「렌트롤」에 대해 알고 계신가요?아파트나 맨션, 오피스 빌딩과 같은 수익형 부동산을 검토할 때 자주 접하게 되는 용어입니다.투자용 부동산에서 인컴게인(임대수익)을 기대하는 경우, 수익성을 판단하기 위해서는 이 렌트롤이 매우 중요합니다. 이번 글에서는 렌트롤이 무엇인지부터 살펴보고, 렌트롤을 보는 법과 반드시 확인해야 할 10가지 포인트를 전해드립니다.
렌트롤이란 무엇인가?
렌트롤이란 부동산의 수익력을 보여주는 임대 현황 일람표(임대료 명세표)입니다.입주자의 상태와 임대차 계약 조건이 종합적으로 기재되어 있어, 해당 부동산의 수익성뿐 아니라 향후 가능성까지 예측할 수 있습니다.
임대 현황을 파악할 수 있는 일람표
렌트롤에는 각 호실의 입주자 정보와 계약 조건이 기재되어 있습니다. 여러 입주자가 있는 부동산에서 각 임대차 계약서를 하나씩 확인해야 하는 수고를 줄이기 위해 작성됩니다.다만, 렌트롤은 임의로 작성하는 자료이며 법령상 의무화된 서류는 아닙니다.서식도 통일되어 있지 않으며, 부동산에 따라서는 존재하지 않는 경우도 있습니다.
렌트롤을 확인하는 시점
렌트롤은 일반적으로 수익형 부동산(오너 체인지 물건)을 매입할 때 확인합니다. 부동산 중개회사로부터 물건 개요서와 함께 제공되는 경우가 많습니다.
렌트롤에는 어떤 내용이 기재되어 있는가?
렌트롤에는 정해진 형식이 없지만, 일반적으로는 층수와 호실 번호 순으로 기재되며 입주 중인지 공실인지 판단할 수 있습니다.대표적인 항목으로는 호실 번호, 면적, 임대료, 공익비, 보증금·예치금, 계약일, 계약기간, 입주자 속성 등이 있습니다.
렌트롤의 장점과 단점은 무엇인가?
장점
- 임대차 조건을 한눈에 파악할 수 있습니다:자료 하나로 계약 조건과 입주자 현황을 확인할 수 있어 비교 검토의 효율도 높아집니다
- 조건의 추이를 파악할 수 있습니다:임대차 계약 체결 시점을 통해 임대료 변동 추이를 분석하고 향후 예측에 활용할 수 있습니다
단점
- 정보의 정확성이 보장되지 않습니다:임의 작성 자료이기 때문에 프리렌트가 기재되지 않았거나 잘못된 임대료가 적혀 있는 경우도 있습니다
- 전문 지식이 필요합니다:초보자는 함정을 놓치기 쉬우므로 전문가와 상담하시는 것을 권해드립니다
렌트롤을 확인할 때의 10가지 포인트는 무엇인가?
수익형 부동산 매입에서 판단을 그르치지 않기 위해 아래 10가지 항목은 반드시 확인하시기 바랍니다.
1. 공실 부분의 예상 임대료와 주변 시세
공실 부분의 예상 임대료가 시세보다 높게 산정되어 있지는 않은지, 포털 사이트에서 동일 조건의 물건 시세와 비교해 보시기 바랍니다. 높게 책정되어 있다면 보수적으로 낮춰 계산해 두는 편이 안전합니다.
2. 임대료 수준의 추이
같은 부동산, 같은 조건이라도 임대료에는 편차가 있습니다. 신축 당시의 높은 임대료로 입주한 세대가 퇴거할 경우, 현재의 임대료 수준으로 낮아질 수 있다는 점도 고려해야 합니다.
3. 주변 임대료 시세와 입주자의 임대료
주변보다 임대료가 높다면 신규 입주자를 확보하지 못할 위험이 있습니다. 만실이라고 하더라도 향후 신규 모집 시의 임대료 설정까지 염두에 두는 것이 중요합니다.
4. 입주 기간
입주 기간이 길수록 안정적인 수입을 기대할 수 있는 반면, 퇴거 시에는 오너의 부담(원상복구 비용)이 커질 수 있습니다.
5. 입주일의 편중
이사 성수기가 아닌 시기에 입주일이 한쪽으로 몰려 있다면 주의가 필요합니다.부동산을 더 높은 가격에 매도하기 위해 의도적으로 만실 상태를 만든 사례일 수 있습니다.
6. 입주자의 속성
법인의 일괄 임차는 안정적인 수입이라는 장점이 있지만, 한 번에 대량 퇴거가 발생할 위험도 있습니다. 개인 입주자의 경우에는 남녀 비율도 참고해 확인해 보시기 바랍니다.
7. 같은 법인이 임차하고 있지는 않은가
동일 법인의 임차 비율이 높다면, 해당 법인이 철수할 경우 임대수입이 크게 감소할 위험이 있습니다.
8. 연체 여부
임대료 연체는 오너에게 직접적인 리스크입니다.연체 이력이 있는 입주자가 있는지 여부는 반드시 확인해야 할 포인트입니다.
9. 부지 외 주차장 유무
오너가 인근 토지를 임차해 주차장으로 운영하는 경우가 있으며, 그 승계 비용이 수익률에 영향을 줄 수 있습니다.
10. 공과금 부담 여부
공과금이 임대료에 포함되어 있지 않다면, 오너가 일괄 징수해 납부하고 있을 가능성이 있습니다. 그만큼은 임대수입에서 차감해 판단할 필요가 있습니다.
부동산 세컨드 오피니언 서비스의 활용
수익형 부동산 매입 판단에 불안이 있다면, 거래 상대방이 아닌 제3자에게 의견을 구하는 세컨드 오피니언 서비스를 활용해 보시는 것을 권해드립니다.부동산 전문가가 소비자 측의 입장에서 렌트롤 분석과 거래에 대한 조언을 제공해 줍니다.
부동산의 수익성을 올바르게 평가하기 위해서는 스트레스 없는 임대관리의 관점도 중요합니다. 또한 임대관리에 관한 법규도 함께 이해해 두시기 바랍니다.
자주 묻는 질문(FAQ)
렌트롤이란 무엇인가요?
렌트롤이란 수익형 부동산의 임대 현황을 한눈에 정리한 자료(임대료 명세표)입니다. 각 호실의 임대료, 입주자 정보, 계약 조건 등이 기재되어 있어 부동산의 수익력을 판단하는 데 활용됩니다.
렌트롤은 어디에서 받을 수 있나요?
일반적으로는 수익형 부동산을 중개하는 부동산 회사로부터 물건 개요서와 함께 제공됩니다. 다만 임의 작성 자료이므로, 물건에 따라서는 준비되어 있지 않은 경우도 있습니다.
렌트롤의 신뢰성은 어떻게 확인하면 되나요?
렌트롤은 법령으로 의무화된 서류가 아니므로 정보의 정확성이 보장되지는 않습니다. 주변 시세와의 비교, 입주일 편중 여부 확인, 전문가 상담 등을 통해 신뢰성을 검증하시기 바랍니다.
처음 수익형 부동산을 매입할 때 주의할 점은 무엇인가요?
렌트롤 점검에 더해, 부동산 세컨드 오피니언 서비스를 활용하여 제3자 전문가의 의견을 들어보시는 것을 권해드립니다. 초보자가 놓치기 쉬운 포인트를 짚어 받을 수 있습니다.
함께 읽으면 좋은 글
