Was ist eine Rent Roll? So lesen Sie sie richtig und prüfen 10 wichtige Punkte

Kennen Sie den Begriff „Rent Roll“? Er wird häufig verwendet, wenn es um Renditeimmobilien wie Apartments, Mehrfamilienhäuser oder Bürogebäude geht.Wenn Sie bei einer Anlageimmobilie auf laufende Erträge aus Mieteinnahmen setzen, ist eine Rent Roll unverzichtbar, um die Ertragskraft richtig zu beurteilen. Deshalb erläutern wir diesmal, was eine Rent Roll ist, wie Sie sie lesen und welche 10 Punkte Sie unbedingt prüfen sollten.

Was ist eine Rent Roll?

Eine Rent Roll ist eine Übersicht der Vermietungssituation einer Immobilie, die ihre Ertragskraft aufzeigt (eine Mietübersicht).Sie enthält umfassende Angaben zum Status der Mieter und zu den Bedingungen der Mietverträge, sodass sich nicht nur die aktuelle Ertragslage, sondern auch die künftige Perspektive der Immobilie einschätzen lässt.

Eine Übersichtstabelle, die die Vermietungssituation zeigt

In einer Rent Roll sind die Informationen zu den Mietern der einzelnen Einheiten sowie die Vertragsbedingungen aufgeführt. Sie wird erstellt, um bei Immobilien mit mehreren Mietern den Aufwand zu reduzieren, jeden einzelnen Mietvertrag separat prüfen zu müssen. Allerdings ist eine Rent Roll ein freiwillig erstelltes Dokument und gesetzlich nicht vorgeschrieben.Auch das Format ist nicht vereinheitlicht, und je nach Immobilie liegt möglicherweise keine Rent Roll vor.

Wann man eine Rent Roll prüft

In der Regel wird eine Rent Roll beim Kauf einer Renditeimmobilie (einer Objektübernahme mit bestehendem Mietverhältnis) geprüft. Häufig wird sie von der Immobilienvermittlung gemeinsam mit der Objektübersicht zur Verfügung gestellt.

Welche Inhalte sind in einer Rent Roll enthalten?

Für eine Rent Roll gibt es kein festgelegtes Format, doch üblicherweise ist sie nach Etagen und Wohnungsnummern geordnet, sodass erkennbar ist, ob eine Einheit vermietet oder leer steht.Typische Angaben sind unter anderem Wohnungsnummer, Fläche, Miete, Nebenkosten, Kaution und Schlüsselgeld, Vertragsdatum, Vertragslaufzeit sowie Merkmale der Mieter.

Welche Vor- und Nachteile hat eine Rent Roll?

Vorteile

• Die Mietbedingungen lassen sich auf einen Blick erfassen:Mit nur einem Dokument können Sie die Vertragsbedingungen und den Status der Mieter prüfen, was auch die Vergleichbarkeit verschiedener Objekte erleichtert
• Entwicklungen der Konditionen werden nachvollziehbar:Anhand des Abschlusszeitpunkts der Mietverträge lassen sich Trends bei der Miethöhe analysieren und für zukünftige Einschätzungen nutzen

Nachteile

• Die Richtigkeit der Informationen ist nicht garantiert:Da das Dokument freiwillig erstellt wird, können etwa mietfreie Zeiten fehlen oder unzutreffende Miethöhen angegeben sein
• Fachkenntnisse sind erforderlich:Gerade Einsteiger übersehen Risiken leicht, weshalb sich die Beratung durch Fachleute empfiehlt

Welche 10 Punkte sollten Sie bei einer Rent Roll prüfen?

Damit der Kauf einer Renditeimmobilie nicht zum Fehlgriff wird, sollten Sie die folgenden 10 Punkte unbedingt prüfen.

1. Angesetzte Miete für Leerstände und das Marktumfeld

Prüfen Sie anhand von Immobilienportalen, ob die für leer stehende Einheiten angesetzte Miete nicht über dem Markt liegt, indem Sie sie mit vergleichbaren Objekten unter gleichen Bedingungen vergleichen. Ist sie hoch angesetzt, ist es sinnvoll, konservativ mit einem niedrigeren Wert zu kalkulieren.

2. Entwicklung des Mietniveaus

Selbst bei derselben Immobilie und identischen Bedingungen können die Mieten unterschiedlich ausfallen. Wenn ein Mieter auszieht, der noch zu einem hohen Anfangsmietpreis aus der Neubauphase eingezogen ist, sollte auch berücksichtigt werden, dass die Miete auf das heutige Niveau sinken kann.

3. Lokale Vergleichsmieten und die tatsächliche Miete der Mieter

Liegt die Miete über dem Niveau der Umgebung, besteht das Risiko, dass sich keine neuen Mieter finden. Selbst bei Vollvermietung sollten Sie bereits an die Miethöhe für künftige Neuvermietungen denken.

4. Mietdauer

Je länger ein Mietverhältnis besteht, desto stabiler sind zwar die Einnahmen, gleichzeitig steigt beim Auszug des Mieters aber häufig auch die finanzielle Belastung des Eigentümers für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands.

5. Häufung bestimmter Einzugsmonate

Wenn sich Einzugsdaten außerhalb der üblichen Umzugssaison auffällig häufen, ist Vorsicht geboten.Es gibt Fälle, in denen eine Immobilie absichtlich vollständig vermietet wird, um sie zu einem höheren Preis verkaufen zu können.

6. Merkmale der Mieter

Die gebündelte Anmietung durch ein Unternehmen kann für stabile Einnahmen sorgen, birgt aber zugleich das Risiko eines gleichzeitigen Auszugs mehrerer Nutzer. Bei privaten Mietern kann auch das Verhältnis von Männern und Frauen als zusätzlicher Anhaltspunkt dienen.

7. Ob dieselbe Firma mehrere Einheiten gemietet hat

Ist der Anteil der von demselben Unternehmen angemieteten Einheiten hoch, besteht das Risiko, dass die Mieteinnahmen erheblich zurückgehen, wenn dieses Unternehmen sich zurückzieht.

8. Ob Mietrückstände vorliegen

Mietrückstände stellen für Eigentümer ein unmittelbares Risiko dar.Ob es Mieter mit Rückstandserfahrungen gibt, gehört zu den Punkten, die Sie unbedingt prüfen sollten.

9. Ob externe Stellplätze vorhanden sind

Es gibt Fälle, in denen der Eigentümer in der Nachbarschaft ein Grundstück anmietet und als Parkplatz weitervermietet. Die Kosten für die Übernahme dieser Vereinbarung wirken sich auf die Rendite aus.

10. Wer die Nebenkosten für Strom, Gas und Wasser trägt

Wenn die Energiekosten nicht in der Miete enthalten sind, kann es sein, dass der Eigentümer sie gesammelt einzieht und bezahlt. Dieser Betrag muss dann von den Mieteinnahmen abgezogen mitgedacht werden.

Die Rent-Roll-Prüfung mit REINS und Vor-Ort-Recherche kombinieren

Der Rent Roll ist letztlich ein vom Verkäufer erstelltes Dokument. Erst in Kombination mit lokalen Abschlussfällen, dem Zustand der Wurfsendungen (Flyer im Briefkasten) vor Ort und der visuellen Prüfung des Verwaltungszustands lässt sich eine belastbare Investitionsentscheidung treffen. Als Datenquelle für Abschlussfälle dient in Japan REINS (レインズ, Real Estate Information Network System) – das von den Immobilienverbänden betriebene, den Maklern vorbehaltene Transaktionsregister. Wichtig für DACH-Investoren: Ein direkt vergleichbares, flächendeckendes System gibt es im deutschsprachigen Raum nicht – anders als beim nordamerikanischen MLS. In Deutschland behilft man sich mit Gutachterausschüssen und Kaufpreissammlungen, doch der Zugang zu japanischen REINS-Daten läuft ausschließlich über einen lizenzierten lokalen Makler. Fallen Ungereimtheiten auf, ist es zudem sinnvoll, eine Zweitmeinung (Second Opinion) einzuholen.

Nutzung eines Immobilien-Second-Opinion-Service

Wenn Sie bei der Kaufentscheidung für eine Renditeimmobilie unsicher sind, empfiehlt sich die Nutzung eines Second-Opinion-Service, bei dem Sie die Einschätzung einer unabhängigen dritten Partei außerhalb des eigentlichen Transaktionspartners einholen.Immobilienfachleute analysieren die Rent Roll und beraten zur Transaktion aus der Perspektive der Verbraucherseite.

Um die Ertragskraft einer Immobilie richtig zu bewerten, ist auch die Perspektive einer stressfreien Mietverwaltung wichtig. Darüber hinaus sollten Sie die rechtlichen Vorgaben zur Mietverwaltung kennen.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Was ist eine Rent Roll?

Eine Rent Roll ist ein Dokument (eine Mietübersicht), das die Vermietungssituation einer Renditeimmobilie in einer Liste zusammenfasst. Darin sind unter anderem die Miete jeder Einheit, Informationen zu den Mietern und die Vertragsbedingungen aufgeführt. Sie wird verwendet, um die Ertragskraft einer Immobilie zu beurteilen.

Wo kann man eine Rent Roll erhalten?

In der Regel wird sie von der Immobiliengesellschaft, die eine Renditeimmobilie vermittelt, gemeinsam mit der Objektübersicht bereitgestellt. Da sie jedoch freiwillig erstellt wird, ist sie bei manchen Objekten nicht vorhanden.

Wie lässt sich die Zuverlässigkeit einer Rent Roll prüfen?

Da eine Rent Roll kein gesetzlich vorgeschriebenes Dokument ist, ist die Richtigkeit der Informationen nicht garantiert. Vergleichen Sie sie mit dem örtlichen Marktumfeld, prüfen Sie Auffälligkeiten bei den Einzugsdaten und ziehen Sie bei Bedarf fachkundige Beratung hinzu.

Worauf sollte man beim ersten Kauf einer Renditeimmobilie achten?

Zusätzlich zur Prüfung der Rent Roll empfehlen wir, einen Immobilien-Second-Opinion-Service zu nutzen und die Meinung unabhängiger Fachleute einzuholen. So können auch Punkte erkannt werden, die Einsteiger leicht übersehen.

F1. Wo bekomme ich den Rent Roll?

In der Regel wird er gemeinsam mit dem Objekt-Exposé (bukken-gaiyōsho) von der Immobiliengesellschaft bereitgestellt. Wird die Herausgabe verweigert oder ist der Inhalt unvollständig, ist Vorsicht geboten – es könnte sich um einen Verkäufer handeln, der bei der Offenlegung von Informationen zurückhaltend ist. Anders als beim gesetzlich geregelten deutschen Übergabeprotokoll gibt es hier keinen einklagbaren Anspruch auf ein Standardformat, weshalb Beharrlichkeit beim Nachfordern wichtig ist.

F2. Was passiert, wenn die im Rent Roll angegebenen Informationen falsch sind?

Falschangaben durch den Verkäufer können als Betrug (sagi) oder als Verletzung der Aufklärungspflicht (fukokuchi) rechtlich verfolgt werden. Durch eine Due Diligence durch Rechtsanwälte oder Immobilienexperten vor dem Kauf lässt sich dieses Risiko verringern. Für DACH-Investoren empfiehlt sich hier zwingend die Begleitung durch einen japanischsprachigen Fachanwalt, da die vertraglichen Rechtsbehelfe dem japanischen Zivilrecht unterliegen und sich von den gewohnten Regelungen im deutschsprachigen Raum unterscheiden.

F3. Wie erkennt man konkret eine vorgetäuschte Vermietungsquote?

Neben der Prüfung, ob sich die Einzugstermine ballen, sind die visuelle Kontrolle des Verbrauchsstands von Strom- und Gaszählern, die Prüfung des Zustands von Briefkästen und Namensschildern sowie der Vergleich mit der Leerstandslage in der Nachbarschaft hilfreich. Diese physische Vor-Ort-Prüfung ersetzt in Japan gewissermaßen die Transparenz, die DACH-Investoren aus zentralen Datenregistern kennen.

F4. Was ist, wenn im Rent Roll keine Nebenkosten oder Kaution ausgewiesen sind?

Auch wenn keine Angabe vorhanden ist, haben Sie das Recht, diese als ergänzende Unterlagen anzufordern. Bei Objekten ganz ohne Kaution (shikikin) oder Nebenkosten sollten Sie den Grund erfragen und das Nachfrageniveau des Objekts sorgfältig bewerten. Ein flächendeckendes „Kaution null“ ist – anders als die in Deutschland durch § 551 BGB gedeckelte, aber übliche Kaution – ein Warnsignal für schwache Vermietbarkeit.

F5. Wie groß ist die Abweichung zwischen der Bruttorendite und der realen, aus dem Rent Roll ersichtlichen Rendite?

Berücksichtigt man überhöht angesetzte Leerstandsmieten sowie beim Auszug anfallende Wiederherstellungskosten (genjō-kaifuku) und Vermarktungskosten, liegt die tatsächliche Rendite in der Regel um 1 bis 3 Prozentpunkte unter der Bruttorendite (hyōmen-rimawari). Es ist wichtig, auf Grundlage des Rent Roll eine Simulation auf realer Nettobasis durchzuführen. Für DACH-Investoren heißt das konkret: Rechnen Sie eine beworbene japanische Bruttorendite von beispielsweise 8 % gedanklich auf 5 bis 7 % netto herunter, bevor Sie sie mit den niedrigeren, aber stabileren Renditen im deutschsprachigen Wohnimmobilienmarkt vergleichen.