare d'ici fin 2032. Pour les propriétaires de terrains ou de bâtiments dans cette zone, c'est maintenant le moment de collecter des informations et de prendre des décisions.
Que se passe-t-il actuellement autour de la gare Hikifune ?
La zone où la gare Tobu Hikifune et la gare Keisei Hikifune—deux gares ferroviaires—sont accessibles à pied l'une de l'autre occupe une position unique dans l'est de Tokyo. Avec un bon accès aux principales gares voisines comme Oshiage (devant la Sky Tree) et Kinshicho, elle peut être décrite comme un « carrefour de transport du shitamachi ».
Cependant, le quartier Hikifune était jusqu'à présent épargné par les grands réaménagements. En septembre 2025, le Département d'urbanisme de Sumida a officiellement formulé et annoncé la « Politique d'urbanisme pour le quartier autour de la gare Tobu Hikifune ». La zone cible est d'environ 8,2 hectares à l'ouest de la route Hikifunegawa.
Le projet de réaménagement devant la gare
Le « Projet de réaménagement urbain de type 1 du district devant la gare Tobu Hikifune » (maître d'ouvrage : UR Urban Development Corporation) prend rapidement forme. Le site du projet est d'environ 1,7 hectare à la sortie est de la gare Tobu Hikifune, avec une échelle de 14 étages, une surface brute d'environ 22 154 m² et une hauteur d'environ 45 m. Les niveaux 1-2 accueilleront des commerces et bureaux, et les niveaux 3-14 environ 240 logements.
Ce qui mérite une attention particulière dans ce réaménagement est l'adoption d'une approche de « réaménagement de type place ». L'essence du plan réside dans la création d'une place de transport d'environ 2 250 m² (accessible) et d'un parc urban d'environ 4 000 m². Le 25 mars 2026, UR Urban Development Corporation a désigné Hankyu Hanshin Real Estate et Yude Consultants Group comme partenaires commerciaux.
Le calendrier est le suivant :
- Exercice 2027 : Obtention prévue de l'approbation du projet par le gouvernement national
- Exercice 2028 : Approbation prévue du plan de conversion des droits
- Exercice 2029 : Démolition des bâtiments existants et début des travaux
- Fin de l'exercice 2032 : Achèvement
Compte tenu de la conversion des droits en exercices 2027-2028, 2026-2027 est la fenêtre de décision critique pour les propriétaires fonciers.
Tendances des prix fonciers dans la zone Hikifune
Au fur et à mesure que les plans de réaménagement prennent forme, les prix des terrains montrent également une tendance à la hausse. Les prix fonciers annoncés de Sumida montrent une hausse de +9-11% d'une année sur l'autre, avec la zone autour de la gare Hikifune à +8,74% (2024).
La perspective d'INA
Ce que je surveille, c'est la phase actuelle de « stade de politique d'urbanisme ». À ce stade, il existe une différence significative de compréhension entre ceux qui ont soigneusement lu le plan administratif et ceux qui ne l'ont pas fait. INA reçoit des consultations des propriétaires de biens dans les zones Hikifune, Higashimukojima, Yahiro et Kyojima.
Résumé
- Sumida a formulé la politique d'urbanisme en septembre 2025, présentant une politique de développement en 4 zones pour environ 8,2 hectares
- Le projet de réaménagement urbain de type 1 mis en œuvre par UR prend forme ; Hankyu Hanshin Real Estate a rejoint comme partenaire en mars 2026
- Le réaménagement adopte une approche avancée de « réaménagement de type place » incluant environ 2 250 m² de place de transport et environ 4 000 m² de parc urbain
- Calendrier : approbation du projet en exercice 2027, début des travaux en exercice 2029, achèvement fin exercice 2032
- 2026-2027 est la fenêtre critique pour les propriétaires fonciers de collecter des informations et prendre des décisions
