Le ratio locatif est un indicateur important de l'investissement immobilier. Il désigne la part de la surface louable dans la surface totale de plancher. Plus ce ratio est élevé, plus le bien peut être considéré comme rentable. Dans cet article, nous expliquons comment calculer le ratio locatif et comment l'utiliser en pratique.
Qu'est-ce que le ratio locatif ?
Le ratio locatif (proportion de surface louable) correspond au pourcentage de la surface génératrice de revenus (les locaux louables) dans la surface totale de plancher d'un bâtiment. Il n'inclut pas les parties non génératrices de revenus, telles que les ascenseurs, le hall d'entrée, les escaliers communs ou les couloirs.
Formule : surface des locaux louables ÷ surface totale de plancher × 100 (%)
Repères selon la taille du bâtiment
| Taille du bâtiment | Repère du ratio locatif |
|---|---|
| Grand immeuble de bureaux | 60〜70% |
| Petit immeuble de bureaux | 80〜85% |
| Bureau locatif standard | 65〜85% |
Quels points faut-il vérifier pour les biens détenus par des REIT ?
Lorsqu'un REIT détient une partie d'un bien en copropriété, le ratio locatif est calculé sur la base de la « surface louable au sein de la surface détenue en copropriété ». Il diffère donc du ratio locatif de l'ensemble du bâtiment.
Dans le cas d'un contrat de master lease
Dans le cas d'une location globale à un locataire unique ou d'un contrat de master lease, les parties communes sont également prises en location. Le ratio locatif peut alors approcher 100 %, ce qui rend la comparaison avec d'autres biens difficile.
Que faut-il faire pour maximiser les revenus ?
Se concentrer uniquement sur l'augmentation du ratio locatif peut conduire à réduire excessivement les parties non génératrices de revenus, comme le hall d'entrée, les couloirs ou les toilettes. Cela peut nuire au confort des occupants et entraîner des départs. Il est donc essentiel de préserver un bon équilibre avec le point de vue des utilisateurs.
En valorisant à la location l'ensemble des espaces pouvant être proposés et en adoptant des formes contractuelles variées, comme la location de salles de réunion et les espaces partagés, il est possible de maximiser les revenus.
Questions fréquentes (FAQ)
Q. Un ratio locatif élevé signifie-t-il toujours qu'il s'agit d'un bon bien ?
Pas nécessairement. Si les parties communes sont trop réduites, cela peut générer de l'insatisfaction chez les occupants et augmenter le taux de départ.
Q. Où peut-on vérifier le ratio locatif ?
S'il n'est pas indiqué dans les informations du bien, vous pouvez le calculer vous-même à partir de la surface totale de plancher et de la surface louable. Pour les biens détenus par des J-REIT, il est possible de le vérifier dans les documents publics.
Q. Existe-t-il des moyens d'améliorer le ratio locatif ?
Oui. Il est possible, par exemple, de rénover une partie des espaces communs pour les convertir en surfaces locatives ou d'exploiter plus efficacement les espaces non rentables, notamment en y installant des distributeurs automatiques.
