位于东京都千代田区内幸町一丁目的"TOKYO CROSS PARK构想"，是总建筑面积约110万m²的日本最大规模都心再开发项目。2025年，南地区南塔（4月）和中地区NTT日比谷大厦（12月）相继开工，短短一年内两座超高层建筑全面启动建设。本文将系统梳理三大地区的整体规划内容、最新时间表以及对房地产市场的影响。
TOKYO CROSS PARK构想概要——都心最大规模110万m²的街区重塑
内幸町一丁目街区位于东京都千代田区内幸町一丁目，占地约6.5公顷。该项目选址于大手町、丸之内、有乐町、银座、�的关、新桥等核心区域的交汇地带，规划建设总建筑面积约110万m²的大型综合街区。作为单体项目，其规模居日本之首，将深刻影响都心城市建设的未来方向。
项目由NTT都市解决方案株式会社、公共建物株式会社、第一生命保险株式会社、中央日本土地建物株式会社、帝国饭店株式会社、东京世纪株式会社、东京电力控股株式会社、日本电信电话株式会社、东日本电信电话株式会社、三井不动产株式会社共10家企业联合推进。10家民营企业协作参与城市更新的体制，无论从规模还是从项目复杂度和风险分散的角度来看，都具有开创性意义。
街区整体的总体设计由英国建筑事务所PLP Architecture负责，"TOKYO CROSS PARK"这一名称蕴含了三重"CROSS"的理念。项目规划在北、中、南三个地区分阶段建成共4座超高层建筑，整体竣工预计在2037年度以后。
南地区南塔——预计2029年3月竣工的大型综合建筑
三个地区中最先开工的是南地区"南塔"。该项目作为内幸町一丁目街区南地区第一种市街地再开发事业已获得城市规划审批，并于2025年4月1日由清水建设正式开工，预计2029年3月底竣工。
建筑规模为地上46层、塔屋1层、地下3层，高度约227米（最高处232米），总建筑面积约29万m²。功能布局以办公（11至44层，可出租面积约15万m²）为核心，融合酒店（4至6层）、商业设施（1至3层）和健康促进设施（7至8层）的复合业态。与内幸町站直接连通的便捷交通，将成为招商引资中的重要差异化优势。
尤其值得关注的是，该项目计划在全球范围内率先实现钙钛矿太阳能电池的实际应用。将这种备受瞩目的新一代太阳能电池嵌入超高层建筑外墙，力求同时实现能源自给与脱碳贡献。这一举措可谓是CROSS innovation理念的标志性实践。
中地区NTT日比谷大厦——2025年12月开工，总建筑面积36万m²的新地标
2025年12月1日，NTT日比谷大厦正式开工。该项目由NTT都市开发和东京电力电网公司联合开发，地上48层、高度约229米（最高处233米），总建筑面积约36万m²，为三个地区中规模最大的建筑，预计2031年10月底竣工。
功能以办公为主，融合产业支持设施、演艺厅、宴会厅、酒店和商业设施。不仅是商务办公场所，更将承担文化交流枢纽的角色。NTT集团将长期持有的霞关地区土地资产转化为城市更新项目，在集团战略层面也具有深远意义。
正因如此，备受瞩目的是被称为"（暂定名）Cross Gate"的道路上空公园与日比谷公园的连接方案。这一设施将街区与公园进行物理连通，打造步行友好的环形游览动线。不是简单地建造建筑，而是将周边公共空间纳入整体规划、重塑整个区域——这种理念堪称当下大型再开发的典范。
北地区与帝国饭店新主楼——预计2036年度完工的"新迎宾馆"
北地区规划建设两座建筑。北塔（地上46层、高度约230米）计划于2026年前后开工，2030年度竣工。帝国饭店新主楼（地上29层、高度约145米）计划于2031年度开工，2036年度竣工。
帝国饭店新主楼的设计建筑师为田根刚（ATTA - Atelier Tsuyoshi Tane Architects）。在"新型豪华酒店·迎宾馆"的理念下，项目将传承拥有134年以上历史的帝国饭店风范，同时将其焕新为契合21世纪都市空间的全新面貌。仅帝国饭店部分的重建费用便公布为约2,000亿至2,500亿日元，这一数字充分体现了整个项目的恢宏规模。
帝国饭店计划在重建期间继续营业。作为日本最具代表性的酒店品牌，在施工期间维持运营功能，对于保持该区域的品位和集客能力至关重要。
与日比谷公园的一体化城市建设
TOKYO CROSS PARK构想的独特之处在于，与占地约16公顷的日比谷公园实现一体化开发。以中地区为中心，在道路上方建设空中公园，将街区与公园进行物理连接。此外，裙楼之上还规划了约2公顷的大型广场，打造不仅面向办公人群，更向周边居民和到访者开放的公共空间。
该举措与东京都建设局推进的"日比谷公园再生整备计划"形成联动，即政府与民间携手合作，将从霞关到银座的广域区域打造为绿意盎然的步行友好城市。然而，这一构想能否真正发挥效用，关键在于竣工后的运营管理和公共空间的使用方式。不仅是硬件建设，未来还将面临软件层面持续投入的考验。
开发时间表总览
| 地区 | 建筑名称 | 开工 | 预计竣工 |
|---|---|---|---|
| 南地区 | 南塔（地上46层·高度约230米） | 2025年4月 | 2029年3月 |
| 中地区 | NTT日比谷大厦（地上48层·高度约233米） | 2025年12月 | 2031年10月 |
| 北地区 | 北塔（地上46层·高度约230米） | 2026年前后 | 2030年度 |
| 北地区 | 帝国饭店新主楼（地上29层·高度约145米） | 2031年度 | 2036年度 |
从2025年到2031年，内幸町一丁目街区将持续处于施工车辆和脚手架交替更迭的状态。在该区域开展业务的企业、投资者和居住者，应提前了解对周边交通动线和生活环境的长期影响。
对周边区域的影响及房地产市场启示
内幸町一丁目街区所处位置邻近千代田区、港区、中央区这三个东京都心核心区的交界地带，将对多个主要区域的房地产市场产生影响。就办公楼而言，仅南地区的可出租面积就达约15万m²，加上NTT日比谷大厦，2029年至2031年间将有相当规模的新增供应进入市场。
大规模新增供应通常会推高空置率并对租金形成下行压力，但该街区凭借高规格配置以及直通地铁站、与公园一体化的区位优势，有望吸引A级租户入驻。相反，丸之内、大手町等现有区域的写字楼可能面临相对陈旧化的压力，从而加速翻新改造或用途转换的趋势。关于东京都心再开发对房地产价值的影响，可参阅这篇文章了解更多分析。
商业和酒店业态的集聚效应同样不容忽视。帝国饭店重建期间的临时产能缩减、新主楼落成后对高端酒店市场的影响，以及商业区对日比谷、有乐町区域集客力的提升，结合有乐町站周边再开发的协同效应，将对中长期租金水平产生复合性影响。
对于房地产业主而言，行动方向十分明确：如果在内幸町、日比谷、霞关、新桥区域持有物业，首先应将竣工时间表（2029年、2031年、2036年）与自身资产规划进行对照。在供应扩张阶段，应尽早着手制定竞争力维持策略，包括设施升级的投资时机、与租户的合同续签周期调整，或考虑出售与资产重组。
常见问题（FAQ）
Q1. TOKYO CROSS PARK构想整体何时完工？
A. 街区整体预计于2037年度以后全面建成。最先竣工的南地区南塔预计2029年3月，其次是中地区NTT日比谷大厦2031年10月、北地区北塔2030年度、帝国饭店新主楼2036年度依次竣工。由于采用分阶段建成方式，该区域的变化将从2020年代后半期延续至2030年代。
Q2. TOKYO CROSS PARK构想的总建筑面积有多大？
A. 总建筑面积约110万m²，是日本最大规模的单体城市开发项目。北、中、南三个地区将建设4座超高层建筑，集合办公、酒店、商业、健康、产业支持设施等多元业态。作为参照，东京中城的总建筑面积约为56万m²，本项目的规模接近其两倍。
Q3. 如何与日比谷公园连接？
A. 以中地区为中心，通过架设在道路上方的"道路上空公园"与日比谷公园实现物理连接。裙楼之上还将建设约2公顷的大型广场，使街区绿化与公园绿化连成一体，打造步行友好的游览动线。该项目与东京都建设局推进的"日比谷公园再生整备计划"联动，实现政企一体化建设。
Q4. 帝国饭店在重建期间是否继续营业？
A. 帝国饭店计划在重建期间继续营业，将利用北地区北塔内的临时设施等，分阶段推进重建工程。但规模缩减和部分功能转移在所难免，建议用户提前查阅帝国饭店官方信息。新主楼预计于2036年度竣工。
参考·引用
1. 东京都都市整备局"内幸町一丁目街区南地区第一种市街地再开发事业"
2. 东京都环境局"（暂定名）内幸町一丁目街区 开发计划（南地区）"
3. 千代田区"内幸町一丁目街区城市建设指导方针（草案）"（PDF）
5. NTT都市解决方案"TOKYO CROSS PARK构想"官方网站
6. NTT都市解决方案"TOKYO CROSS PARK构想 规划概要"
7. NTT都市开发"内幸町一丁目街区中地区 NTT日比谷大厦 新建工程开工"（2025年12月8日）
8. NTT都市解决方案"NTT日比谷大厦 新建工程开工"新闻稿（2025年12月）
9. 中央日本土地建物"内幸町一丁目街区南地区第一种市街地再开发事业 开工"（2025年4月3日）
10. 第一生命保险新闻稿"内幸町一丁目街区南地区第一种市街地再开发事业 开工"（2025年4月3日，PDF）
