Comprendre avec précision le mécanisme et la méthode de calcul des "charges d'amortissement" est indispensable pour les investisseurs et les proprietaires. Une erreur de calcul peut non seulement faire perdre des opportunites d'optimisation fiscale, mais aussi creer un risque de surdeclaration.
Que sont les charges d'amortissement en immobilier ?
Les charges d'amortissement correspondent a un traitement comptable qui repartit en charges, sur la duree d'utilisation, la part de valeur des immobilisations telles que les batiments et les equipements qui diminue avec le temps . Le terrain est exclu, car il est considere comme ne perdant pas de valeur, et en immobilier seule la partie batiment est amortissable.
Il existe trois types de duree d'utilisation en immobilier
La duree d'utilisation peut etre apprehee selon les trois notions suivantes.
- Duree d'utilisation legale : duree comptable standard des batiments fixee par l'Etat. C'est celle qui est la plus utilisee pour l'evaluation immobiliere
- Duree d'utilisation physique : nombre d'annees jusqu'a ce que le batiment ne puisse plus etre utilise physiquement
- Duree d'utilisation economique : periode pendant laquelle l'actif est considere comme conservant une valeur reelle, y compris au regard des couts de reparation
Pourquoi la duree d'utilisation differe-t-elle entre usage professionnel et usage residentiel ?
Meme pour un meme batiment en bois, la duree d'utilisation est fixee a 22 ans pour l'usage professionnel (location, commerce) et a 33 ans pour l'usage residentiel (vente de residence principale) . Il s'agit d'une conception du dispositif visant a alleger la charge fiscale lors de la vente de son logement.
Comment calcule-t-on les charges d'amortissement ?
Charges d'amortissement = prix d'acquisition x taux d'amortissement selon la duree d'utilisation
En principe, pour les biens immobiliers acquis a partir d'avril 2007, la methode de l'amortissement lineaire s'applique.
Difference entre la methode lineaire et la methode degressive
- l'amortissement lineaire : un montant identique est amorti a chaque periode. Le calcul est simple et permet plus facilement de degager un benefice au debut
- Methode degressive : un taux fixe est applique sur la valeur nette non amortie. Le montant amorti est plus eleve au debut puis diminue progressivement
Exemple de calcul (structure en bois non professionnelle)
Dans le cas d'un bien en bois a usage non professionnel (duree d'utilisation de 33 ans, taux d'amortissement de 0,031) achete 10 millions de yens et detenue depuis 15 ans :
10 millions de yens x 0.9 x 0.031 x 15 ans = charges d'amortissement 4 185 000 yens
Cout d'acquisition du batiment = 10 millions de yens - 4 185 000 yens = 5 815 000 yens
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Questions frequentes (FAQ)
Q. Comment identifier le prix d'acquisition utilise pour calculer les charges d'amortissement ?
R. On se refere au contrat de vente ou a la valeur d'evaluation de l'impot sur les actifs fixes. Si le terrain et le batiment ont ete achetes ensemble, le prix du batiment est calcule selon la cle de repartition fondee sur cette evaluation.
Q. Comment les charges d'amortissement influent-elles lors de la vente de son logement ?
R. Pour calculer la plus-value de cession, on utilise le cout d'acquisition du batiment obtenu en retranchant les charges d'amortissement du "cout d'acquisition". Plus ce cout du batiment est faible, plus la plus-value est elevee et plus l'impot sur le revenu augmente.
Q. Que devient la duree d'utilisation d'un bien ancien dont l'age depasse la duree d'utilisation legale ?
R. Lorsqu'elle depasse la duree d'utilisation legale, on applique la methode simplifiee "duree d'utilisation x 20 %". Par exemple, pour une structure en bois de 22 ans, la duree applicable est de 4 ans (22 x 0,2).
Q. Faut-il confier le calcul des charges d'amortissement a un professionnel ?
R. La methode de calcul varie selon la date d'acquisition, l'usage et la structure, et certains cas peuvent etre complexes. Pour la declaration fiscale annuelle et la declaration lors de la vente, consulter un expert-comptable ou un fiscaliste permet d'eviter les erreurs de calcul et les oublis de declaration.
