Les abords de la gare de Hikifune-Tobu, dans l'arrondissement de Sumida à Tokyo, s'apprêtent à connaître une transformation majeure, portée conjointement par un plan d'urbanisme public et un projet d'aménagement privé. La « Politique d'aménagement urbain du secteur de la gare de Hikifune-Tobu », adoptée par l'arrondissement de Sumida en septembre 2025 (ère Reiwa 7), et le projet de réaménagement urbain de première catégorie (daiisshu shigaichi saikaihatsu jigyō) piloté par l'Agence japonaise pour l'aménagement urbain et le logement (UR), avancent désormais de concert : le paysage du parvis de la gare devrait être totalement transformé d'ici la fin de l'année 2032. Pour les propriétaires fonciers et immobiliers de ce secteur, le moment est venu de s'informer et de préparer leurs décisions.
Que se passe-t-il actuellement autour de la gare de Hikifune ?
La gare de Hikifune-Tobu et la gare de Hikifune-Keisei — deux gares appartenant à deux compagnies ferroviaires différentes et distantes de quelques minutes à pied l'une de l'autre — occupent une position singulière dans l'est de Tokyo. Le secteur bénéficie également d'un bon accès aux grandes gares voisines d'Oshiage (au pied de la Tokyo Skytree) et de Kinshicho, ce qui en fait une véritable « jonction de transport du vieux Tokyo populaire » (shitamachi).
Pourtant, jusqu'à présent, le secteur de Hikifune était resté à l'écart des grands projets de réaménagement urbain. Des parkings et des terrains vagues parsèment encore les abords de la gare, et des constructions en bois vieillissantes subsistent. Si l'animation locale se ressent lors des fêtes et événements de quartier, le potentiel de l'espace situé devant la gare restait, jusqu'ici, largement sous-exploité.
Cette situation est cependant en train de changer. Dès 2017 (ère Heisei 29), la métropole de Tokyo avait désigné, dans son document d'orientation « Grand Design pour l'aménagement urbain », les abords de la gare de Hikifune-Tobu comme l'un des pôles d'envergure métropolitaine du secteur regroupant l'est de Sumida, Adachi et Katsushika. En mars 2021 (ère Reiwa 3), le plan directeur d'urbanisme de la métropole de Tokyo a classé le secteur en « zone de promotion du réaménagement » (saikaihatsu tō sokushin ku), ce qui a renforcé la dynamique d'aménagement urbain portée par l'arrondissement.
C'est ainsi qu'en septembre 2025, la direction de l'aménagement urbain de l'arrondissement de Sumida a officiellement adopté et publié sa « Politique d'aménagement urbain du secteur de la gare de Hikifune-Tobu » (source : Bureau d'aménagement urbain de l'arrondissement de Sumida, division de la promotion de l'aménagement des pôles, septembre 2025). Le périmètre concerné couvre environ 8,2 hectares à l'ouest de l'avenue Hikifune-gawa-dōri. L'adoption de ce document donne désormais au projet de réaménagement une assise juridique et programmatique solide.
Quel avenir la politique d'aménagement urbain dessine-t-elle pour le quartier ?
La vision d'avenir portée par cette nouvelle politique est celle d'« un quartier agréable à vivre, bienveillant envers chacun, où l'on peut continuer à habiter en toute sérénité ». Cela peut sembler abstrait, mais le document précise en réalité trois grands axes d'objectifs et quatre orientations d'aménagement par zone, ce qui donne une image de l'avenir du quartier remarquablement concrète.
Les trois axes d'objectifs sont les suivants. Premièrement, « un quartier animé, offrant un cadre de vie apprécié » — grâce à des équipements aux fonctions mixtes et à un environnement résidentiel permettant à des générations diverses de continuer à y vivre. Deuxièmement, « un quartier résistant aux catastrophes et confortable à vivre » — par le renouvellement et l'ignifugation des bâtiments vieillissants et le renforcement de la prévention des risques. Troisièmement, « un quartier où chacun peut se déplacer en sécurité » — via l'aménagement d'un réseau de transport accessible à tous.
Les orientations par zone, au nombre de quatre, sont tout aussi importantes. Dans la zone des abords de la gare, l'implantation de commerces et de parkings à vélos ainsi que la mise en accessibilité seront favorisées. Dans la zone d'animation et d'échanges (le long de l'avenue Hikifune-gawa-dōri, à l'ouest de la gare), une utilisation mixte du foncier organisée autour du projet de réaménagement sera privilégiée. Dans la zone de coexistence résidentielle et commerciale (le secteur résidentiel à l'ouest), la préservation d'un cadre de vie de qualité et la continuité avec les zones commerciales seront recherchées. Enfin, dans la zone d'animation le long des axes routiers (le long de la route Mito-kaidō), l'ignifugation et le regroupement des constructions permettront de renforcer la résilience du quartier face aux catastrophes.
La zone à laquelle appartient un terrain ou un bâtiment détermine directement les orientations d'aménagement futures qui s'y appliquent, ainsi que la possibilité ou non d'y participer à une reconstruction collective. Il est recommandé de s'adresser directement au guichet de l'arrondissement (division de l'aménagement des pôles : 03-5608-6262) pour le vérifier.
Quel est le contenu complet du projet de réaménagement du parvis de la gare ?
Parallèlement à la politique d'aménagement urbain, le « projet de réaménagement urbain de première catégorie du secteur devant la gare de Hikifune-Tobu » (maître d'ouvrage : l'Agence UR) se concrétise rapidement. Le terrain concerné, d'environ 1,7 hectare, se situe côté sortie est de la gare de Hikifune-Tobu. Le projet prévoit un bâtiment de 14 étages hors sol, d'une surface de plancher totale d'environ 22 154 m² et d'une hauteur d'environ 45 mètres. Les 1er et 2e étages accueilleront des commerces et des bureaux, tandis que les étages 3 à 14 comprendront environ 240 logements.
Ce qui distingue particulièrement ce projet, c'est le recours à une méthode dite de « réaménagement centré sur la place publique » (hiroba-gata saikaihatsu). Il ne s'agit pas simplement d'ériger un bâtiment de grande ampleur : le cœur même du projet réside dans l'aménagement d'une place de transport d'environ 2 250 m² (accessible à tous) et d'un parc urbain public d'environ 4 000 m². Ce parc servira d'espace de détente en temps normal, et de point de refuge en cas de catastrophe. Cette approche, qui privilégie l'espace ouvert et l'intérêt collectif plutôt que la seule densification verticale, illustre une tendance récente des grands projets de réaménagement urbain au Japon.
Le 25 mars 2026, l'Agence UR a désigné Hankyu Hanshin Real Estate et le consortium U-D Consultants G comme partenaires du projet, avec lesquels un accord a été signé. Hankyu Hanshin Real Estate, grand promoteur immobilier historiquement implanté dans la région du Kansai, marque ainsi son entrée significative dans l'est de Tokyo, ce qui constitue en soi un développement notable (source : communiqué de presse de l'Agence UR, 19 décembre 2025).
Voici, résumé, le calendrier du projet :
- D'ici la fin de l'exercice 2025 : décision de plan d'urbanisme par l'arrondissement de Sumida
- Exercice 2026 : décision de plan d'urbanisme prévue pour le plan de secteur (provisoirement nommé) du secteur devant la gare de Hikifune-Tobu
- Exercice 2027 : obtention prévue de l'autorisation de projet par l'État
- Exercice 2028 : approbation prévue du plan de transfert des droits (kenri henkan keikaku)
- Exercice 2029 : démolition des bâtiments existants et début des travaux
- Fin de l'exercice 2032 : achèvement
Si l'on considère que le transfert des droits doit avoir lieu au cours des exercices 2027 et 2028, les années 2026 et 2027 constituent la fenêtre décisionnelle déterminante pour les détenteurs de droits fonciers et les propriétaires. Il est nécessaire d'anticiper ses démarches en tenant compte de ce calendrier.
À noter également : l'arrondissement de Sumida a inscrit au budget de l'exercice Reiwa 7 (exercice 2025) une enveloppe de 3,283 milliards de yens consacrée au secteur de Hikifune, incluant des études de bâtiments, la conception de base d'équipements publics et des travaux de voirie — un montant qui traduit, chiffres à l'appui, la détermination de l'administration.
Pour une vue d'ensemble des tendances de réaménagement à l'échelle de Tokyo, voir également les grands projets de réaménagement qui transforment Tokyo en 2025.
Quels autres projets d'aménagement urbain avancent en parallèle dans les environs ?
Si le réaménagement du parvis de la gare de Hikifune-Tobu concentre l'attention, plusieurs autres projets progressent simultanément dans le secteur environnant.
Brillia Hikifune (projet d'aménagement d'un îlot de prévention des sinistres dans le secteur 22 de Higashi-Mukojima 2-chōme) est porté par Tokyo Tatemono et la Metropolitan Fireproof Building Corporation. Cet ensemble immobilier mixte, comprenant une résidence de 10 étages de 99 logements et une salle communale de quartier, a débuté ses travaux en novembre 2024, avec un achèvement visé pour 2027 (source : communiqué de presse de Tokyo Tatemono Co., Ltd., 20 novembre 2024). En traitant simultanément la résorption des zones urbaines denses à structure bois et l'aménagement de la voirie, ce projet contribue directement au renforcement de la résilience du quartier face aux catastrophes.
Aux abords de la gare de Hikifune-Keisei également, un plan de secteur et un projet de réaménagement urbain, engagés à la faveur d'un chantier de mise en tranchée des voies ferrées, ont déjà bien avancé. L'exemple des abords de la gare de Hikifune-Keisei constitue ainsi une référence précieuse pour se représenter à quoi pourrait ressembler, une fois achevé, le réaménagement du parvis de la gare de Hikifune-Tobu.
Sur le plan des infrastructures publiques également, des plans d'aménagement précis ont été rendus publics : l'enfouissement des lignes électriques le long de l'avenue Hikifune-gawa-dōri, l'élargissement de l'avenue Hikifune-Takara-dōri, la transformation en voie strictement piétonne de la voirie municipale reliant les sorties est et ouest de la gare, et enfin l'aménagement d'une nouvelle entrée côté nord — autant d'investissements publics menés de concert avec le projet de réaménagement. On peut s'attendre à une amélioration significative de la circulation et de la commodité dans l'ensemble du secteur, avec un effet d'entraînement à la hausse sur la valeur des terrains et des bâtiments situés le long des axes concernés.
Que montrent les données sur l'évolution des prix fonciers dans le secteur de Hikifune ?
À mesure que le projet de réaménagement se concrétise, les prix fonciers affichent également une tendance haussière. Selon les prix officiels des terrains (kōji chika) publiés en 2025, Reiwa 7 (source : « Prix officiels des terrains » de l'arrondissement de Sumida), l'ensemble de l'arrondissement de Sumida enregistre une hausse notable : 540 272 yens/m² en moyenne pour les terrains résidentiels (+9,84 % sur un an) et 1 038 384 yens/m² en moyenne pour les terrains commerciaux (+11,27 % sur un an).
En se concentrant sur les abords de la gare de Hikifune, le prix de référence foncier (secteur de Higashi-Mukojima) s'établit à 657 000 yens/m² (2024). Le prix officiel des terrains à la gare de Hikifune atteint en moyenne 608 000 yens/m², soit +8,74 % sur un an (données 2024) — un niveau légèrement inférieur à la moyenne de l'arrondissement, mais qui poursuit néanmoins une progression régulière. Sur cinq ans, l'ensemble de l'arrondissement de Sumida affiche des résultats de +17,7 % pour les terrains résidentiels et +21 % pour les terrains commerciaux.
Un point mérite ici d'être examiné avec lucidité : la hausse actuelle des prix fonciers ne reflète que partiellement, à ce stade, l'anticipation des bénéfices du réaménagement (ce que les professionnels appellent l'« intégration anticipée », orikomi). De nouvelles variations de prix sont donc susceptibles de se produire à mesure que le projet franchira les étapes de l'autorisation (prévue pour l'exercice 2027) puis du début des travaux (prévu pour l'exercice 2029). Savoir, dès à présent, que le projet n'en est encore qu'au « stade de la politique d'aménagement urbain » constitue une information déterminante pour affiner la précision de toute décision.
Pour une analyse à l'échelle de l'ensemble de Tokyo dans une perspective d'investissement, voir également le rapport d'étude sur les principaux projets de réaménagement des secteurs de Tokyo — aptitude à l'investissement, à l'habitat, et perspectives d'avenir.
Quelles actions les propriétaires fonciers et immobiliers doivent-ils entreprendre dès maintenant ?
Pour les personnes possédant un terrain ou un bâtiment dans le secteur de Hikifune, les années 2026 et 2027 constituent une période déterminante de collecte d'informations et de prise de décision. Voici, concrètement, ce qu'il convient de vérifier et de préparer.
1. Vérifier à quelle zone appartient son terrain ou son bâtiment
Selon la zone à laquelle appartient le bien (abords de la gare, animation et échanges, coexistence résidentielle-commerciale, ou animation le long des axes routiers), les orientations d'aménagement futures et les dispositifs auxquels il est possible de participer diffèrent sensiblement. La première étape consiste à contacter la division de l'aménagement des pôles de l'arrondissement de Sumida (03-5608-6262) pour connaître le positionnement exact de son bien.
2. Envisager sa participation au réaménagement ou à une reconstruction collective
Les terrains et bâtiments situés dans la « zone d'animation et d'échanges » sont susceptibles de pouvoir participer au projet de réaménagement urbain de première catégorie. Avant l'approbation du plan de transfert des droits (prévue pour l'exercice 2028), il sera nécessaire de manifester son intention de participation et de procéder aux ajustements de droits requis. Il est recommandé d'engager le dialogue le plus tôt possible avec le maître d'ouvrage (l'Agence UR) et le service compétent de l'arrondissement.
3. Recourir aux dispositifs de soutien au renouvellement et à l'ignifugation des bâtiments vieillissants
Pour les bâtiments situés dans la « zone d'animation le long des axes routiers » ou la « zone de coexistence résidentielle-commerciale », la reconstruction en s'appuyant sur les dispositifs d'aide à l'ignifugation de l'arrondissement de Sumida constitue une option à considérer. L'adoption de la politique d'aménagement urbain pourrait également conduire à un renforcement des dispositifs de subvention de l'arrondissement. Il est utile de vérifier le contenu actuel des aides disponibles et d'évaluer le moment opportun pour une reconstruction.
4. Éléments de décision pour la vente ou la location
Sur le marché locatif actuel, les studios et logements de type T1 (wanrūmu à 1K) aux abords de Hikifune se louent principalement entre 70 000 et 90 000 yens par mois, et les logements familiaux entre 110 000 et 140 000 yens. Une fois le réaménagement achevé en 2032, avec l'arrivée de 240 nouveaux logements et d'importants équipements commerciaux et publics, une évolution de la demande sur le marché locatif environnant est à prévoir. Le choix du meilleur moment pour vendre ou pour louer doit donc être envisagé dans une perspective de long terme, en tenant compte de ce calendrier.
Le point de vue d'INA
Ce qui retient particulièrement mon attention, c'est ce moment précis que constitue le « stade de la politique d'aménagement urbain ». Une fois l'autorisation de projet obtenue et le plan de transfert des droits mis en mouvement, l'asymétrie d'information se réduit et l'anticipation du réaménagement se reflète de plus en plus dans les prix fonciers. Mais à ce stade actuel, un écart de compréhension considérable subsiste, quant à l'avenir du quartier, entre ceux qui prennent la peine de lire attentivement le contenu des plans administratifs et les autres.
Un second point mérite d'être souligné : cette dynamique s'inscrit dans un mouvement plus large d'extension du réaménagement vers l'est de Tokyo. Jusqu'à présent, les grands projets de réaménagement se concentraient principalement sur les quartiers centraux et les pôles secondaires comme Shibuya, Shinagawa, Shinjuku ou Yaesu. Mais une vague comparable atteint désormais, de façon certaine, des secteurs de l'est de Tokyo comme Kinshicho, Koiwa ou Hikifune. Nous l'analysons plus en détail dans Comment le réaménagement de la gare de Koiwa va-t-il transformer la demande locative ?, mais le réaménagement de l'est de Tokyo est bel et bien en train de redessiner la carte de l'investissement immobilier de la capitale.
INA accompagne également les propriétaires de biens situés dans les secteurs de Hikifune, Higashi-Mukojima, Yahiro et Kyojima qui souhaitent être conseillés. Si vous vous posez des questions concrètes telles que « à quelle zone appartient mon terrain ? », « comment décider s'il faut participer au réaménagement ? » ou « vaut-il mieux vendre ou continuer à louer ? », n'hésitez pas à nous consulter.
En résumé
- En septembre 2025 (Reiwa 7), l'arrondissement de Sumida a adopté la « Politique d'aménagement urbain du secteur de la gare de Hikifune-Tobu », définissant des orientations d'aménagement pour quatre zones sur un périmètre d'environ 8,2 hectares
- Le projet de réaménagement urbain de première catégorie, piloté par l'Agence UR, se concrétise : Hankyu Hanshin Real Estate a rejoint le projet comme partenaire en mars 2026
- Le réaménagement adopte une approche novatrice de « réaménagement centré sur la place publique », intégrant une place de transport d'environ 2 250 m² et un parc urbain public d'environ 4 000 m²
- Le calendrier prévoit l'autorisation du projet pour l'exercice 2027, le début des travaux pour l'exercice 2029, et l'achèvement pour la fin de l'exercice 2032
- Les prix officiels des terrains dans l'arrondissement de Sumida progressent de +9 à +11 % sur un an ; les abords de la gare de Hikifune affichent également une hausse solide de +8,74 % (2024)
- 2026 et 2027 constituent la fenêtre déterminante de collecte d'informations et de décision pour les détenteurs de droits fonciers et les propriétaires
- Il est important de vérifier dès maintenant à quelle zone appartient son bien et d'entamer rapidement une réflexion sur la reconstruction collective ou le recours aux dispositifs d'aide à l'ignifugation
Questions fréquentes (FAQ)
Q1. Que signifie concrètement « participer » au réaménagement du parvis de la gare de Hikifune-Tobu ?
R. Dans un projet de réaménagement urbain de première catégorie, « participer » signifie principalement transformer, par le mécanisme du transfert des droits (kenri henkan), les droits fonciers et immobiliers détenus dans le périmètre du projet en une surface équivalente (dite « surface de droits ») dans le nouveau bâtiment issu du réaménagement. Il ne s'agit donc pas d'une « cession » contre paiement en numéraire, mais de l'acquisition d'un lot en copropriété ou d'un droit de location dans l'immeuble nouvellement construit. Le choix de participer ou non reste à la discrétion du détenteur de droits, mais il est important d'engager rapidement les discussions avec l'Agence UR et le service compétent de l'arrondissement, en vue de l'approbation du plan de transfert des droits, prévue pour l'exercice 2028.
Pour un lecteur familier du droit de l'urbanisme français, ce mécanisme du shigaichi saikaihatsu jigyō (réaménagement urbain de première catégorie) se rapproche, sans s'y confondre, de deux outils bien connus en France : la ZAC (zone d'aménagement concerté) et le remembrement urbain. Comme dans une ZAC pilotée par un aménageur public ou semi-public — ici l'Agence UR joue un rôle comparable à celui d'un établissement public d'aménagement —, le projet japonais organise la restructuration d'ensemble d'un périmètre urbain, avec voirie, espaces publics et programmation immobilière définis collectivement. La différence essentielle tient au mode d'indemnisation des propriétaires : là où une ZAC française repose le plus souvent sur l'acquisition foncière (à l'amiable ou par expropriation), suivie d'une revente aux constructeurs, le kenri henkan japonais s'apparente davantage à la logique du remembrement urbain, où chaque propriétaire conserve un droit sur le foncier remembré, sauf qu'ici ce droit est reconverti non pas en une nouvelle parcelle de terrain, mais en une part de surface bâtie (« surface de droits ») dans l'immeuble collectif reconstruit — un lot en copropriété plutôt qu'un terrain. Ce mécanisme, propre au droit japonais de l'urbanisme, permet en théorie de ne réaliser aucune vente forcée : le propriétaire reste propriétaire, mais d'un bien de nature différente.
Q2. Les terrains et bâtiments situés hors du périmètre du réaménagement sont-ils concernés ?
R. Ils ne sont pas directement soumis au transfert des droits, mais l'impact indirect est considérable. Une fois le réaménagement achevé, la hausse de la fréquentation et de la demande commerciale dans le secteur pourrait entraîner une progression de la demande locative et des prix fonciers dans les environs. Par ailleurs, pour les bâtiments situés dans la « zone d'animation et d'échanges » ou la « zone d'animation le long des axes routiers », l'arrondissement encourage également la reconstruction volontaire, en s'appuyant sur la reconstruction collective ou les dispositifs d'aide à l'ignifogation. Il est donc recommandé de se tenir activement informé.
Q3. Faut-il envisager une vente dès maintenant, ou vaut-il mieux attendre ?
R. Il n'existe pas de réponse universelle, mais deux éléments doivent guider la décision : la mesure dans laquelle les bénéfices attendus du réaménagement sont déjà intégrés dans les prix fonciers actuels, et la façon dont les fonds issus d'une éventuelle vente seraient réemployés. À ce stade, le projet n'en est encore qu'à l'étape de la politique d'aménagement urbain, et de nouvelles variations de prix sont à prévoir au fil de l'autorisation du projet (exercice 2027), du début des travaux (exercice 2029) et de l'achèvement (exercice 2032). D'une manière générale, les attentes du marché ont tendance à se renforcer entre le début des travaux et l'achèvement du projet, mais la situation propre à chaque bien peut conduire à des conclusions différentes. Pour une simulation adaptée à votre situation personnelle, n'hésitez pas à consulter INA.
Q4. En quoi le « réaménagement centré sur la place publique » diffère-t-il d'un réaménagement classique ?
R. Les projets de réaménagement urbain classiques visent le plus souvent, avant tout, la pleine exploitation du coefficient d'occupation des sols par la construction de bâtiments plus hauts et plus vastes. Le « réaménagement centré sur la place publique », à l'inverse, place au cœur du projet des espaces ouverts : une place de transport d'environ 2 250 m² et un parc urbain public d'environ 4 000 m². Il privilégie l'aménagement d'un parc pouvant servir de point de refuge en cas de catastrophe, d'une place accessible à tous, et d'un lieu où les habitants peuvent naturellement se retrouver devant la gare — une méthode qui vise un équilibre entre espaces résidentiels, commerciaux et publics. Cette approche traduit une philosophie de conception pensée pour faire de ce quartier populaire un lieu où l'on souhaite continuer à vivre.
Sources et références
- Arrondissement de Sumida, adoption de la « Politique d'aménagement urbain du secteur de la gare de Hikifune-Tobu » (septembre 2025, Reiwa 7)
- Politique d'aménagement urbain du secteur de la gare de Hikifune-Tobu (version résumée) (PDF)
- Politique d'aménagement urbain du secteur de la gare de Hikifune-Tobu (document intégral) (PDF)
- Agence UR, communiqué de presse (19 décembre 2025), désignation du partenaire du projet devant la gare de Hikifune-Tobu (PDF)
- Agence UR, « Secteur devant la gare de Hikifune (East Core Hikifune) »
- Tokyo Tatemono Co., Ltd., « Début des travaux de Brillia Hikifune, projet d'aménagement d'un îlot de prévention des sinistres du secteur 22 de Higashi-Mukojima 2-chōme » (PR TIMES, novembre 2024)
- Arrondissement de Sumida, « Prix officiels des terrains »
