Qu'est-ce que la gentrification ? Le côté sombre de la conversion des droits et les risques pour les propriétaires fonciers

Le réaménagement urbain est souvent décrit comme un projet qui fait « évoluer » un quartier. Des tours s'élèvent, les équipements commerciaux se développent, les prix de l'immobilier augmentent — ce récit reflète certes une facette de la réalité. Mais plus la lumière est vive, plus les ombres sont profondes. Derrière la « lumière » du réaménagement, des résidents qui ont vécu sur ces terres pendant des générations sont silencieusement déplacés, et des propriétaires fonciers vulnérables subissent des désavantages à travers des procédures complexes de conversion des droits. Ce problème s'appelle « gentrification ». Pour les investisseurs ultra-fortunés qui approchent des zones de réaménagement, devenir bénéficiaire ou victime dépend de votre compréhension des droits de propriété et de la rapidité d'acquisition de l'information. Cet article explique la réalité de la gentrification qui progresse au Japon et les mécanismes — ainsi que le côté sombre — du système de conversion des droits.

Qu'est-ce que la gentrification ?

La « gentrification » désigne le phénomène où le réaménagement ou la régénération urbaine fait monter les prix de l'immobilier et les loyers, forçant économiquement les résidents à faibles et moyens revenus qui vivaient originellement dans la zone à partir. Le terme a été inventé dans les années 1960 par la sociologue britannique Ruth Glass, mais il est aujourd'hui largement observé dans les grandes villes du monde entier.

Le Japon avait longtemps considéré cela comme « un problème des autres pays », mais la situation évolue. Le Japan Research Institute a publié en septembre 2025 un avertissement intitulé « Le problème de la gentrification qui approche Tokyo », avertissant que la flambée des prix du logement provoque une division sociale. Le rapport note que les salariés à hauts revenus dépassant 10 millions de yens par an sont maintenant plus de 1,6 million dans la région de Tokyo, et que les ménages à double revenu et les travailleurs étrangers hautement qualifiés font monter la demande de logements dans le centre de Tokyo, tandis que les classes moyennes et inférieures sont contraintes de déménager dans les banlieues. La perte des communautés locales chéries depuis longtemps et la disparition de la diversité sociale — voilà la réalité qui progresse silencieusement à Tokyo.

La réalité du déplacement des résidents au Japon

Kyoto : « Éviction invisible » causée par le tourisme

La gentrification à Kyoto progresse non pas à travers un grand réaménagement, mais sous forme de touristification. Selon les statistiques d'hébergement de 2024, le nombre de visiteurs étrangers (8,21 millions) a dépassé pour la première fois depuis le début des enregistrements les visiteurs japonais (8,09 millions). En conséquence, les résidences sont converties en maisons d'hôtes et établissements d'hébergement, réduisant physiquement le logement disponible pour les résidents locaux.

De plus, selon des études de marché sur les nouvelles copropriétés, le prix moyen des nouveaux appartements dans la préfecture de Kyoto a augmenté de 30,6% d'une année sur l'autre en 2024, un taux de croissance exceptionnellement élevé à l'échelle nationale. Dans les zones de Kiyomizuzaka, Gion et Arashiyama, un « déplacement commercial » progresse, où les commerces locaux et les infrastructures quotidiennes sont remplacés par des commerces ciblant les touristes. Les résidents ne sont pas directement invités à partir. Cependant, à mesure que le coût de rester augmente et que l'environnement de vie se transforme, un déplacement effectif se produit.

Osaka, Kamagasaki : Travailleurs journaliers chassés de leur quartier

Le district Airin (Kamagasaki) dans le quartier Nishinari d'Osaka est considéré comme l'un des sites les plus aigus de gentrification au Japon. Les politiques de réaménagement avancées dans le cadre de la régénération urbaine et de la revitalisation régionale ont intensifié la pression de gentrification. On dit qu'il existe trois types de déplacement : l'expulsion directe forcée, le déplacement indirect par la hausse des loyers et des coûts d'hébergement, et le « déplacement par l'atmosphère » — où le changement de caractère du quartier rend les résidents de longue date mal à l'aise. Les chercheurs et les organisations de soutien ont à plusieurs reprises souligné que les sans-abri et les travailleurs journaliers dans le district Airin continuent de risquer de perdre leur espace de vie en raison du réaménagement.

Shimokitazawa : La transformation de la diversité culturelle

Le projet de « développement de la voie ferrée de Shimokitazawa », réaménageant le site des voies ferrées après la mise en souterrain de la ligne Odakyu, a fait face à une forte opposition des résidents locaux et des figures culturelles. Après un mouvement de protestation qui a dégénéré en litige administratif, Odakyu Electric Railway a adopté un « développement de service » (développement de soutien), réalisant une composition de locataires unique excluant les chaînes de magasins. Cependant, les niveaux de loyers ont continué à augmenter, et de nombreuses petites entreprises qui opéraient là depuis des années ont été contraintes de se retirer. Le cas de Shimokitazawa est un excellent exemple de la difficulté d'une « réponse consciencieuse » à la gentrification.

Le mécanisme et le côté sombre du système de conversion des droits

Qu'est-ce qu'un projet de réaménagement urbain de type 1 ?

Comme expliqué dans notre Rapport d'enquête sur les principaux projets de la zone de réaménagement de Tokyo, la plupart des grands réaménagements au Japon sont réalisés sous forme de « projets de réaménagement urbain ». Parmi ceux-ci, les projets de réaménagement urbain de type 1 convertissent les droits (droits de propriété, droits de bail, etc.) sur les terrains et bâtiments dans la zone de projet en droits d'étage dans le bâtiment réaménagé à valeur équivalente — la « méthode de conversion des droits » (Loi sur le réaménagement urbain, Ministère du Territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme « Projets de réaménagement urbain »).

Dans le cas d'une mise en œuvre individuelle, le démarrage du projet nécessite le consentement d'au moins deux tiers des propriétaires fonciers et des titulaires de baux fonciers. Cette exigence de consentement est devenue un terreau fertile pour le « problème de gonflement » décrit ci-dessous.

La réalité des schémas de gonflement des baux fonciers

Un cas rapporté précédemment était un schéma de « gonflement du nombre de titulaires de bail foncier » découvert sur un site de réaménagement à Nihonbashi. Pour satisfaire à l'exigence de consentement des deux tiers, un terrain unique de 83,63 m² (environ 25 tsubo) a été subdivisé en sections de 1 tsubo, avec 30 entreprises chacune acquérant une part du bâtiment et s'enregistrant comme « titulaires de bail foncier ». En pratique, le même groupe détenait 30 votes de consentement, créant une structure où les voix minoritaires d'opposition étaient neutralisées. Les rapports de l'époque indiquaient que l'intention était de « s'assurer que l'opposition ne remarquerait pas », mettant en évidence à la fois l'ingéniosité et la nature problématique du schéma.

Bien sûr, de telles méthodes ne sont pas une pratique standardisée. Cependant, les procédures de conversion des droits sont extrêmement spécialisées, et il est difficile pour les propriétaires fonciers individuels ou les locataires d'en comprendre avec précision le contenu. L'asymétrie d'information existe comme une réalité structurelle.

Pourquoi ce problème est-il difficile à voir au Japon ?

La première raison est la faiblesse des droits des locataires. Dans les projets de réaménagement urbain de type 1, les « propriétaires » et les « titulaires de bail foncier » de terrains et de bâtiments sont soumis à la conversion des droits, mais les locataires de bâtiments (locataires commerciaux et résidents) sont, en principe, exclus de la conversion des droits. Ils peuvent recevoir une indemnisation, mais le droit de revenir au même endroit après le réaménagement n'est pas garanti. C'est un problème structurel dans le système juridique.

La deuxième raison est l'asymétrie d'information. Entre les opérateurs de projets (grandes sociétés immobilières et entrepreneurs généraux) et les propriétaires fonciers individuels ou les locataires, il existe un écart significatif en termes de connaissances juridiques, de pouvoir de négociation et de ressources financières. Des réunions d'explication pour les associations de propriétaires fonciers sont organisées, mais comprendre le contenu d'un plan de conversion des droits spécialisé nécessite une expertise considérable.

La troisième raison est la structure des rapports médiatiques. La « lumière » du réaménagement — images de fin de travaux, effets économiques de propagation, augmentations des prix de l'immobilier — est activement rapportée, tandis que les problèmes de déplacement des résidents et de droits qui surviennent au cours du processus ont tendance à recevoir relativement moins de couverture. Le cycle du prochain réaménagement commençant avant que les problèmes ne deviennent visibles continue de se répéter.

Risques liés aux droits que les investisseurs ultra-fortunés doivent connaître

Comme noté dans L'Impact du Réaménagement du Centre de Tokyo sur les Valeurs Immobilières, l'investissement dans les zones de réaménagement offre un potentiel de hausse significatif. Cependant, si vous ne comprenez pas les relations de droits, vous risquez de vous retrouver involontairement du côté « victime ».

Risque 1 : Position et surface des étages défavorables après la conversion des droits
La position et la surface des étages attribués à la suite de la conversion des droits sont calculées sur la base du plan de conversion des droits. Si vous ne saisissez pas à l'avance l'adéquation de la méthode d'évaluation et la marge de négociation, vous pouvez vous retrouver à accepter des conditions défavorables.

Risque 2 : Risque de propriétaires fonciers opposants
Les demandes d'approbation de projet lorsque moins des deux tiers du consentement a été obtenu comportent le risque d'un litige administratif. Les retards ou interruptions dans le calendrier du projet affecteront les plans de récupération des investissements.

Risque 3 : Risque ESG et de réputation
Lors de l'investissement dans de grandes zones de réaménagement, si des problèmes tels que le déplacement des résidents ou la perte de diversité culturelle viennent à la surface, cela peut affecter votre réputation en tant qu'investisseur (évaluation ESG). Inclure l'adéquation des relations de droits comme facteur dans les décisions d'investissement conduira à la préservation des actifs à long terme.

La perspective d'INA

Je ne nie pas le réaménagement lui-même. Le renouvellement des zones urbaines vieillissantes et la création de nouvelles valeurs est un processus nécessaire au développement sain des villes. Cependant, je crois que le réaménagement ne doit pas dégénérer en « un jeu pour les puissants ».

L'opacité du processus de conversion des droits fondée sur l'asymétrie d'information, le problème de conception que les locataires sont exclus de la conversion des droits, et l'existence de schémas qui manipulent habilement les exigences de consentement — tout cela va à l'encontre de la philosophie de la construction urbaine qui devrait ultimement viser « le bonheur de toutes les personnes impliquées ».

Il y a une double signification pour les investisseurs ultra-fortunés à s'intéresser à ce problème. L'une est la signification pratique de protéger de manière appropriée leurs propres actifs. L'autre est la signification à long terme et sociale de réfléchir ensemble, en tant que société, à ce que devrait être une régénération urbaine plus équitable. INA&Associates Co., Ltd. soutiendra les investisseurs dans la recherche de voies pour participer au réaménagement en tant que « bénéficiaires » grâce à la fourniture d'informations hautement transparentes.

Résumé

• La gentrification est un phénomène où les augmentations des prix de l'immobilier et des loyers dues au réaménagement déplacent les résidents d'origine, et le Japan Research Institute a mis en garde à ce sujet pour Tokyo en 2025.
• Le déplacement des résidents progresse dans le contexte unique du Japon à travers Kyoto (touristification), Osaka/Kamagasaki (régénération urbaine) et Shimokitazawa (développement commercial).
• Dans le système de conversion des droits des projets de réaménagement urbain de type 1, des schémas pour gonfler artificiellement le nombre de titulaires de bail foncier afin de satisfaire à l'« exigence de consentement des deux tiers » ont effectivement été rapportés.
• Les locataires sont souvent exclus de la conversion des droits et sont structurellement vulnérables dans le système juridique, étant invités à partir avec seulement une indemnisation.
• Les investisseurs ultra-fortunés peuvent participer au réaménagement en tant que « bénéficiaires » en comprenant à l'avance le mécanisme de conversion des droits, l'équilibre des pouvoirs entre propriétaires fonciers et les risques ESG.

FAQ

Q1. La gentrification se produit-elle vraiment au Japon ?

A. Oui, elle progresse certainement. Un rapport publié par le Japan Research Institute en septembre 2025 a officiellement averti d'un « problème de gentrification » dans lequel la flambée des prix du logement dans la région métropolitaine de Tokyo pousse les classes moyennes et inférieures vers les banlieues. Des cas spécifiques ont été confirmés à Kyoto, Osaka et dans le centre de Tokyo.

Q2. Quels droits ont les locataires dans les zones de réaménagement ?

A. Dans les projets de réaménagement urbain de type 1, les locataires de bâtiments (locataires commerciaux et résidents) sont, en principe, exclus de la conversion des droits. Ils ont le droit de recevoir une indemnisation (indemnisation commerciale, frais de déménagement, etc.), mais le droit de revenir au même endroit après le réaménagement n'est pas garanti par le système. Il est possible de négocier une aide à la relocalisation, mais la protection juridique est limitée.

Q3. Le schéma de gonflement des baux fonciers est-il illégal ?

A. Il est considéré comme une méthode de zone grise exploitant des lacunes juridiques. La subdivision de la part de propriété d'un bâtiment pour créer plusieurs titulaires de bail foncier n'est pas nécessairement illégale selon les procédures du Code civil et de la Loi sur les baux fonciers et immobiliers. Cependant, il y a des critiques selon lesquelles augmenter artificiellement le nombre de titulaires de bail foncier uniquement pour satisfaire formellement à l'exigence de consentement va à l'encontre de l'intention du système (protection des opinions minoritaires).

Q4. Comment les investisseurs ultra-fortunés devraient-ils vérifier les risques de conversion des droits ?

A. Au stade de l'examen des investissements, nous recommandons de confirmer les éléments suivants : ① Le nombre de propriétaires fonciers et l'état du consentement dans la zone de projet (les demandes d'approbation de projet sont disponibles comme informations publiques) ; ② La base de calcul de la surface, de la position et de la valeur estimée des étages dans le plan de conversion des droits ; ③ L'existence de propriétaires fonciers opposants et le risque de litige administratif. Une diligence raisonnable détaillée en collaboration avec des avocats spécialisés et des consultants immobiliers est essentielle.

Articles connexes

Références

• Japan Research Institute « Le problème de la gentrification qui approche Tokyo » (9 septembre 2025)
• Ministère du Territoire « Projets de réaménagement urbain »
• Ministère du Territoire « Sur la fixation des prix des étages de droits et des étages réservés »
• Loi sur le réaménagement urbain (e-Gov Legal Search)