In Takanawa im Tokioter Bezirk Minato, unmittelbar am Bahnhof Sengakuji – dem Knotenpunkt der Toei-Asakusa-Linie und der Keikyū-Hauptlinie – hat der Bau eines rund 145 Meter hohen Multifunktionskomplexes mit 30 oberirdischen Geschossen in vollem Umfang begonnen. Das „Stadterneuerungsprojekt zweiter Art im Bezirk Bahnhof Sengakuji" ist ein von der Metropolregierung Tokio getragenes öffentliches Sanierungsvorhaben, das den Bahnhofsumbau und die Neugestaltung des Umfelds als Gesamtmaßnahme umsetzt. Die Fertigstellung ist für das Fiskaljahr 2031 geplant, und die Arbeiten schreiten stetig voran. Nachdem die benachbarte Takanawa Gateway City im März 2025 ihre Eröffnung gefeiert hat, entwickelt sich die Umgebung des Bahnhofs Sengakuji zum nächsten großen Impulsgeber im Süden des Bezirks Minato.
Was ist das Stadterneuerungsprojekt zweiter Art im Bezirk Bahnhof Sengakuji?
Das Stadterneuerungsprojekt zweiter Art im Bezirk Bahnhof Sengakuji ist eine öffentlich geführte Stadterneuerung unter Trägerschaft der Metropolregierung Tokio. Während herkömmliche „Stadterneuerungsprojekte erster Art" das Prinzip der Rechteumwandlung anwenden, kommt bei Projekten „zweiter Art" das Verwaltungs- und Verfügungsverfahren zum Einsatz. Bestehende Rechteinhaber verbleiben nicht im Projektgebiet, sondern werden entschädigt und außerhalb umgesiedelt. Dieses Verfahren wird vorrangig dann angewandt, wenn städtebauliche Infrastrukturmaßnahmen von hohem öffentlichem Interesse erforderlich sind – etwa Bahnhofsumbauten oder die Errichtung von Fernwärme- und -kälteanlagen. Der Bezirk Bahnhof Sengakuji ist dafür ein Paradebeispiel.
Das Zweite Büro für Stadterneuerung der Metropolregierung Tokio fungiert als Projektträger. Als Spezialunternehmer wurden im Juni 2021 die Tokyu Fudosan Corporation und die Keikyu Corporation bestimmt. Planung und Ausführung liegen bei Kajima Corporation; am 1. November 2024 erfolgte der Spatenstich für den Neubau des Sonderbauwerks. Der Projektzeitraum erstreckt sich über die lange Spanne vom Fiskaljahr 2018 bis 2032 – ein Ausdruck des starken Engagements für eine nachhaltige Stadtentwicklung.
Projektumfang und Zeitplan
Ein Blick auf die wesentlichen Gebäudekennzahlen verdeutlicht die beeindruckende Dimension des Vorhabens.
- Standort: Takanawa 2-chōme, Bezirk Minato, Tokio
- Bauweise: 30 oberirdische Geschosse, 3 Untergeschosse
- Maximale Höhe: ca. 145 Meter
- Grundstücksfläche: ca. 8.490 Quadratmeter
- Bruttogeschossfläche: ca. 112.300 Quadratmeter
- Nutzung: Wohnungen (385 Einheiten), Büros, Einzelhandel, Kinderbetreuungseinrichtung
- Planung und Ausführung: Kajima Corporation
- Baubeginn: 1. November 2024
- Geplante Fertigstellung: Fiskaljahr 2031 (Ende März 2032)
Mit einer Bruttogeschossfläche von rund 112.300 Quadratmetern zählt das Projekt zu den größten Multifunktionsentwicklungen im Bezirk Minato. Die vertikale Nutzungsmischung – Einzelhandel in den unteren Etagen, Büros in den mittleren und 385 Eigentumswohnungen in den oberen Geschossen – verwirklicht das Konzept einer integrierten Einheit aus Arbeiten, Wohnen und Einkaufen und belebt das Viertel rund um die Uhr. Die Integration einer Kinderbetreuungseinrichtung steht im Einklang mit der Familienpolitik der Metropolregierung Tokio und verdient auch unter dem Aspekt der Schaffung familienfreundlicher Infrastruktur besondere Beachtung.
Auch das nachhaltige Gestaltungskonzept ist bemerkenswert. An der Gebäudefassade angebrachte Außenlamellen werden je nach Fassadenbereich in Ausrichtung und Dichte an die unterschiedliche Sonneneinstrahlung angepasst, um den solaren Wärmeeintrag ins Gebäudeinnere zu reduzieren. Diese Planung, die Energieeffizienz und architektonische Ästhetik vereint, spiegelt den Anspruch wider, modernen Umweltstandards gerecht zu werden.
Quelle: Büro für Stadtentwicklung der Metropolregierung Tokio, „Stadterneuerungsprojekt zweiter Art im Bezirk Bahnhof Sengakuji" (2024)
Zusammenspiel mit Takanawa Gateway City und integrierte Gebietsentwicklung
Ein wesentlicher Aspekt der Stadterneuerung am Bahnhof Sengakuji ist die Verbindung mit der benachbarten „TAKANAWA GATEWAY CITY". Mit einer Gesamtgrundstücksfläche von rund 74.000 Quadratmetern und einer Bruttogeschossfläche von etwa 845.000 Quadratmetern ist Takanawa Gateway City ein Sanierungsprojekt von beeindruckender Größenordnung, dessen feierliche Eröffnung am 27. März 2025 stattfand.
Die Kerneinrichtung „THE LINKPILLAR 1" (North und South) wurde am 27. März 2025 eröffnet. Das nachfolgende „THE LINKPILLAR 2" ist ein 31-geschossiges Hochhaus von rund 167 Metern Höhe, das Büros, Einzelhandel, Kliniken, Fitnesseinrichtungen und ein Fernwärme-/Fernkälte-Energiezentrum beherbergen wird. Die Eröffnung ist für den 28. März 2026 geplant.
Nach Fertigstellung soll das Sanierungsgebäude am Bahnhof Sengakuji über THE LINKPILLAR durch eine erhöhte Fußgängerbrücke mit dem JR-Bahnhof Takanawa Gateway verbunden werden. Dadurch verbessert sich die Erreichbarkeit vom Bahnhof Sengakuji (Toei-Asakusa-Linie, Keikyū-Hauptlinie) in Richtung JR-Yamanote-Linie, Keihin-Tōhoku-Linie und Tōkaidō-Shinkansen am Bahnhof Shinagawa grundlegend. Der Bahnhof Sengakuji wandelt sich damit qualitativ von einem reinen „Umsteigebahnhof" zu einem „städtischen Eingangstor".
In Verbindung mit den Sanierungsprojekten am Nordausgang des Bahnhofs Shinagawa und rund um den Bahnhof Tamachi entsteht die Vision einer zusammenhängenden Achse „Shinagawa – Takanawa – Sengakuji – Tamachi" im Süden des Bezirks Minato, die als integrierter internationaler Begegnungs- und Wirtschaftsstandort fungiert. Die Aufmerksamkeit für dieses Gebiet – sei es hinsichtlich der Nachfrage internationaler Besucher oder als Standort für ausländische Unternehmen – dürfte künftig weiter zunehmen.
Umbau des Bahnhofs Sengakuji | Die Bahnsteigbreite verdoppelt sich
Eine zentrale öffentliche Infrastrukturmaßnahme, die parallel zur Stadterneuerung vorangetrieben wird, ist der Umbau des Bahnhofs Sengakuji. Bei dieser Maßnahme, die gemeinsam vom Verkehrsamt der Metropolregierung Tokio und der Keikyu Corporation durchgeführt wird, soll die derzeitige Bahnsteigbreite von etwa 5 Metern auf rund 10 Meter verdoppelt werden. Die Inbetriebnahme ist für das Fiskaljahr 2027 geplant; auch das Verteilergeschoss wird erweitert.
Der aktuelle Bahnhof Sengakuji ist trotz seiner Funktion als stark frequentierter Umsteigeknoten zwischen Toei-Asakusa-Linie und Keikyū-Hauptlinie für seine schmalen Bahnsteige bekannt, was zu Stoßzeiten erhebliche Sicherheitsbedenken aufwirft. Durch die Kombination aus Bahnsteigverdoppelung und dem Bau des darüberliegenden Sanierungsgebäudes werden eine grundlegende Verbesserung der Bahnhofsfunktion und die Schaffung attraktiver städtischer Räume an der Oberfläche gleichzeitig verwirklicht. Dies ist ein Musterbeispiel für die „integrierten öffentlich-privaten Stadtumbauten", die das Stadterneuerungsverfahren zweiter Art ermöglicht.
Die verbesserte Bahnhofsqualität wirkt sich unmittelbar auf den Wert der umliegenden Immobilien aus. Entlastung der Überfüllung, stärkere Barrierefreiheit und die Schaffung von Gewerbeflächen durch die Erweiterung des Verteilergeschosses beeinflussen sowohl die Mietnachfrage als auch die Bewertung der Objekte in Bahnhofsnähe positiv. Für Immobilieneigentümer ist der Fortschritt dieser Umbauarbeiten eine beachtenswerte Kenngröße für langfristige Anlageentscheidungen.
Einen Gesamtüberblick über die wichtigsten Sanierungsprojekte in Tokio finden Sie auch in unserem Beitrag „Die wichtigsten Sanierungsprojekte, die Tokio 2025 verändern".
Auswirkungen auf den Immobilienmarkt im Süden des Bezirks Minato
Welchen Einfluss hat die Stadterneuerung am Bahnhof Sengakuji auf den Immobilienmarkt im Süden des Bezirks Minato (Takanawa, Shirokane-Takanawa, Shinagawa)?
Mietwohnungsmarkt: Im Vorfeld der geplanten Fertigstellung (Fiskaljahr 2031) könnte die „vorweggenommene Erwartungshaltung" das Mietniveau im Umfeld ansteigen lassen. Insbesondere bei Wohnungen im fußläufigen Einzugsbereich dürfte neben dem bereits spürbaren Effekt der Eröffnung von Takanawa Gateway City auch die zunehmende Bekanntheit des Sengakuji-Projekts die Interessentenschicht verbreitern. Besonders gefragt sind Objekte bei Beschäftigten ausländischer Unternehmen und Berufspendlern in Richtung Shinagawa und Tamachi – also einkommensstarken Mietern.
Büromarkt: Mit der Inbetriebnahme der Büroflächen in den mittleren Geschossen des Sanierungsgebäudes wächst das Büroangebot im Gebiet Takanawa. Für bestehende Bürogebäude in der Umgebung kann dies einen Wettbewerbsfaktor darstellen. Zugleich steigert jedoch die wachsende Bekanntheit und Markenattraktivität des Gesamtgebiets die Nachfrage. Langfristig ist mit einer Festigung der Positionierung als internationaler Begegnungsstandort und damit einer nachhaltigen Stärkung der Büronachfrage im Süden des Bezirks Minato zu rechnen.
Eigentumswohnungsmarkt: Die 385 Wohneinheiten im Sanierungsgebäude werden als Eigentumswohnungen vermarktet. Als Wohnturm mit 145 Metern Höhe dürfte die Preisgestaltung auf das gehobene und Luxussegment ausgerichtet sein. Hinsichtlich des langfristigen Wertpotenzials werden die integrierte Entwicklung mit Takanawa Gateway City und die Fußgängerbrückenanbindung an den JR-Bahnhof Takanawa Gateway als bedeutende Markenvorzüge einen erheblichen Preisaufschlag begründen.
Zur Beziehung zwischen Stadterneuerung und Immobilienwerten im Gebiet Shirokane-Takanawa lesen Sie auch „Auswirkungen der Stadterneuerung im Gebiet Shirokane-Takanawa auf den Immobilienwert (Stand: April 2025)".
Einschätzung von INA | Den Wert des Gebiets Sengakuji mit langfristiger Perspektive erfassen
Mein besonderes Augenmerk auf die Stadterneuerung am Bahnhof Sengakuji gilt nicht allein der beeindruckenden Größenordnung. Der eigentliche Kern dieses Vorhabens liegt in der geschickten institutionellen Konstruktion als Stadterneuerungsprojekt zweiter Art, das „Bahnhofsumbau, städtebauliche Infrastruktur und Multifunktionskomplex" in einem Zug verwirklicht. Die Metropolregierung Tokio übernimmt als Projektträgerin die Gewährleistung öffentlicher Infrastruktur, die privatwirtschaftlich kaum realisierbar wäre, und verbindet diese mit der Baukompetenz und Kapitalkraft der Privatwirtschaft. Dieses Modell ist eine der vielversprechendsten Formeln für die urbane Erneuerung in Japan.
Mit der Eröffnung von Takanawa Gateway City steht das Gebiet Sengakuji bereits an der „Schwelle zum Wandel". Durch die hinzukommende Stadterneuerung am Bahnhof Sengakuji entwickelt sich der Süden des Bezirks Minato zu einem Gebiet, das als Knotenpunkt der internationalen Begegnungsachse „Shinagawa – Takanawa – Sengakuji" funktioniert. Die Fertigstellung ist zwar erst für das Fiskaljahr 2031 vorgesehen, doch der Immobilienmarkt preist diese Erwartungen bereits vor der Vollendung ein. Für Investoren und Immobilieneigentümer mit langfristigem Horizont ist die Informationsgewinnung und Entscheidungsfindung in diesem frühen Stadium von besonderer Bedeutung.
INA&Associates株式会社 beobachtet und analysiert kontinuierlich die Immobilienmarktentwicklung in innerstädtischen Sanierungsgebieten, einschließlich des Gebiets Sengakuji und Takanawa. Bei Fragen zu Ihrer Immobilienstrategie stehen wir Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung.
Weitere Informationen zu aktuellen Sanierungsgebieten finden Sie auch in unserem Beitrag „Sanierungsplanung am Ostausgang des JR-Bahnhofs Shimbashi (Februar 2025)".
Zusammenfassung
- Das Stadterneuerungsprojekt zweiter Art im Bezirk Bahnhof Sengakuji ist ein öffentliches Sanierungsvorhaben unter Trägerschaft der Metropolregierung Tokio mit Tokyu Fudosan und Keikyu als Spezialunternehmern
- 30 Geschosse, ca. 145 m Höhe, ca. 112.300 m² Bruttogeschossfläche – ein Multifunktionskomplex mit 385 Wohneinheiten, Büros, Einzelhandel und Kinderbetreuungseinrichtung
- Baubeginn November 2024, geplante Fertigstellung Fiskaljahr 2031 (Projektlaufzeit 2018–2032)
- Verdoppelung der Bahnsteigbreite von 5 m auf 10 m – Inbetriebnahme des Bahnhofsumbaus für Fiskaljahr 2027 geplant
- Anbindung an Takanawa Gateway City und THE LINKPILLAR über erhöhte Fußgängerbrücke verbessert die Erreichbarkeit zum JR-Bahnhof Takanawa Gateway und in Richtung Shinagawa
- Langfristiger Aufwärtsdruck auf den Miet-, Büro- und Eigentumswohnungsmarkt im Süden des Bezirks Minato zu erwarten
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
F1: Wer ist Träger des Stadterneuerungsprojekts zweiter Art im Bezirk Bahnhof Sengakuji?
A: Trägerin ist die Metropolregierung Tokio (Zweites Büro für Stadterneuerung). Als Spezialunternehmer wurden im Juni 2021 die Tokyu Fudosan Corporation und die Keikyu Corporation bestimmt; Planung und Ausführung liegen bei Kajima Corporation.
F2: Wann wird das Sanierungsgebäude fertiggestellt?
A: Der Spatenstich erfolgte am 1. November 2024; die Fertigstellung ist für das Fiskaljahr 2031 (Ende März 2032) geplant. Es handelt sich um einen Multifunktionskomplex mit 385 Wohneinheiten, Büros, Einzelhandel und einer Kinderbetreuungseinrichtung.
F3: Wann wird der Umbau des Bahnhofs Sengakuji abgeschlossen?
A: Die Bahnsteigverbreiterung von 5 m auf 10 m und die zugehörigen Umbauarbeiten sollen im Fiskaljahr 2027 in Betrieb genommen werden. Die Maßnahme wird gemeinsam vom Verkehrsamt der Metropolregierung Tokio und der Keikyu Corporation durchgeführt.
F4: In welcher Beziehung steht das Projekt zu Takanawa Gateway City?
A: Nach Fertigstellung wird das Sanierungsgebäude am Bahnhof Sengakuji über Takanawa Gateway City (THE LINKPILLAR 1 und 2) durch eine erhöhte Fußgängerbrücke mit dem JR-Bahnhof Takanawa Gateway verbunden. Gemeinsam mit der im März 2025 eröffneten Takanawa Gateway City wird die städtische Funktionalität im Süden des Bezirks Minato erheblich gestärkt.
Weiterführende Lektüre
- Auswirkungen der Stadterneuerung im Gebiet Shirokane-Takanawa auf den Immobilienwert (Stand: April 2025)
- Die wichtigsten Sanierungsprojekte, die Tokio 2025 verändern
Quellen und Referenzen
- Büro für Stadtentwicklung der Metropolregierung Tokio, Zweites Büro für Stadterneuerung, „Bezirk Bahnhof Sengakuji – Projektübersicht" (2024)
- Büro für Stadtentwicklung der Metropolregierung Tokio, „Stadterneuerungsprojekt zweiter Art im Bezirk Bahnhof Sengakuji" (2024)
- Tokyu Fudosan Corporation, „Bekanntmachung des Baubeginns des Stadterneuerungsprojekts zweiter Art im Bezirk Bahnhof Sengakuji" (November 2024)
- PR TIMES, „Bekanntmachung des Baubeginns des Stadterneuerungsprojekts zweiter Art im Bezirk Bahnhof Sengakuji" (Tokyu Fudosan, November 2024)
