東京都千代田區內幸町一丁目正在推進的「TOKYO CROSS PARK構想」，是總樓地板面積約110萬m²、日本國內最大規模的都心再開發計畫。2025年，南地區南塔動工（4月）與中地區NTT日比谷塔動工（12月），短短一年內兩棟超高層大樓正式啟動建設。本文將整理三大地區的整體計畫內容、最新時程，以及對不動產市場的影響。
TOKYO CROSS PARK構想概要——都心最大級110萬m²的街區重塑
內幸町一丁目街區位於東京都千代田區內幸町一丁目，佔地約6.5公頃。此處坐落於大手町、丸之內、有樂町、銀座、霞關、新橋等主要區域的交匯點，計畫在這塊稀有地段打造總樓地板面積約110萬m²的複合街區。作為單一開發計畫，其規模為日本之最，堪稱左右都心城市發展方向的重大事業。
事業體制由NTT都市解決方案株式會社、公共建物株式會社、第一生命保險株式會社、中央日本土地建物株式會社、帝國飯店株式會社、東京世紀株式會社、東京電力控股株式會社、日本電信電話株式會社、東日本電信電話株式會社、三井不動產株式會社等10家企業共同組成。10家民間企業攜手推動都市再生，不僅在規模上史無前例，在事業複雜度與風險分散的層面上也樹立了新典範。
整體街區的總體設計由英國建築事務所PLP Architecture擔綱，「TOKYO CROSS PARK」這一名稱蘊含了三重CROSS的意涵。北、中、南三大地區將分階段建成共4棟超高層大樓，整體竣工預計在2037年度以後。
南地區南塔——預計2029年3月竣工的大型複合大樓
三大地區中最先動工的是南地區「南塔」。該項目已依據內幸町一丁目街區南地區第一種市街地再開發事業完成都市計畫決定，並於2025年4月1日由清水建設正式動工，預計2029年3月底竣工。
建築規模為地上46層、塔屋1層、地下3層，高度約227m（最高部232m），總樓地板面積約29萬m²。用途組成以辦公空間（11至44樓，出租面積約15萬m²）為核心，結合飯店（4至6樓）、商業設施（1至3樓）及健康促進設施（7至8樓）的複合配置。與內幸町站直通連結的優越交通條件，也將成為招商引資的重要差異化優勢。
特別值得關注的是，該項目計畫在全球首次實際導入鈣鈦礦太陽能電池。將這種備受矚目的新世代太陽能電池嵌入超高層大樓外牆，同時實現能源自主與減碳目標。這正是CROSS innovation理念的具體實踐。
中地區NTT日比谷塔——2025年12月動工，總樓地板面積36萬m²的新地標
2025年12月1日，NTT日比谷塔新建工程正式動工。由NTT都市開發與東京電力輸配電擔任事業主體，地上48層、高度約229m（最高部233m），總樓地板面積約36萬m²，為三大地區中規模最大。竣工預計為2031年10月底。
用途以辦公空間為主，結合產業支援設施、會議廳、宴會廳、飯店及商業設施。不僅作為商務場所，同時也將承擔文化交流據點的角色。NTT集團將長期持有的霞關地區土地資產轉化為都市再生項目，在集團戰略層面意義重大。
正因如此，備受矚目的是被稱為「（暫稱）Cross Gate」的道路上空公園，將實現與日比谷公園的連接。透過這一設施，街區與公園之間將形成物理性連結，打造出可步行的環形動線。不僅僅是興建建築物，而是將周邊公共空間納入整體規劃、重塑整個區域——這種理念堪稱當今大規模再開發的典範。
北地區與帝國飯店新本館——預計2036年度完工的「新迎賓館」
北地區規劃有兩棟建築。北塔（地上46層、高度約230m）預計2026年前後動工，2030年度竣工。帝國飯店新本館（地上29層、高度約145m）則預計2031年度動工，2036年度竣工。
帝國飯店新本館的設計建築師由田根剛（ATTA - Atelier Tsuyoshi Tane Architects）擔任。在「新一代頂級飯店・迎賓館」的理念下，既傳承帝國飯店逾134年歷史的風範，又將其革新為符合21世紀都市空間的嶄新面貌。僅帝國飯店部分的改建費用便已公布為約2,000億至2,500億日圓，充分體現了整體計畫的龐大規模。
帝國飯店計畫在改建期間持續營業。作為日本最具代表性的飯店品牌，在施工期間維持營運功能，對於維護該區域的格調與集客能力而言，是至關重要的決策。
與日比谷公園一體化的城市營造
TOKYO CROSS PARK構想的獨特之處，在於與佔地約16公頃的日比谷公園進行一體化開發。以中地區為中心，在道路上方架設公園（道路上空公園），實現街區與公園的物理連接。此外，裙樓上方規劃了約2公頃的大型廣場，打造不僅服務辦公人士，也歡迎周邊居民與訪客匯聚的公共空間。
這項舉措與東京都建設局推動的「日比谷公園再生整備計畫」相互聯動。換言之，公私部門攜手合作，致力於將從霞關到銀座的廣域區域轉型為綠意盎然的步行友善城市。然而，這一構想能否真正發揮成效，取決於竣工後的營運管理以及公共空間的實際使用方式。不僅是硬體建設，未來勢必面臨軟體層面持續投入的考驗。
開發時程總覽
| 地區 | 建築名稱 | 動工 | 預計竣工 |
|---|---|---|---|
| 南地區 | 南塔（地上46層・高度約230m） | 2025年4月 | 2029年3月 |
| 中地區 | NTT日比谷塔（地上48層・高度約233m） | 2025年12月 | 2031年10月 |
| 北地區 | 北塔（地上46層・高度約230m） | 約2026年 | 2030年度 |
| 北地區 | 帝國飯店新本館（地上29層・高度約145m） | 2031年度 | 2036年度 |
從2025年到2031年，內幸町一丁目街區將持續處於工程車輛與鷹架交替進出的狀態。在該區域活動的企業經營者、投資人及居民，應事先掌握周邊交通動線與生活環境將受到長期影響這一事實。
對周邊區域的影響與不動產市場啟示
內幸町一丁目街區所在地點靠近千代田區、港區、中央區這三大東京都心區的交界處，將對多個主要區域的不動產市場產生影響。就辦公空間而言，僅南地區的出租面積便達約15萬m²，加上NTT日比谷塔，2029年至2031年間將有相當可觀的新增供給量進入市場。
大規模新增供給通常會帶來空置率上升與租金下行壓力，但該街區憑藉高水準的建築規格、車站直通及公園一體化的區位優勢，有望吸引A級租戶進駐。甚至可能出現連鎖反應——既有的丸之內、大手町區域大樓面臨相對老化壓力，進而加速翻新改造或用途轉換的趨勢。關於東京都心再開發對不動產價值的影響，本文也有詳盡分析。
商業與飯店用途的集聚效應同樣不容忽視。帝國飯店改建期間的暫時性營運縮減、新本館落成後對高端飯店市場的影響，以及商業區域對日比谷、有樂町地區集客力的提升，加上與有樂町車站周邊再開發的協同效應，都將對中長期租金走勢產生複合性影響。
對不動產業主而言，應採取的行動十分明確。在內幸町、日比谷、霞關、新橋區域持有物業的業主，首先應將竣工時程（2029年、2031年、2036年）與自身資產規劃進行對照。為在供給擴張期維持競爭力，及早啟動設備升級投資時機的評估、租戶合約續約週期的調整，乃至出售或資產重組的研判，至關重要。
常見問題（FAQ）
Q1. TOKYO CROSS PARK構想的整體完工時間是？
A. 整體街區預計於2037年度以後完工。最先完成的南地區南塔為2029年3月，接著中地區NTT日比谷塔為2031年10月，北地區北塔為2030年度，帝國飯店新本館為2036年度依序竣工。由於採分階段完工模式，該區域的轉變將從2020年代後半延續至2030年代。
Q2. TOKYO CROSS PARK構想的總樓地板面積有多大？
A. 總樓地板面積約110萬m²，是日本最大規模的單一都市開發計畫。北、中、南三大地區共規劃4棟超高層大樓，匯集辦公、飯店、商業、健康促進、產業支援設施等多元功能。作為參考，東京中城的總樓地板面積約56萬m²，本計畫的規模幾乎是其兩倍。
Q3. 如何與日比谷公園連接？
A. 以中地區為中心，透過架設於道路上方的「道路上空公園」與日比谷公園實現物理連接。裙樓上方還將整備約2公頃的大型廣場，形成街區綠化空間與公園綠地相互延續的步行友善動線。此計畫與東京都建設局推動的「日比谷公園再生整備計畫」聯動，採公私協力方式進行整備。
Q4. 帝國飯店在改建期間會持續營業嗎？
A. 帝國飯店計畫在改建期間持續營業。將利用北地區北塔內設置的臨時設施等，分階段推進改建工程。不過，營運規模縮減及部分功能轉移在所難免，建議使用者事先確認帝國飯店官方資訊。新本館預計於2036年度竣工。
參考資料
1. 東京都都市整備局「內幸町一丁目街區南地區第一種市街地再開發事業」
2. 東京都環境局「（暫稱）內幸町一丁目街區 開發計畫（南地區）」
3. 千代田區「內幸町一丁目街區城市營造指引（草案）」（PDF）
5. NTT都市解決方案「TOKYO CROSS PARK構想」官方網站
6. NTT都市解決方案「TOKYO CROSS PARK構想 計畫概要」
7. NTT都市開發「內幸町一丁目街區中地區 NTT日比谷塔 新建工程動工」（2025年12月8日）
8. NTT都市解決方案「NTT日比谷塔 新建工程動工」新聞稿（2025年12月）
9. 中央日本土地建物「內幸町一丁目街區南地區第一種市街地再開發事業 動工」（2025年4月3日）
10. 第一生命保險新聞稿「內幸町一丁目街區南地區第一種市街地再開發事業 動工」（2025年4月3日，PDF）
