東京辦公室市場的兩極化｜空置率0.7%與26%同時存在的原因

東京都心的辦公室市場，正出現前所未有的分化。大手町、丸之內地區的A級大樓空置率僅0.7%，幾乎處於滿租狀態；另一方面，新建大樓（屋齡未滿1年）的空置率卻錄得26.3%這一異常數值。明明同樣是「東京的辦公室」，為何會同時存在如此巨大的落差？而且，「只要買再開發區域就安心」這一長年以來的通念，如今真的仍然適用嗎？本文將根據最新數據，解析東京辦公室市場的結構變化，並提出資產家、不動產持有者與經營者應掌握的投資判斷軸心。

都心辦公室兩極化的現況數據

東京商業區（千代田、中央、港、新宿、澀谷五區）的平均空置率為3.73%（截至2025年4月），乍看之下似乎仍屬穩定水準。然而，這個平均值大幅掩蓋了「市場的實態」。

核心區域（丸之內、大手町）的空置率僅0.7%。238棟A級大樓之中，有158棟（66%）實質上處於滿租狀態。相對地，新建大樓的空置率高達26.26%，也就是超過每4棟就有1棟面臨空置，情況相當嚴峻。三鬼商事每月發布的東京辦公室市場報告也顯示，截至2026年2月，新建大樓空置率為9.57%，大幅高於既有大樓的2.04%，可見市場分化仍在持續。

更嚴重的是長期空置的急速增加。空置率超過20%、且持續1年以上的大型大樓（超過5,000坪）之長期空置面積，已達18.5萬㎡，相較2021年成長了12倍，擴大速度前所未見。在「東京辦公室依然強勢」的認知逐漸定著之際，另一面卻是未被選中的大樓正悄然下沉。

A級大樓與新建大樓的逆轉現象

「新大樓更容易出租」這項常識，在當前的東京辦公室市場已不再適用。反而正出現相反的現象。為何明明是新建大樓，卻仍出現空置？

答案多半在於地段。在大規模供給集中的灣岸地區（晴海、勝鬨、豐洲、有明），確實有一批具備最新設備與寬廣樓層的新建大樓陸續完工。然而，這些區域的交通高度仰賴有限路線，就員工通勤便利性而言，遠遠不及都心主要車站直通的大樓。如今企業在選擇辦公室時，已將「近車站、多線可達」視為最優先條件，因此即使規格再高，交通不便的大樓仍會被避開。

A級大樓的稀缺性，也加速了這種逆轉現象。空置率超過20%的大樓僅有7棟，這個事實正說明了競爭的殘酷性:「真正被選擇的大樓，會持續被選擇」。正如我們在遠距工作時代還需要辦公室嗎？一文中所討論的，企業正從重視辦公室的「量」轉向重視「質」，而這套篩選標準也只會愈來愈嚴格。

Quality Flight（向品質避險）現象分析

企業加速篩選辦公室的現象，在不動產業界被稱為「Quality Flight（向品質避險）」。這個概念借用了投資資金為追求安全資產而移動的「flight to quality」，而在辦公室市場中，也正發生相同的動態。

目前企業在選定辦公室時所重視的條件，主要有四項。第一是近車站、多線可達。要招募並留住優秀人才，員工的通勤便利性不可或缺。第二是耐震性與最新設備（對應BCP）。在南海海槽地震風險意識升高的背景下，舊耐震標準的大樓與設備老化的大樓，正逐漸失去吸引力。第三是周邊環境完善。餐飲店、商業設施、公園等，讓工作者能舒適度過一天的環境，愈來愈受重視。第四是寬廣的樓層設計。無論是提升團隊一體感的單層整合，還是能因應未來增員的彈性空間，企業都愈發重視。

符合這些條件的大樓，必然集中在都心主要車站周邊。也正因如此，才會出現大手町、丸之內空置率僅0.7%，而灣岸地區新建大樓卻承受超過26%空置率的結構性矛盾。越是將人才投資視為經營核心的企業，越不傾向在辦公室選擇上妥協。

灣岸地區長期空置集中的實態

長期空置在特定區域的集中，也顯示了這個問題的嚴重性。整體長期空置面積中，約61%集中於灣岸地區（晴海、勝鬨、月島地區約35%，豐洲、有明、辰巳地區約26%）。

這種集中的背後，有多重因素交互作用。其一，是自2010年代後半以來持續的大規模開發所帶來的辦公室供給急增。再加上東京奧運相關開發，灣岸地區已供給了數十萬坪規模的辦公室空間。其二，是交通可達性的結構性限制。雖然仍有新地鐵與BRT整備計畫，但在前往都心主要車站所需時間與轉乘次數方面，終究無法與千代田區、港區的一級地段相比。

正如我們在辦公室搬遷時的原狀回復義務是什麼？一文中提到的，企業在搬遷辦公室時，需負擔原狀回復成本。即便如此，仍有許多企業選擇離開灣岸地區、回到更具便利性的都心，這一事實正顯示出Quality Flight的本質力量之強。

「灣岸地區再開發＝資產價值上升」這種簡單的圖式，至少在辦公室市場中已無法成立。再開發本身確實能提升區域魅力，但大樓的收益性，歸根究柢仍取決於是否有租戶進駐。

投資策略: 活用次級空置的逆向布局

接下來，我們將從投資人的視角，提出如何把這種兩極化轉化為「機會」的思考方式。

再開發帶來的副作用之中，最容易被忽略的是「次級空置」。例如，當企業搬遷至灣岸地區的新建大樓時，該企業原先位於都心的大樓就會產生空置。這類次級空置，往往地段優越，但規格可能已不合時宜，或設備已顯老舊。也正因如此，才會出現翻新投資的機會。

若直接投資A級大樓在價格或供給面上有困難，取得周邊B級大樓並進行價值提升，是相當有效的策略。具體而言，目標在於透過翻新樓層設計、提升入口空間規格、升級空調與保全系統等方式，後天補足企業在Quality Flight中重視的條件。

當然，並非所有B級大樓都適合作為投資標的。前提條件是「地段優勢」。若大樓具備近車站、多線可達的條件，便有可能透過規格改善，建立接近A級大樓的競爭力。反之，若地段本身存在問題，即使進行翻新，對改善空置的效果仍有其極限。

INA的觀點

我認為最大的風險，在於資訊的延遲。一方面存在空置率0.7%的區域，另一方面同樣位於東京、空置率超過26%的大樓卻持續增加，這一事實至今仍未充分傳達給許多資產持有者。若只相信「東京辦公室市場表現良好」這類標題就做出投資判斷，將是危險的。

「只要買再開發區域就安心」這個神話已經結束。再開發確實能提升城市魅力，也往往對住宅型資產價值帶來正面影響。然而，對於辦公室型資產而言，若不分析再開發完成後究竟由誰承租的租戶動向，就無法做出判斷。

我們所重視的，是以長期視野提供本質性的資訊。不受短期行情觀左右，與客戶一同建構著眼於10年、20年的資產策略，正是我們INA&Associates的使命。

總結

• 東京辦公室市場正出現兩極化:「空置率0.7%的A級大樓」與「空置率26.3%的新建大樓」同時存在
• 長期空置面積較2021年增加12倍，其中61%集中於灣岸地區（晴海、豐洲、有明）
• 企業的「Quality Flight（向品質避險）」正在加速，被選擇的大樓條件可歸納為「近車站、耐震、最新設備、環境」四點
• 「只要買再開發區域就安心」這項通念，在辦公室市場中已不再成立
• 活用次級空置進行B級大樓翻新投資，正受到關注，成為有力的逆向布局策略
• 投資判斷不可或缺的，是「地段優勢」與租戶動向分析

常見問題（FAQ）

Q1. A級大樓一般是依據哪些標準來定義？

A級大樓一般是指基準樓層面積在500坪以上、竣工未滿20年，且同時具備耐震性、設備規格與品牌地段三項條件的大型辦公室大樓。雖然業界並無完全統一的明確標準，不同不動產研究機構的定義也略有差異，但多集中於大手町、丸之內、虎之門等區域。

Q2. 您認為「Quality Flight」今後還會持續嗎？

至少在中期（3至5年）內，我們認為仍將持續。人才招募競爭加劇、經營層對BCP因應的需求升高，以及在混合辦公模式下對「辦公室品質」的重視，這三大趨勢短期內都看不到反轉因素。不過，若A級物件租金上升超過企業可承受水準，也可能有部分需求外溢至周邊區域。

Q3. 灣岸地區的空置問題未來有機會解決嗎？

若地鐵與交通基礎設施整備持續推進，交通可達性的劣勢確實有可能改善。然而，交通建設往往需要以10年為單位的時間。短期而言，因應遠距工作的少人數據點、轉作資料中心，或改作住宅用途等辦公室以外的用途轉換，可能會成為較現實的解方。

Q4. 投資B級大樓翻新時，應注意哪些重點？

最重要的是對「地段」的評估。若不具備步行5分鐘內可達車站、且能使用多條路線的條件，不論翻新做得多完善，租金回收都將十分困難。其次，投資成本與租金改善幅度的模擬精準度也非常重要。若物件無法預期帶來高於市場租金15至20%以上的提升，投資回收期拉長的風險就會增加。

延伸閱讀

引用與參考資料

• INA&Associates「東京辦公室市場2025年的空置兩極化分析」
• 三鬼商事「東京辦公室市場」（https://www.e-miki.com/rent/tokyo.html）
• 日本生命保險「東京都心A級大樓市場的現況與展望（2025年9月）」