Im Miyamasuzaka-Viertel östlich des Bahnhofs Shibuya nimmt das größte Sanierungsprojekt des gesamten Shibuya-Gebiets konkrete Formen an. Die „Stadterneuerung Shibuya 2-chome West" (Typ-1-Stadterneuerungsprojekt) umfasst eine Grundstücksfläche von rund 18.800 m² und eine Bruttogeschossfläche von etwa 322.200 m² – ein bisher beispielloses Ausmaß. Derzeit laufen die Abbrucharbeiten mit dem Ziel, den eigentlichen Baubeginn noch im Fiskaljahr 2025 zu realisieren. Bei der amtlichen Bodenpreiserhebung 2026 verzeichnete Sakuragaoka-cho im Bezirk Shibuya einen Anstieg von +29,0 % gegenüber dem Vorjahr und damit die höchste Steigerungsrate aller Nutzungsarten in ganz Tokio. Die Auswirkungen dieses Projekts auf den gesamten Immobilienmarkt der Region sind kaum zu überschätzen. In diesem Artikel beleuchten wir den aktuellen Baufortschritt, die Nutzung und den Umfang der einzelnen Blöcke sowie die Aspekte, auf die Immobilieninvestoren jetzt besonders achten sollten.
Das größte Sanierungsprojekt in Shibuya – ein Gesamtüberblick
Die „Stadterneuerung Shibuya 2-chome West" ist ein Projekt im Bezirk Shibuya 2-chome (östlich des Bahnhofs Shibuya, im Miyamasuzaka-Viertel), das als Nationale Strategische Sonderzone und Sondergebiet für Stadterneuerung ausgewiesen wurde. Durchführender ist die Stadterneuerungsgenossenschaft Shibuya 2-chome West, wobei die Tokyo Tatemono Co., Ltd. und die UR Urban Renaissance Agency als Hauptbeteiligte das Projekt vorantreiben. Der offizielle Name „Shibuya REGENERATION Project" verdeutlicht den Anspruch: die „Regeneration" Shibuyas auf städtebaulicher Ebene.
Das Planungsgebiet gliedert sich in drei Blöcke – A, B und C – mit einer Gesamtbruttogeschossfläche von rund 322.200 m². Damit handelt es sich um das größte einzelne Sanierungsprojekt im Shibuya-Gebiet, das die bestehenden Projekte Shibuya Scramble Square und Shibuya Stream bei weitem übertrifft. Als integrierte Mischnutzungsentwicklung vereint das Projekt Verkehrs-, Gewerbe- und Wohnfunktionen und nimmt in der Stadtplanung eine herausragende Stellung als Beitrag zur internationalen Wettbewerbsfähigkeit Tokios ein.
Die drei Blöcke – Nutzung und Dimensionen
Das Verständnis der Charakteristika jedes einzelnen Blocks ist der erste Schritt, um den Wert dieses Projekts korrekt einzuschätzen.
Block A ist ein Geschäftsgebäude mit 5 Obergeschossen und 1 Untergeschoss, einer Höhe von etwa 50 m und einer Bruttogeschossfläche von rund 4.200 m². Als niedrigerer Baukörper entlang der Aoyama-dori übernimmt er die gewerbliche Funktion und belebt das Viertel. Auch wenn er vergleichsweise klein ist, spielt er eine wichtige Rolle bei der Gestaltung eines einheitlichen Stadtbilds mit den großen Türmen der Blöcke B und C.
Block B bildet das Herzstück des Projekts: ein Turm mit 41 Obergeschossen und 4 Untergeschossen, einer Höhe von etwa 208 m und einer Bruttogeschossfläche von rund 255.000 m². Die Hauptnutzungen umfassen Büroflächen, ein Hotel, ein Busterminal sowie eine Einrichtung zur STEAM-Talentförderung. Besonders hervorzuheben ist das rund 5.000 m² große Busterminal, das die Verkehrsknotenpunktfunktion rund um den Bahnhof Shibuya erheblich stärkt. Darüber hinaus positioniert die Einrichtung eines STEAM-Zentrums (Science, Technology, Engineering, Art, Mathematics) Shibuya strategisch als Standort für wissensbasierte Industrien.
Block C ist eine Wohnturmanlage mit 41 Obergeschossen und 2 Untergeschossen, einer Höhe von etwa 175 m und einer Bruttogeschossfläche von rund 63.000 m². Neben der Wohnfunktion werden auch Einrichtungen zur Unterstützung des täglichen Lebens geschaffen. Ein Wohnturm dieser Größenordnung in fußläufiger Entfernung zum Bahnhof Shibuya ist äußerst selten – entsprechend stark dürfte die Nachfrage seitens vermögender Käufer, internationaler Bewohner und Fachkräfte sein, die Wohnen und Arbeiten räumlich verbinden möchten.
Aktueller Projektstand – Abbrucharbeiten in vollem Gange (Stand: März 2026)
Nach dem städtebaulichen Planungsbeschluss im März 2022 (Bekanntmachung des Bezirks Shibuya) wurden im Januar 2023 die Projektgenehmigung und Gründung der Genossenschaft unter Genehmigung des Gouverneurs von Tokio abgeschlossen. Im Juli 2024 folgte eine Änderung der Projektgenehmigung, und seit 2025 sind die Abbrucharbeiten in vollem Gange.
Seit März 2025 wird das Mizuho Bank Shibuya Verwaltungszentrum (Haupt- und Nebengebäude, Gesamtbruttogeschossfläche ca. 76.000 m²) abgerissen. Der Abschluss ist für Dezember 2026 geplant. Ab Juli 2025 begann der Abriss des Tokyo Tatemono International Building mit geplantem Abschluss im Juni 2026. Vor Ort ist die Veränderung des Stadtbilds bereits deutlich sichtbar – das Sanierungsprojekt nimmt greifbare Gestalt an.
Noch im Fiskaljahr 2025 sind die Genehmigung des Rechteumwandlungsplans und der Baubeginn des Hauptprojekts vorgesehen. Stand März 2026 verlaufen die Abbrucharbeiten plangemäß, und die Vorbereitungen für den Hauptbaubeginn schreiten stetig voran. Die Fertigstellung ist für das Fiskaljahr 2029 angesetzt – in etwa drei bis vier Jahren wird sich die östliche Skyline von Shibuya grundlegend verändern.
| Meilenstein | Zeitpunkt |
|---|---|
| Städtebaulicher Planungsbeschluss | März 2022 |
| Projektgenehmigung und Genossenschaftsgründung | Januar 2023 |
| Beginn der Abbrucharbeiten (Mizuho Bank Shibuya Verwaltungszentrum u. a.) | Ab März 2025 |
| Abriss des Tokyo Tatemono International Building | Ab Juli 2025 |
| Genehmigung Rechteumwandlungsplan / geplanter Hauptbaubeginn | Im Fiskaljahr 2025 |
| Geplante Fertigstellung | Fiskaljahr 2029 |
Bodenpreise und Immobilienmarkt in Shibuya – was der Anstieg von +29,0 % bedeutet
Bei der amtlichen Bodenpreiserhebung 2026 erreichte Sakuragaoka-cho im Bezirk Shibuya einen Wert von 4.450.000 Yen pro Quadratmeter – ein Plus von +28,99 bis 29,0 % gegenüber dem Vorjahr und damit den höchsten Anstieg aller Nutzungsarten in ganz Tokio. Auch die gewerblichen Bodenpreise im gesamten Bezirk Shibuya stiegen um +13,5 % und lagen damit deutlich über dem Durchschnitt der 23 Bezirke Tokios von +9,0 %. Diese Zahlen sind kein kurzfristiger Ausreißer, sondern das Ergebnis kumulierter Wertsteigerungen durch bereits fertiggestellte Projekte wie Shibuya Scramble Square, Shibuya Stream und Shibuya Fukuras. Die Erwartungen an kommende Projekte wie die Sanierung des 2-chome-West-Gebiets verstärken diese Entwicklung zusätzlich.
Unterstützt wird der Bodenpreisanstieg auch durch die Büroleerstandsquote in den fünf zentralen Bezirken Tokios, die unter 3 % gesunken ist. Im Block B des Shibuya 2-chome West werden auf den 255.000 m² Bruttogeschossfläche voraussichtlich erhebliche Büroflächen entstehen, was bei Fertigstellung ein großes Angebot an hochwertigen Büroflächen bedeutet. Noch bemerkenswerter ist jedoch, dass jede fertiggestellte Großsanierung die Attraktivität, den Bekanntheitsgrad und die Internationalität des gesamten Viertels steigert. So entsteht eine Kettenreaktion, die auch den Wert bestehender Eigentumswohnungen, Geschäftshäuser und Mietwohnungen in der Umgebung systematisch steigen lässt.
Im Bezirk Shibuya laufen parallel weitere Projekte wie die Sanierung Dogenzaka 2-chome Süd, und die als „Sanierungskette des Jahrhunderts" bezeichnete Dynamik hält unvermindert an. Weitere Einzelheiten finden Sie in unserem Artikel Gesamtüberblick über die Sanierung rund um den Bahnhof Shibuya und Auswirkungen auf den Immobilienwert. Der Prozess, in dem ganz Shibuya als Stadt aufgewertet wird, dürfte mindestens bis in die erste Hälfte der 2030er Jahre anhalten.
Worauf Immobilieninvestoren jetzt achten sollten
Im Hinblick auf die Fertigstellung dieses Projekts im Fiskaljahr 2029 fassen wir die wichtigsten Aspekte für Investoren zusammen.
Die Seltenheit des Gebiets östlich des Bahnhofs Shibuya erkennen – das ist der erste Schritt. Im Vergleich zur Westseite des Bahnhofs (Dogenzaka, nordwestlich der Miyamasuzaka) gab es im Bereich Miyamasuzaka und 2-chome bislang wenige Großprojekte, sodass hier ein vergleichsweise großes Wertsteigerungspotenzial besteht. Die Steigerungsrate der amtlichen Bodenpreise belegt diese Seltenheit in Zahlen. Auch bei bestehenden Mietwohnungen und Geschäftshäusern sind durch die verbesserte Infrastruktur und den Markeneffekt der Sanierung steigende Mieten und Verkaufspreise zu erwarten.
Der Wohnturm in Block C verdient besondere Aufmerksamkeit. Bei Fertigstellung wird er der größte Wohnturm in fußläufiger Entfernung zum Bahnhof Shibuya sein und Nachfrage aus den unterschiedlichsten Segmenten auf sich ziehen – von vermögenden Käufern über internationale Bewohner bis hin zu Fachkräften aus der Technologiebranche. Die Neubaupreise dürften im Premiumsegment liegen, doch sowohl die Liquidität als Investitionsobjekt als auch das Mietniveau könnten zu den höchsten im gesamten Shibuya-Gebiet gehören.
Die Synergieeffekte aus Büro, Hotel und Busterminal werden die Tagbevölkerung, Touristenzahlen und Geschäftsbesucher im Viertel deutlich steigern. Davon profitieren nicht nur die Sanierungsstandorte selbst, sondern auch Immobilien im Umkreis von 10 bis 15 Gehminuten. Für Eigentümer bestehender Renditeobjekte in Shibuya 2-chome, 3-chome und dem östlichen Umfeld wird es wichtig, bereits jetzt die Mietanpassungen und Verkaufszeitpunkte nach 2029 in ihre Vermögensstrategie einzuplanen.
Andererseits sollte der Einfluss von Lärm, Erschütterungen und Baustellenverkehr während der Abbruch- und Bauphase als Risiko berücksichtigt werden. Bei benachbarten Mietobjekten kann es vorübergehend zu sinkenden Belegungsquoten oder niedrigeren Vertragsverlängerungsraten kommen. Eine regelmäßige Abstimmung zwischen dem Bauzeitplan und der eigenen Immobiliensituation ist empfehlenswert. Wie auch das Beispiel der Stadterneuerung Dogenzaka 2-chome Süd – die Zukunft Shibuyas gestalten zeigt, ist es langfristig klug, die Managementstrategie während der Bauphase von der Wertrealisierung nach Fertigstellung zu trennen.
Unsere Einschätzung
Als jemand, der die Sanierung des Shibuya 2-chome West seit mehreren Jahren verfolgt, bin ich überzeugt: Dieses Projekt geht weit über ein reines „Immobilieninvestitionsobjekt" hinaus – es ist eine städtebauliche Grundsatzentscheidung. Sowohl die Errichtung des Busterminals als auch die Schaffung eines STEAM-Talentförderungszentrums zielen nicht auf kurzfristige Rendite ab, sondern sind langfristige Investitionen in Shibuyas internationale Wettbewerbsfähigkeit. Dieser Ansatz deckt sich exakt mit der Philosophie, die wir unseren Immobilieneigentümern stets vermitteln: Vermögensverwaltung mit langfristiger Perspektive.
Dass Sakuragaoka-cho im Bezirk Shibuya bei der amtlichen Bodenpreiserhebung 2026 einen Anstieg von +29,0 % erzielte, ist ein Beleg dafür, dass der Markt dieses Sanierungsprojekt als substanziell bewertet. Gerade in Phasen steigender Preise ist jedoch besonnenes Urteilsvermögen gefragt. Es gilt zu unterscheiden, ob die Wertsteigerung durch die Marke Shibuya und die reale Nachfrage der Sanierung gestützt wird oder ob es sich lediglich um erwartungsgetriebene Überhitzung handelt. Dafür ist eine sorgfältige Analyse der Fundamentaldaten jeder einzelnen Immobilie unerlässlich – Lage, Baujahr, Verwaltungszustand und Mieterstruktur.
Wir von INA&Associates beobachten den Immobilienmarkt im Shibuya-Gebiet kontinuierlich. Es ist unsere Aufgabe, einer vielfältigen Kundschaft – darunter vermögende Privatpersonen und internationale Investoren – präzise Informationen und transparente Beratung zu bieten. Um die Vorteile der Stadterneuerung optimal zu nutzen, ist es unserer Überzeugung nach am wirksamsten, bereits jetzt gemeinsam mit Experten eine Vermögensstrategie zu entwickeln.
Zusammenfassung
Die wichtigsten Fakten zum Stadterneuerungsprojekt Shibuya 2-chome West im Überblick:
- Umfang: Grundstücksfläche ca. 18.800 m², Bruttogeschossfläche ca. 322.200 m² – das größte Projekt im Shibuya-Gebiet. Kernstück sind zwei Türme: Block B (208 m) und Block C (175 m)
- Nutzung: Büro, Hotel, Busterminal und STEAM-Talentförderungszentrum (Block B) + Wohnturm und Alltagseinrichtungen (Block C) + Gewerbe (Block A)
- Fortschritt: Abbrucharbeiten seit März 2025 (geplanter Abschluss 2026). Genehmigung des Rechteumwandlungsplans und Hauptbaubeginn im Fiskaljahr 2025 vorgesehen. Fertigstellung: Fiskaljahr 2029
- Marktsituation: Amtlicher Bodenpreis in Sakuragaoka-cho, Bezirk Shibuya: +29,0 % gegenüber Vorjahr – höchster Anstieg aller Nutzungsarten in Tokio. Die Sanierungskette treibt die Bodenpreise nachhaltig nach oben
- Investitionsperspektive: Die Seltenheit des östlichen Shibuya-Gebiets, die Nachfrage nach dem Wohnturm in Block C und die Ausstrahlungseffekte nach Fertigstellung sollten mit langfristiger Perspektive bewertet werden
Bis zur Fertigstellung im Fiskaljahr 2029 wird sich die östliche Skyline von Shibuya grundlegend wandeln. Um diesen Wandel bestmöglich zu nutzen, ist es wichtig, bereits jetzt mit der Informationsbeschaffung und Überprüfung der eigenen Vermögensstrategie zu beginnen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F1: Wann wird das Stadterneuerungsprojekt Shibuya 2-chome West fertiggestellt?
Die Fertigstellung ist für das Fiskaljahr 2029 geplant. Der Hauptbaubeginn ist für das Fiskaljahr 2025 vorgesehen, die Abbrucharbeiten laufen seit März 2025. Je nach Baufortschritt können geringfügige Verschiebungen auftreten, derzeit verläuft das Projekt jedoch plangemäß.
F2: Kann man im Wohnturm von Block C kaufen? Handelt es sich um Eigentums- oder Mietwohnungen?
Die genauen Verkaufs- und Mietkonditionen sind zum aktuellen Zeitpunkt (März 2026) noch nicht offiziell bekannt gegeben. Bitte beachten Sie die offiziellen Mitteilungen der Stadterneuerungsgenossenschaft Shibuya 2-chome West und der Tokyo Tatemono Co., Ltd. Bei früheren Großprojekten war häufig eine Mischform aus Eigentums- und Mietwohnungen üblich, wobei entsprechende Informationen in der Regel zwei bis drei Jahre vor Fertigstellung veröffentlicht werden.
F3: Wie wirkt sich dieses Projekt auf den Wert umliegender Mietobjekte aus?
Generell führt die Fertigstellung großer Sanierungsprojekte durch verbesserte Infrastruktur, gestärkte Markenwahrnehmung und steigende Besucherzahlen zu höheren Mieten und Immobilienwerten. Allerdings können während der Bauphase (2025–2029) Beeinträchtigungen durch Lärm und Erschütterungen auftreten. Eigentümer benachbarter Objekte sollten die Wertentwicklung nach Fertigstellung im Blick behalten und gleichzeitig das Management während der Bauphase entsprechend vorbereiten.
F4: Gibt es neben diesem Projekt weitere beachtenswerte Sanierungsvorhaben im Shibuya-Gebiet?
Rund um den Bahnhof Shibuya werden mehrere Sanierungsprojekte parallel vorangetrieben, darunter die Stadterneuerung Dogenzaka 2-chome Süd. Einen umfassenden Überblick über die gesamte Sanierungsentwicklung in Shibuya finden Sie in unserem Artikel Gesamtüberblick über die Sanierung rund um den Bahnhof Shibuya und Auswirkungen auf den Immobilienwert. Es empfiehlt sich, zunächst die Entwicklung des gesamten Gebiets zu überblicken, bevor einzelne Objekte bewertet werden.
Weiterführende Artikel
- Gesamtüberblick über die Sanierung rund um den Bahnhof Shibuya und Auswirkungen auf den Immobilienwert
- Die Zukunft Shibuyas gestalten – Stadterneuerung Dogenzaka 2-chome Süd
Quellen und Referenzen
- Bezirk Shibuya: „Stadterneuerungsprojekt Shibuya 2-chome West" (ab 2022)
- Amt für Stadtentwicklung der Metropolregion Tokio: „Stadterneuerungsprojekt Shibuya 2-chome West" (ab 2022)
- UR Urban Renaissance Agency: „Pressemitteilung zur Gründung der Stadterneuerungsgenossenschaft Shibuya 2-chome West" (Januar 2023)
- Tokyo Tatemono Co., Ltd.: „Bekanntgabe der Gründung der Stadterneuerungsgenossenschaft Shibuya 2-chome West" PR TIMES (31. Januar 2023)
