Qu’est-ce qu’un rent roll ? Guide complet de lecture et des 10 points à vérifier

Connaissez-vous le « rent roll » ?Il s’agit d’un terme que l’on entend souvent lorsque l’on étudie un bien de rendement, tel qu’un immeuble d’appartements, une résidence ou un immeuble de bureaux.Lorsque l’on attend d’un bien d’investissement un revenu locatif régulier, ce rent roll est indispensable pour évaluer sa rentabilité. Dans cet article, nous expliquons ce qu’est un rent roll, comment le lire et quels sont les 10 points à vérifier.

Qu’est-ce qu’un rent roll ?

Un rent roll est un tableau récapitulatif de la situation locative d’un bien, qui indique sa capacité à générer des revenus (état détaillé des loyers).Il présente de manière exhaustive la situation des locataires et les conditions des contrats de bail, ce qui permet d’anticiper non seulement la rentabilité du bien, mais aussi son potentiel futur.

Un tableau qui permet de comprendre la situation locative

Le rent roll contient les informations sur les occupants de chaque unité ainsi que les conditions contractuelles. Il est établi pour éviter d’avoir à examiner un par un chaque contrat de bail dans les biens comportant plusieurs locataires.Cependant, le rent roll est un document établi à titre facultatif et n’est pas imposé par la réglementation.Son format n’est pas unifié et, selon les biens, il peut même ne pas exister.

À quel moment consulter le rent roll

En règle générale, le rent roll se vérifie lors de l’achat d’un bien de rendement (bien vendu occupé). Il est souvent fourni par l’agence immobilière en même temps que la fiche de présentation du bien.

Quelles informations figurent dans un rent roll ?

Il n’existe pas de format unique pour un rent roll, mais il est généralement présenté par étage et numéro d’unité, ce qui permet d’identifier si le logement est occupé ou vacant.Les rubriques les plus courantes comprennent le numéro d’unité, la surface, le loyer, les charges communes, le dépôt de garantie et le pas-de-porte, la date du contrat, sa durée et le profil du locataire.

Quels sont les avantages et les inconvénients du rent roll ?

Avantages

• Les conditions locatives peuvent être saisies d’un seul coup d’œil :avec un seul document, il est possible de vérifier les conditions contractuelles et la situation des locataires, ce qui facilite également la comparaison entre plusieurs biens
• L’évolution des conditions peut être analysée :à partir des dates de conclusion des baux, il devient possible d’analyser l’évolution des loyers et d’en tirer des perspectives pour l’avenir

Inconvénients

• L’exactitude des informations n’est pas garantie :comme il s’agit d’un document facultatif, certaines informations peuvent manquer, par exemple une période de gratuité de loyer, ou certains loyers peuvent être erronés
• Des connaissances spécialisées sont nécessaires :les débutants repèrent difficilement les pièges, il est donc recommandé de solliciter l’avis d’un professionnel

Quels sont les 10 points à vérifier dans un rent roll ?

Pour éviter une erreur lors de l’achat d’un bien de rendement, nous vous recommandons de vérifier systématiquement les 10 points suivants.

1. Le loyer estimé des unités vacantes et le niveau du marché local

Vérifiez si le loyer estimé des unités vacantes n’est pas surévalué par rapport au marché, en le comparant aux annonces de biens comparables sur les portails immobiliers. S’il paraît élevé, il est plus prudent de retenir une hypothèse conservatrice à la baisse.

2. L’évolution du niveau des loyers

Même dans un même bien et à conditions comparables, les loyers peuvent varier. Si un locataire installé à un loyer élevé au moment de la mise en location initiale quitte le bien, il faut envisager que le loyer revienne au niveau actuel du marché.

3. Les loyers pratiqués autour du bien et ceux des locataires en place

Si les loyers sont supérieurs à ceux du voisinage, il existe un risque de ne pas attirer de nouveaux locataires. Même si le bien est actuellement entièrement occupé, il convient d’anticiper le niveau de loyer réaliste pour les futures relocations.

4. La durée d’occupation

Une longue durée d’occupation procure des revenus plus stables, mais elle peut aussi accroître la charge supportée par le propriétaire au départ du locataire, notamment pour les frais de remise en état.

5. La concentration des dates d’entrée dans les lieux

Si les dates d’entrée dans les lieux sont concentrées hors saison normale de déménagement, il convient d’être prudent.Dans certains cas, un bien peut avoir été rempli intentionnellement pour être vendu à un prix plus élevé.

6. Le profil des locataires

Une prise à bail globale par une entreprise peut offrir des revenus stables, mais elle comporte aussi un risque de départ simultané. Pour des locataires particuliers, la répartition hommes-femmes peut également constituer un indicateur utile.

7. Vérifier si plusieurs unités sont louées par la même entreprise

Si la proportion d’unités louées par une même société est élevée, le retrait de cette société peut entraîner une baisse importante des revenus locatifs.

8. L’existence d’impayés

Les impayés de loyer constituent un risque direct pour le propriétaire.La présence éventuelle de locataires ayant des antécédents d’impayés fait partie des points qui doivent être vérifiés avec la plus grande attention.

9. L’existence d’un parking situé hors du terrain

Il arrive que le propriétaire loue un terrain voisin pour le sous-louer comme parking. Les coûts liés à cette reprise peuvent alors avoir un impact sur le rendement réel.

10. La prise en charge des charges d’électricité, de gaz et d’eau

Si ces charges ne sont pas incluses dans le loyer, il est possible que le propriétaire les encaisse globalement puis les règle lui-même. Il faut alors les déduire du revenu locatif pour évaluer correctement la performance du bien.

Combiner l'analyse du rent-roll avec REINS et une enquête de terrain

Gardez à l'esprit que le rent-roll reste, avant tout, un document établi par le vendeur lui-même. Pour parvenir à une décision d'investissement réellement fiable, il doit être recoupé avec REINS (レインズ, Real Estate Information Network System), la base de données des transactions immobilières réservée aux professionnels japonais et sans équivalent public direct dans la plupart des pays francophones, ainsi qu'avec les prix de vente effectivement constatés dans le voisinage, l'état des boîtes aux lettres et affichages sur place, et une inspection visuelle de l'entretien général de l'immeuble. En cas d'élément qui semble incohérent, solliciter un second avis auprès d'un professionnel indépendant reste une précaution utile, en particulier pour un investisseur qui pilote son achat à distance depuis l'étranger.

Recourir à un service de second avis immobilier

Si vous avez des doutes au moment de décider l’achat d’un bien de rendement, il peut être pertinent de recourir à un service de second avis auprès d’un tiers indépendant de la transaction.Un professionnel de l’immobilier pourra analyser le rent roll et vous conseiller depuis la perspective de l’acquéreur.

Pour évaluer correctement la rentabilité d’un bien, il est également important d’intégrer le point de vue d’une gestion locative sereine et sans stress. Il convient aussi de bien comprendre les réglementations relatives à la gestion locative.

Questions fréquentes (FAQ)

Qu’est-ce qu’un rent roll ?

Le rent roll est un document qui récapitule la situation locative d’un bien de rendement (état détaillé des loyers). Il indique notamment les loyers de chaque unité, les informations sur les locataires et les conditions contractuelles, et il sert à évaluer la capacité du bien à générer des revenus.

Où peut-on obtenir un rent roll ?

En règle générale, il est fourni par l’agence immobilière qui intermédié la vente du bien de rendement, en même temps que la fiche de présentation. Toutefois, comme il s’agit d’un document facultatif, certains biens peuvent ne pas en disposer.

Comment vérifier la fiabilité d’un rent roll ?

Le rent roll n’étant pas un document imposé par la réglementation, l’exactitude des informations n’est pas garantie. Il convient donc d’en vérifier la fiabilité en le comparant au marché local, en contrôlant la concentration des dates d’entrée dans les lieux et, si nécessaire, en sollicitant l’avis d’un professionnel.

Quels points de vigilance faut-il avoir lors d’un premier achat de bien de rendement ?

Outre la vérification du rent roll, nous recommandons de recourir à un service de second avis immobilier afin d’obtenir l’opinion d’un expert tiers. Cela permet de mettre en lumière des points que les débutants ont tendance à négliger.