Dans les petites et moyennes sociétés de gestion immobilière au Japon, l'absence de successeur liée au vieillissement des dirigeants constitue un problème sérieux. Alors qu'un grand nombre de dirigeants propriétaires atteignent l'âge où l'on songe à la retraite, les cas où aucun successeur adapté ne se trouve en interne, que ce soit dans la famille ou parmi les salariés, se multiplient. En conséquence, un nombre non négligeable d'entreprises n'ont d'autre choix que de cesser leur activité, faute de pouvoir la transmettre à quiconque. En 2021, environ 55 000 entreprises ont, à l'échelle nationale, cessé leur activité, fermé ou été dissoutes, et plus de la moitié d'entre elles étaient encore bénéficiaires au moment de leur fermeture. Ce constat n'est pas propre au Japon : en France également, les chambres de commerce et d'industrie alertent régulièrement sur le nombre de transmissions d'entreprises non réalisées faute de repreneur, en particulier dans les activités de proximité comme la gestion locative.
Selon une enquête, environ 30 % des entreprises qui envisagent une cessation d'activité invoquent comme motif l'absence d'un successeur approprié. Cette tendance touche également le secteur de la gestion immobilière : lorsqu'une société de gestion ancrée localement cesse son activité, cela représente une perte importante pour les propriétaires bailleurs et les locataires de la région. La question de la transmission d'entreprise ne se limite donc pas à un problème personnel de départ à la retraite du dirigeant : c'est un enjeu majeur qui affecte les salariés, les clients, et, plus largement, la collectivité locale.
Pourquoi la fusion-acquisition constitue-t-elle une alternative pertinente à la cessation d'activité ?
La transmission d'entreprise à un tiers par voie de fusion-acquisition (M&A) est une solution efficace qui permet de faire perdurer l'entreprise, de préserver l'emploi des salariés et la relation avec les clients, tout en offrant au dirigeant une contrepartie économique sous forme de plus-value de cession.
Face à l'absence de successeur, le dirigeant peut chercher un repreneur en interne comme en externe. En interne, on peut envisager la transmission à un membre de la famille, à un administrateur ou à un salarié, mais la démarche se heurte souvent à l'absence de candidat adapté ou à l'absence de volonté de la personne pressentie. C'est dans ce contexte qu'apparaît comme une solution particulièrement pertinente la fusion-acquisition (M&A), c'est-à-dire la cession de l'entreprise à une autre société ou à un entrepreneur tiers.
Le principal avantage de la cession de l'entreprise par voie de fusion-acquisition est de permettre à l'entreprise de perdurer. Si un repreneur adéquat est trouvé, l'enseigne de l'entreprise est préservée, l'emploi des salariés est maintenu, et la relation commerciale avec les clients peut se poursuivre. Pouvoir transmettre à la génération suivante la réputation et le savoir-faire accumulés au fil des années représente un choix porteur de sens, tant sur le plan social qu'économique. Pour le dirigeant propriétaire, comparé aux coûts de liquidation d'une cessation d'activité, la fusion-acquisition permet en outre de percevoir une plus-value issue de la vente des actions ou du fonds de commerce. La gestion immobilière est une activité de type récurrent, fondée sur des revenus mensuels de gestion, et lorsque le volume d'affaires est suffisant, la valeur de l'entreprise est correctement reconnue par le marché. Un lecteur français reconnaîtra ici la logique de la transmission d'entreprise telle qu'elle est encouragée en France, où des dispositifs comme le pacte Dutreil visent précisément à éviter la disparition d'entreprises viables faute de repreneur, en allégeant la fiscalité de la transmission familiale ou en facilitant la cession à un tiers.
Quels sont les avantages concrets du recours à la fusion-acquisition ?
La transmission d'entreprise par fusion-acquisition est un choix gagnant-gagnant qui profite à la fois au dirigeant, aux salariés et aux clients. La continuité de l'entreprise, le maintien des relations commerciales, la valorisation des ressources de gestion et la sérénité du dirigeant après son départ en constituent les principaux atouts.
- La continuité de l'entreprise et des emplois est assurée : en transmettant l'activité à un tiers, l'entreprise elle-même perdure et les salariés conservent leur emploi. La vie et la carrière des collaborateurs peuvent ainsi être préservées.
- Le maintien des relations avec les partenaires et les clients : la relation de confiance avec les propriétaires bailleurs et les locataires n'est pas interrompue. Préserver la confiance locale et transmettre son enseigne à la génération suivante représente une valeur considérable pour une activité fortement ancrée dans son territoire.
- La valorisation et le développement des ressources de gestion : l'activité peut se développer davantage grâce aux ressources et au savoir-faire de l'entreprise acquéreuse. Il arrive que l'entreprise repreneuse mène des investissements en informatisation ou en renforcement commercial que l'entreprise cédante n'aurait pas pu réaliser seule.
- La sérénité du dirigeant après son départ : en confiant son activité à une entreprise successeure digne de confiance, le dirigeant peut envisager sereinement sa vie après la retraite.
Quel est le processus de base d'une transmission d'entreprise par fusion-acquisition ?
Une opération de fusion-acquisition en vue d'une transmission d'entreprise se déroule en quatre étapes : préparation préalable, recherche de candidats acquéreurs, négociation des conditions et signature du contrat, puis transmission effective. Il est essentiel d'avancer prudemment en s'appuyant sur le soutien d'experts de confiance.
- Préparation préalable et définition de la stratégie : le dirigeant clarifie lui-même son orientation en matière de transmission, puis consulte une société de conseil en fusion-acquisition ou des experts de confiance afin de faire réaliser une évaluation de la valeur de l'entreprise (valuation).
- Recherche des candidats acquéreurs : la société de conseil dresse une liste de candidats correspondant aux critères, et des rencontres entre dirigeants permettent d'établir une relation de confiance.
- Négociation des conditions et signature du contrat : après la remise d'une lettre d'intention, la signature d'un accord de principe et un audit d'acquisition (due diligence) détaillé, l'opération se conclut par la signature du contrat définitif et sa réalisation effective (closing).
- Transmission et accompagnement après l'opération : l'information des salariés et des partenaires, ainsi que les démarches pratiques de changement de titulaire des diverses autorisations et contrats, sont menées de façon à assurer une transmission harmonieuse de l'activité.
Ce déroulé en quatre temps n'est pas sans rappeler le processus classique de cession-acquisition en France, où l'on retrouve de la même façon une lettre d'intention, un protocole d'accord, un audit d'acquisition puis un acte de cession, la principale différence tenant aux formalités administratives propres à chaque pays.
Quels critères privilégier dans le choix du repreneur ?
Dans le choix du repreneur, la question de « à qui confier son entreprise » importe davantage que le montant proposé. Il convient de porter attention à quatre points : l'adhésion à la philosophie de gestion, l'attention portée aux salariés et aux clients, la solidité de l'assise financière, et les synergies avec le secteur.
- L'adhésion à la philosophie et à la vision de gestion : le repreneur partage-t-il les valeurs que l'entreprise a toujours défendues, et est-il disposé à transmettre l'activité comme une valeur à portée sociale ?
- L'attention portée aux salariés et aux clients : le repreneur a-t-il pour politique de préserver l'emploi des salariés après la transmission et d'assurer la continuité du service aux clients existants ? Une entreprise qui considère les ressources humaines et la clientèle comme un véritable actif est rassurante à cet égard.
- L'assise financière et la pérennité : l'entreprise acquéreuse dispose-t-elle d'une solidité financière suffisante et d'une stratégie de croissance durable ?
- L'expérience sectorielle et les synergies : l'entreprise a-t-elle une expérience confirmée dans le même secteur ou un secteur connexe, et peut-on attendre un effet de synergie de l'intégration ?
Quelle est la valeur propre qu'INA peut apporter en matière de transmission d'entreprise ?
INA s'appuie sur une gestion à forte valeur ajoutée destinée à une clientèle fortunée, sur un taux de reconduction contractuelle de 100 %, sur une politique de maintien de l'emploi des salariés, ainsi que sur une vision de gestion fondée sur une stratégie de croissance durable, autant d'atouts qui font d'INA un repreneur fiable en matière de transmission d'entreprise.
- Une activité de gestion immobilière à forte valeur ajoutée, centrée sur une clientèle fortunée : au-delà d'une simple gestion locative classique, INA propose des services à valeur ajoutée, tels que le conseil en valorisation patrimoniale ou une gestion optimisée grâce aux technologies les plus récentes, afin de maximiser les revenus immobiliers des propriétaires bailleurs.
- Un bilan de stabilité et de confiance : parmi les biens de gestion confiés à INA, aucun contrat de gestion n'a jamais été résilié pour un motif autre que la « vente du bien ». Ce taux de reconduction élevé atteste de la stabilité et de la fiabilité du service.
- Une priorité donnée à la continuité de l'emploi et de la clientèle existante : même après la reprise d'une activité par fusion-acquisition, INA affiche comme priorité absolue le maintien de l'emploi des salariés et la poursuite de la relation avec les clients existants.
- Une vision de gestion fondée sur une stratégie de croissance durable : en s'appuyant à la fois sur le développement du capital humain et sur l'exploitation des technologies, INA s'engage à gérer avec responsabilité les activités reprises, afin d'en assurer un développement durable pour l'avenir.
Comment aborder positivement la question de la transmission d'entreprise ?
La transmission d'entreprise n'est pas une fin, mais un nouveau départ. En recourant à la fusion-acquisition, il est possible de transmettre son entreprise vers l'avenir et de préserver le sourire de ses salariés et de ses clients.
Le problème de la transmission d'entreprise dans les petites et moyennes sociétés de gestion immobilière concerne un grand nombre de dirigeants à travers tout le Japon. Mais il n'y a pas lieu de céder au pessimisme. En recourant à la fusion-acquisition, il devient possible de transmettre vers l'avenir l'entreprise que l'on a bâtie avec tant d'efforts, et de préserver le sourire de ses salariés comme de ses clients. La transmission d'entreprise n'est pas une fin, c'est un nouveau départ.
Chez INA, dans une culture d'entreprise qui place par-dessus tout le « capital humain » et la « confiance », nous souhaitons être le meilleur partenaire possible pour tous ceux qui sont confrontés à une problématique de transmission d'entreprise. La question de la transmission est certes un sujet difficile, mais une solution existe toujours. Il suffit du courage de faire le premier pas pour que la voie vers l'avenir s'ouvre.
Questions fréquentes (FAQ)
Comment évalue-t-on la valeur d'une entreprise dans une fusion-acquisition de société de gestion immobilière ?
Pour une société de gestion immobilière, dont les revenus reposent sur des honoraires de gestion mensuels de type récurrent, le prix de cession est parfois estimé à un multiple de six à huit fois l'excédent brut d'exploitation (EBITDA). Ce chiffre varie toutefois fortement selon le nombre de lots gérés, la qualité du portefeuille clients, le niveau d'expertise des salariés ou encore les spécificités régionales.
Combien de temps s'écoule entre l'étude d'une fusion-acquisition et sa réalisation effective ?
En règle générale, il faut compter entre six mois et un an entre la préparation initiale et la signature définitive. Chaque étape, préparation et définition de la stratégie, recherche de candidats acquéreurs, audit d'acquisition, négociation des conditions, signature du contrat, puis transmission effective, doit être menée avec soin, ce qui rend recommandable un démarrage précoce.
Que deviennent les salariés après une fusion-acquisition ?
Dans la plupart des cas, l'emploi des salariés est maintenu après l'opération. Chez INA, le maintien de l'emploi des salariés constitue une politique prioritaire, et l'expérience comme les compétences des salariés de l'entreprise reprise sont respectées, dans un environnement qui leur permet de continuer à s'épanouir professionnellement.
Je suis confronté à l'absence de successeur : par où commencer ?
Il est recommandé de consulter en premier lieu une société de conseil en fusion-acquisition ou des experts de confiance, afin de faire réaliser une évaluation de la valeur de son entreprise. Cette consultation se déroule dans le cadre d'un accord de confidentialité, sans risque de fuite d'informations vers l'extérieur. Avoir une vision objective de la situation de son entreprise est la première étape pour déterminer la meilleure orientation en matière de transmission.
