도쿄도 지요다구 우치사이와이초 1초메에서 진행 중인 'TOKYO CROSS PARK 구상'은 총 연면적 약 110만m²에 달하는 일본 최대 규모의 도심 재개발 프로젝트입니다. 2025년에는 남지구 사우스타워 착공(4월)과 중지구 NTT 히비야타워 착공(12월)이 이루어지며, 불과 1년 사이에 두 개의 초고층 빌딩 건설이 본격적으로 시작되었습니다. 본 글에서는 3개 지구 전체의 계획 내용과 최신 일정, 그리고 부동산 시장에 미치는 영향을 정리합니다.
TOKYO CROSS PARK 구상 개요 — 도심 최대급 110만m²의 街区 재편
우치사이와이초 1초메 街区는 도쿄도 지요다구 우치사이와이초 1초메에 위치한 약 6.5ha 규모의 구역입니다. 오테마치·마루노우치·유라쿠초·긴자·가스미가세키·신바시라는 주요 지역이 교차하는 희소한 입지에 총 연면적 약 110만m²의 복합 街区를 조성하는 계획입니다. 단독 프로젝트로서 일본 최대 규모이며, 도심 도시 개발의 방향성을 크게 좌우하는 사업이라 할 수 있습니다.
사업 체제는 NTT어반솔루션즈 주식회사, 공공건물 주식회사, 다이이치생명보험 주식회사, 주오닛폰토지건물 주식회사, 제국호텔 주식회사, 도쿄센추리 주식회사, 도쿄전력홀딩스 주식회사, 일본전신전화 주식회사, 동일본전신전화 주식회사, 미쓰이부동산 주식회사 등 총 10개사로 구성되어 있습니다. 민간 기업 10개사가 연계하여 도시 재생에 나서는 체제는 규모뿐만 아니라 사업의 복잡성과 리스크 분산 측면에서도 선례가 되는 것입니다.
街区 전체의 마스터 디자인은 영국 건축사무소 PLP 아키텍처가 담당하며, 'TOKYO CROSS PARK'라는 명칭에는 세 가지 CROSS의 의미가 담겨 있습니다. 북·중·남 3개 지구에 총 4동의 초고층 빌딩이 단계적으로 완공되는 계획이며, 전체 준공은 2037년도 이후를 목표로 하고 있습니다.
남지구 사우스타워 — 2029년 3월 준공 예정의 대규모 복합 빌딩
3개 지구 중 가장 먼저 착공한 것이 남지구 '사우스타워'입니다. 우치사이와이초 1초메 街区 남지구 제1종 시가지 재개발 사업으로 도시계획 결정되었으며, 2025년 4월 1일 시미즈건설에 의해 착공되었습니다. 준공 예정은 2029년 3월 말입니다.
건물 규모는 지상 46층·탑옥 1층·지하 3층, 높이 약 227m(최고부 232m), 연면적 약 29만m²입니다. 용도 구성은 오피스(11~44층, 임대 면적 약 15만m²)를 핵심으로 호텔(4~6층), 상업시설(1~3층), 웰니스 촉진 시설(7~8층)을 결합한 복합 구성입니다. 우치사이와이초역과 직결되는 접근성도 테넌트 유치에서 중요한 차별화 요소가 될 것입니다.
특히 주목할 점은 페로브스카이트 태양전지의 세계 최초 실용 도입을 계획하고 있다는 것입니다. 차세대 태양전지로 주목받는 페로브스카이트형을 초고층 빌딩 외벽에 통합함으로써 에너지 자립과 탈탄소 기여를 양립시키려 하고 있습니다. CROSS innovation 콘셉트를 구현한 상징적인 시도라 할 수 있습니다.
중지구 NTT 히비야타워 — 2025년 12월 착공, 연면적 36만m²의 새로운 랜드마크
2025년 12월 1일, NTT 히비야타워 신축 공사가 착공되었습니다. NTT도시개발과 도쿄전력파워그리드가 사업 주체를 맡는 이 건물은 지상 48층·높이 약 229m(최고부 233m), 연면적 약 36만m²로 3개 지구 중 최대 규모를 자랑합니다. 준공 예정은 2031년 10월 말입니다.
용도는 오피스를 중심으로 산업 지원 시설·홀·연회장·호텔·상업시설을 결합한 구성입니다. 비즈니스 공간으로서의 기능뿐만 아니라 문화·교류의 거점으로서 역할도 담당합니다. NTT그룹이 오랫동안 보유해온 가스미가세키 지역의 토지 자산을 도시 재생으로 전환한다는 점에서 그룹 전략상 의의도 큰 사업입니다.
그렇기에 더욱 주목받는 것이 '(가칭) Cross Gate'로 불리는 도로 상공 공원을 통한 히비야 공원과의 연결입니다. 街区와 공원을 물리적으로 잇는 이 구조를 통해 보행 친화적인 회유 동선이 탄생합니다. 단순히 건물을 짓는 것이 아니라 주변 공공 공간을 아우르며 거리 전체를 재편하려는 접근법은 최근 대규모 재개발의 모범이 되는 방식입니다.
북지구와 제국호텔 신본관 — 2036년도 완공 예정의 '새로운 영빈관'
북지구에는 2동의 건물이 계획되어 있습니다. 노스타워(지상 46층·높이 약 230m)는 2026년경 착공, 2030년도 준공을 예정하고 있습니다. 그리고 제국호텔 신본관(지상 29층·높이 약 145m)은 2031년도 착공, 2036년도 준공을 전망하고 있습니다.
제국호텔 신본관의 디자인 아키텍트에는 다네 쓰요시(ATTA - Atelier Tsuyoshi Tane Architects)가 기용되었습니다. '새로운 그랜드 호텔·영빈관'이라는 콘셉트 아래 창업 134년 이상의 역사를 가진 제국호텔의 품격을 계승하면서 21세기 도시 공간에 걸맞은 모습으로 쇄신하는 계획입니다. 재건축 비용은 제국호텔 분만으로 약 2,000억~2,500억 엔으로 공표되어 있어, 프로젝트 전체의 규모를 상징하는 수치라 할 수 있습니다.
제국호텔은 재건축 기간 중에도 영업을 지속할 계획입니다. 일본을 대표하는 호텔 브랜드가 공사 중에도 기능을 유지하는 것은 지역의 격과 집객력을 지키는 데 있어 중요한 판단입니다.
히비야 공원과의 일체적 도시 개발
TOKYO CROSS PARK 구상의 독자성은 약 16ha 규모의 히비야 공원과의 일체적 개발에 있습니다. 중지구를 중심으로 도로 상공에 가설하는 공원(도로 상공 공원)을 조성하여 街区와 공원을 물리적으로 연결합니다. 또한 기단부 위에는 약 2ha의 대규모 광장이 계획되어 있어, 오피스 근무자뿐 아니라 주변 주민과 방문객이 모이는 공간을 창출합니다.
이 시도는 도쿄도 건설국이 추진하는 '히비야 공원 재생 정비 계획'과도 연동됩니다. 즉, 관민이 협력하여 가스미가세키에서 긴자에 이르는 광역 지역을 녹음 풍부한 보행 친화 도시로 전환하려 하는 것입니다. 다만 이 구상이 실제로 기능할지 여부는 준공 후 운영 관리와 공공 공간의 활용 방식에 달려 있습니다. 하드웨어 정비뿐만 아니라 소프트웨어 측면의 지속적인 투자가 요구되는 국면이 향후 다가올 것입니다.
개발 일정 요약
| 지구 | 건물명 | 착공 | 준공 예정 |
|---|---|---|---|
| 남지구 | 사우스타워(지상 46층·높이 약 230m) | 2025년 4월 | 2029년 3월 |
| 중지구 | NTT 히비야타워(지상 48층·높이 약 233m) | 2025년 12월 | 2031년 10월 |
| 북지구 | 노스타워(지상 46층·높이 약 230m) | 2026년경 | 2030년도 |
| 북지구 | 제국호텔 신본관(지상 29층·높이 약 145m) | 2031년도 | 2036년도 |
2025년부터 2031년에 걸쳐 우치사이와이초 1초메 街区에서는 공사 차량과 가설 구조물이 연속적으로 교체되는 상황이 이어집니다. 주변 교통 동선과 생활환경에 대한 영향이 장기간 지속되므로, 해당 지역에서 활동하는 사업자·투자자·거주자는 이를 사전에 파악해 두는 것이 중요합니다.
주변 지역에 미치는 영향과 부동산 시장 시사점
우치사이와이초 1초메 街区가 위치한 지역은 지요다구·미나토구·주오구라는 도쿄 도심 3구의 경계 부근에 자리 잡고 있어 여러 주요 지역의 부동산 시장에 영향을 미칩니다. 오피스 부문을 보면, 남지구만으로 임대 면적 약 15만m², NTT 히비야타워까지 합치면 상당한 규모의 신규 공급이 2029년부터 2031년에 걸쳐 시장에 나오게 됩니다.
대규모 신규 공급은 일반적으로 공실률 상승과 임대료 하락 압력을 초래하지만, 이 街区의 경우 높은 수준의 스펙과 역 직결·공원 일체라는 입지 우위성이 그레이드 A 테넌트를 유인할 가능성이 있습니다. 오히려 기존 마루노우치·오테마치 지역의 빌딩이 상대적 노후화에 직면하여 리노베이션이나 용도 전환 움직임이 가속화되는 연쇄 반응도 예상됩니다. 도쿄 도심 재개발이 부동산 가치에 미치는 영향에 대해서는 이 기사에서도 자세히 분석하고 있습니다.
상업·호텔 용도의 집적도 간과할 수 없습니다. 제국호텔 재건축에 따른 일시적 가동 축소와 신본관 완공 후 고급 호텔 시장에 대한 영향, 나아가 상업 구역에 의한 히비야·유라쿠초 지역의 집객력 향상은 유라쿠초역 주변 재개발과의 시너지 효과를 포함하여 중장기 임대료 형성에 복합적인 영향을 줄 것입니다.
부동산 소유자에게 필요한 행동은 명확합니다. 우치사이와이초·히비야·가스미가세키·신바시 지역에 보유 물건이 있는 분은 우선 준공 일정(2029년·2031년·2036년)을 자사 자산 계획과 대조하는 것이 출발점입니다. 공급 확대 국면에서 경쟁력 유지 방안으로서 스펙 업그레이드 투자 시기, 테넌트와의 계약 갱신 주기 조정, 또는 매각·포트폴리오 재편 검토를 조기에 시작하는 것이 중요합니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
Q1. TOKYO CROSS PARK 구상의 전체 완공은 언제입니까?
A. 街区 전체 완공은 2037년도 이후를 예정하고 있습니다. 가장 먼저 완공되는 남지구 사우스타워가 2029년 3월, 이어서 중지구 NTT 히비야타워가 2031년 10월, 북지구 노스타워가 2030년도, 제국호텔 신본관이 2036년도에 각각 준공 예정입니다. 단계적으로 완공되기 때문에 지역의 변모는 2020년대 후반부터 2030년대에 걸쳐 장기간 진행됩니다.
Q2. TOKYO CROSS PARK 구상의 총 연면적은 얼마나 됩니까?
A. 총 연면적은 약 110만m²로, 단독 프로젝트로서 일본 최대 규모의 도시 개발입니다. 북·중·남 3개 지구에 4동의 초고층 빌딩이 조성되며, 오피스·호텔·상업·웰니스·산업 지원 시설 등이 복합적으로 집적됩니다. 비교 참고로 도쿄 미드타운의 연면적이 약 56만m²인 점을 감안하면 그 약 2배에 달하는 규모입니다.
Q3. 히비야 공원과는 어떻게 연결됩니까?
A. 중지구를 중심으로 도로 상공에 가설되는 '도로 상공 공원'을 통해 히비야 공원과 물리적으로 연결됩니다. 기단부 위에는 약 2ha의 대규모 광장도 조성되어 街区 내 녹지와 공원의 녹지가 연속되는 보행 친화적 동선이 실현될 계획입니다. 도쿄도 건설국이 추진하는 '히비야 공원 재생 정비 계획'과도 연동되어 관민 일체 정비가 이루어집니다.
Q4. 제국호텔 재건축 기간 중 영업은 계속됩니까?
A. 제국호텔은 재건축 기간 중에도 영업을 지속할 계획입니다. 북지구 노스타워 내에 마련하는 임시 시설 등을 활용하면서 단계적으로 재건축이 진행됩니다. 다만 규모 축소나 일부 기능 이전이 수반되므로 이용자는 사전에 제국호텔 공식 정보를 확인하시기 바랍니다. 신본관 준공은 2036년도를 예정하고 있습니다.
참고·인용
1. 도쿄도 도시정비국 '우치사이와이초 1초메 街区 남지구 제1종 시가지 재개발 사업'
2. 도쿄도 환경국 '(가칭) 우치사이와이초 1초메 街区 개발 계획(남지구)'
3. 지요다구 '우치사이와이초 1초메 街区 도시계획 가이드라인(안)'(PDF)
4. 도쿄도 건설국 '히비야 공원 재생 정비에 대하여'
5. NTT어반솔루션즈 'TOKYO CROSS PARK 구상' 공식 사이트
6. NTT어반솔루션즈 'TOKYO CROSS PARK 구상 계획 개요'
7. NTT도시개발 '우치사이와이초 1초메 街区 중지구 NTT 히비야타워 신축 공사 착공'(2025년 12월 8일)
8. NTT어반솔루션즈 'NTT 히비야타워 신축 공사 착공' 뉴스 릴리스(2025년 12월)
9. 주오닛폰토지건물 '우치사이와이초 1초메 街区 남지구 제1종 시가지 재개발 사업 착공'(2025년 4월 3일)
10. 다이이치생명보험 보도자료 '우치사이와이초 1초메 街区 남지구 제1종 시가지 재개발 사업 착공'(2025년 4월 3일, PDF)
