Le projet « TOKYO CROSS PARK », en cours dans le quartier Uchisaiwaicho 1-chome à Chiyoda-ku (Tokyo), est le plus vaste programme de réaménagement du centre-ville du Japon, avec une surface de plancher totale d'environ 1,1 million de m². En 2025, les travaux de la South Tower du secteur sud ont débuté en avril, suivis en décembre par ceux de la NTT Hibiya Tower dans le secteur central — deux gratte-ciel lancés en l'espace d'une seule année. Cet article présente l'ensemble du plan pour les trois secteurs, le calendrier actualisé et les implications pour le marché immobilier.
Vue d'ensemble de TOKYO CROSS PARK — 1,1 million de m² au cœur de Tokyo
Le quartier Uchisaiwaicho 1-chome couvre environ 6,5 hectares dans l'arrondissement de Chiyoda, à Tokyo. Situé à la croisée des quartiers stratégiques d'Otemachi, Marunouchi, Yurakucho, Ginza, Kasumigaseki et Shimbashi, il accueillera un complexe urbain mixte d'environ 1,1 million de m² de surface totale. Il s'agit du plus grand projet unitaire du Japon, appelé à redéfinir les orientations de l'urbanisme au cœur de la capitale.
Le consortium réunit dix entreprises : NTT Urban Solutions Corporation, Kokyobuilding Co., Ltd., Dai-ichi Life Insurance Company, Chuo-Nittochi Co., Ltd., Imperial Hotel, Ltd., Tokyo Century Corporation, Tokyo Electric Power Company Holdings, Nippon Telegraph and Telephone Corporation, NTT East Corporation et Mitsui Fudosan Co., Ltd. Cette alliance de dix acteurs privés autour d'un projet de régénération urbaine constitue un précédent tant par son envergure que par la complexité de la gouvernance et la répartition des risques.
Le master design de l'ensemble du quartier a été confié au cabinet d'architecture britannique PLP Architecture. Le nom « TOKYO CROSS PARK » renferme un triple sens de « CROSS ». Quatre tours de grande hauteur seront érigées progressivement dans les trois secteurs — nord, central et sud — pour un achèvement global prévu à partir de l'exercice 2037.
Secteur sud — South Tower : un complexe de grande envergure livré en mars 2029
Le secteur sud est le premier à avoir vu ses travaux débuter, avec la « South Tower ». Inscrit au plan d'urbanisme en tant qu'opération de rénovation urbaine de type 1 du secteur sud d'Uchisaiwaicho 1-chome, le chantier a été lancé le 1ᵉʳ avril 2025 par Shimizu Corporation, pour une livraison prévue fin mars 2029.
L'édifice comptera 46 étages en superstructure, un niveau technique en toiture et 3 niveaux de sous-sol, pour une hauteur d'environ 227 m (232 m au point le plus haut) et une surface de plancher d'environ 290 000 m². Le programme associe des bureaux (étages 11 à 44, environ 150 000 m² de surface locative) comme composante principale, un hôtel (étages 4 à 6), des commerces (étages 1 à 3) et un espace dédié au bien-être (étages 7 et 8). La connexion directe avec la station Uchisaiwaicho constituera un atout majeur de différenciation pour la commercialisation.
Fait remarquable : le projet prévoit la première application commerciale au monde de cellules photovoltaïques à pérovskite. En intégrant cette technologie solaire de nouvelle génération dans les façades d'un gratte-ciel, le bâtiment vise à concilier autonomie énergétique et contribution à la décarbonation — une concrétisation emblématique du concept « CROSS innovation ».
Secteur central — NTT Hibiya Tower : lancement en décembre 2025, 360 000 m² pour un nouveau repère urbain
Le 1ᵉʳ décembre 2025, les travaux de la NTT Hibiya Tower ont officiellement démarré. Porté par NTT Urban Development et TEPCO Power Grid, cet immeuble de 48 étages culminera à environ 229 m (233 m au point le plus haut), pour une surface de plancher d'environ 360 000 m² — la plus importante des trois secteurs. La livraison est prévue fin octobre 2031.
Le programme mêle bureaux, installations de soutien à l'industrie, salle de spectacles, salons de réception, hôtel et commerces. Au-delà de sa vocation professionnelle, la tour jouera aussi un rôle de pôle culturel et de lieu d'échanges. La reconversion de fonciers historiquement détenus par le groupe NTT dans le périmètre de Kasumigaseki en actif de régénération urbaine revêt par ailleurs une importance stratégique considérable pour le groupe.
L'élément le plus remarquable est le « Cross Gate » (nom provisoire), un parc suspendu au-dessus de la voirie qui reliera physiquement le quartier au parc Hibiya. Ce dispositif créera un parcours piéton fluide et continu. Au lieu de se contenter d'ériger des bâtiments, le projet englobe les espaces publics environnants pour remodeler l'ensemble du quartier — une approche qui fait figure de référence parmi les grandes opérations de réaménagement actuelles.
Secteur nord — Imperial Hotel nouveau bâtiment principal : livraison prévue en 2036
Deux édifices sont prévus dans le secteur nord. La North Tower (46 étages, environ 230 m de haut) devrait être lancée vers 2026 pour une livraison au cours de l'exercice 2030. Le nouveau bâtiment principal de l'Imperial Hotel (29 étages, environ 145 m de haut) débutera quant à lui en 2031, pour une livraison prévue à l'exercice 2036.
L'architecte en charge du design du nouvel Imperial Hotel est Tsuyoshi Tane (ATTA – Atelier Tsuyoshi Tane Architects). Sous le concept de « nouveau grand hôtel et maison d'État », le projet entend perpétuer l'héritage de plus de 134 ans de l'Imperial Hotel tout en lui donnant une forme adaptée à l'espace urbain du XXIᵉ siècle. Le budget de reconstruction du seul hôtel est estimé entre 200 et 250 milliards de yens, un chiffre qui illustre l'ampleur de l'ensemble du programme.
L'Imperial Hotel prévoit de poursuivre son activité pendant toute la durée des travaux. Maintenir l'exploitation d'un hôtel de prestige emblématique du Japon est une décision cruciale pour préserver le standing et l'attractivité du quartier.
Un urbanisme intégré avec le parc Hibiya
L'originalité de TOKYO CROSS PARK réside dans son développement conjoint avec le parc Hibiya, qui s'étend sur environ 16 hectares. Un parc suspendu au-dessus de la voirie sera aménagé principalement au niveau du secteur central, reliant physiquement le quartier au parc. Par ailleurs, une esplanade d'environ 2 hectares est prévue sur le socle des bâtiments, créant un espace de rencontre pour les travailleurs, les riverains et les visiteurs.
Cette initiative s'inscrit en synergie avec le « Plan de réhabilitation du parc Hibiya » conduit par le Bureau de la Construction de la Métropole de Tokyo. En d'autres termes, acteurs publics et privés conjuguent leurs efforts pour transformer le vaste corridor allant de Kasumigaseki à Ginza en une ville piétonne et verdoyante. Toutefois, la réussite de cette vision dépendra de la gestion post-livraison et de l'usage effectif des espaces publics. Au-delà de l'infrastructure physique, c'est un investissement continu dans l'animation et les usages qui sera déterminant dans les années à venir.
Récapitulatif du calendrier
| Secteur | Bâtiment | Début des travaux | Livraison prévue |
|---|---|---|---|
| Sud | South Tower (46 étages, environ 230 m) | Avril 2025 | Mars 2029 |
| Central | NTT Hibiya Tower (48 étages, environ 233 m) | Décembre 2025 | Octobre 2031 |
| Nord | North Tower (46 étages, environ 230 m) | Vers 2026 | Exercice 2030 |
| Nord | Imperial Hotel — nouveau bâtiment principal (29 étages, environ 145 m) | Exercice 2031 | Exercice 2036 |
De 2025 à 2031, le quartier Uchisaiwaicho 1-chome connaîtra une succession continue de chantiers, avec un ballet ininterrompu d'engins et d'échafaudages. Il est essentiel que les entreprises, investisseurs et résidents du périmètre anticipent l'impact prolongé sur les flux de circulation et le cadre de vie.
Impact sur les quartiers environnants et perspectives pour le marché immobilier
Le quartier Uchisaiwaicho 1-chome se situe à la confluence des arrondissements de Chiyoda, Minato et Chuo — les trois arrondissements centraux de Tokyo —, ce qui lui confère une influence sur les marchés immobiliers de plusieurs zones majeures. En matière de bureaux, le seul secteur sud apportera environ 150 000 m² de surface locative ; en y ajoutant la NTT Hibiya Tower, un volume considérable de nouvelles surfaces arrivera sur le marché entre 2029 et 2031.
Un afflux massif de surfaces neuves entraîne généralement une hausse du taux de vacance et une pression baissière sur les loyers. Cependant, les prestations haut de gamme de ce quartier, combinées à sa connexion directe au métro et à son intégration avec le parc, pourraient attirer des locataires de grade A. Inversement, les immeubles existants d'Otemachi et Marunouchi pourraient se retrouver en situation d'obsolescence relative, accélérant les mouvements de rénovation ou de reconversion. Notre article dédié analyse en détail l'impact des opérations de réaménagement du centre de Tokyo sur les valeurs immobilières.
La concentration de commerces et d'hôtels mérite également attention. La réduction temporaire de capacité de l'Imperial Hotel pendant les travaux, l'impact de son nouveau bâtiment principal sur le marché de l'hôtellerie de luxe, ainsi que le renforcement de l'attractivité commerciale des quartiers Hibiya et Yurakucho — en synergie avec la redéveloppement du secteur de la gare de Yurakucho — exerceront une influence multifactorielle sur la formation des loyers à moyen et long terme.
Pour les propriétaires immobiliers, la marche à suivre est claire : si vous détenez des actifs dans les quartiers d'Uchisaiwaicho, Hibiya, Kasumigaseki ou Shimbashi, commencez par confronter les dates de livraison (2029, 2031, 2036) à votre propre stratégie patrimoniale. Face à l'élargissement de l'offre, il est crucial d'engager sans tarder une réflexion sur le calendrier d'investissement dans la montée en gamme de vos actifs, l'ajustement des cycles de renouvellement des baux, ou encore l'opportunité de céder ou de réallouer votre portefeuille.
Questions fréquentes (FAQ)
Q1. Quand l'ensemble du projet TOKYO CROSS PARK sera-t-il achevé ?
R. L'achèvement complet du quartier est prévu à partir de l'exercice 2037. La South Tower du secteur sud, première à être livrée, est attendue en mars 2029, suivie de la NTT Hibiya Tower du secteur central en octobre 2031, de la North Tower du secteur nord au cours de l'exercice 2030 et du nouveau bâtiment principal de l'Imperial Hotel à l'exercice 2036. La livraison progressive implique que la transformation du quartier s'étendra de la fin des années 2020 jusqu'aux années 2030.
Q2. Quelle est la surface totale de plancher du projet TOKYO CROSS PARK ?
R. La surface totale de plancher est d'environ 1,1 million de m², ce qui en fait le plus grand projet de développement urbain unitaire du Japon. Quatre tours de grande hauteur seront réparties dans les trois secteurs nord, central et sud, regroupant bureaux, hôtels, commerces, espaces de bien-être et installations de soutien à l'industrie. À titre de comparaison, Tokyo Midtown affiche une surface de plancher d'environ 560 000 m² : TOKYO CROSS PARK représente donc près du double.
Q3. Comment le quartier sera-t-il relié au parc Hibiya ?
R. Le quartier sera physiquement relié au parc Hibiya par un « parc suspendu » aménagé au-dessus de la voirie, principalement au niveau du secteur central. Une esplanade d'environ 2 hectares sera également créée sur le socle des bâtiments, assurant une continuité végétale entre les espaces verts du quartier et ceux du parc, dans un parcours piéton fluide. Ce dispositif s'inscrit dans le cadre du « Plan de réhabilitation du parc Hibiya » piloté par le Bureau de la Construction de la Métropole de Tokyo, dans une démarche de co-aménagement public-privé.
Q4. L'Imperial Hotel restera-t-il ouvert pendant les travaux de reconstruction ?
R. Oui, l'Imperial Hotel prévoit de maintenir son activité pendant toute la durée de la reconstruction. Des installations temporaires seront notamment aménagées au sein de la North Tower du secteur nord pour assurer la continuité de l'exploitation. Toutefois, une réduction de capacité et le transfert partiel de certains services sont à prévoir ; il est donc recommandé de consulter les informations officielles de l'Imperial Hotel. La livraison du nouveau bâtiment principal est prévue à l'exercice 2036.
À lire également
Sources et références
4. Bureau de la Construction de la Métropole de Tokyo — « Réhabilitation du parc Hibiya »
5. NTT Urban Solutions — site officiel « TOKYO CROSS PARK »
6. NTT Urban Solutions — « TOKYO CROSS PARK — Présentation du plan »
8. NTT Urban Solutions — communiqué « Lancement des travaux de la NTT Hibiya Tower » (décembre 2025)
12. NTT East — « Annonce du projet TOKYO CROSS PARK » (24 mars 2022)
