Kennen Sie den Begriff „Rent Roll“? Er wird häufig verwendet, wenn es um Renditeimmobilien wie Apartments, Mehrfamilienhäuser oder Bürogebäude geht.Wenn Sie bei einer Anlageimmobilie auf laufende Erträge aus Mieteinnahmen setzen, ist eine Rent Roll unverzichtbar, um die Ertragskraft richtig zu beurteilen. Deshalb erläutern wir diesmal, was eine Rent Roll ist, wie Sie sie lesen und welche 10 Punkte Sie unbedingt prüfen sollten.
Was ist eine Rent Roll?
Eine Rent Roll ist eine Übersicht der Vermietungssituation einer Immobilie, die ihre Ertragskraft aufzeigt (eine Mietübersicht).Sie enthält umfassende Angaben zum Status der Mieter und zu den Bedingungen der Mietverträge, sodass sich nicht nur die aktuelle Ertragslage, sondern auch die künftige Perspektive der Immobilie einschätzen lässt.
Eine Übersichtstabelle, die die Vermietungssituation zeigt
In einer Rent Roll sind die Informationen zu den Mietern der einzelnen Einheiten sowie die Vertragsbedingungen aufgeführt. Sie wird erstellt, um bei Immobilien mit mehreren Mietern den Aufwand zu reduzieren, jeden einzelnen Mietvertrag separat prüfen zu müssen. Allerdings ist eine Rent Roll ein freiwillig erstelltes Dokument und gesetzlich nicht vorgeschrieben.Auch das Format ist nicht vereinheitlicht, und je nach Immobilie liegt möglicherweise keine Rent Roll vor.
Wann man eine Rent Roll prüft
In der Regel wird eine Rent Roll beim Kauf einer Renditeimmobilie (einer Objektübernahme mit bestehendem Mietverhältnis) geprüft. Häufig wird sie von der Immobilienvermittlung gemeinsam mit der Objektübersicht zur Verfügung gestellt.
Welche Inhalte sind in einer Rent Roll enthalten?
Für eine Rent Roll gibt es kein festgelegtes Format, doch üblicherweise ist sie nach Etagen und Wohnungsnummern geordnet, sodass erkennbar ist, ob eine Einheit vermietet oder leer steht.Typische Angaben sind unter anderem Wohnungsnummer, Fläche, Miete, Nebenkosten, Kaution und Schlüsselgeld, Vertragsdatum, Vertragslaufzeit sowie Merkmale der Mieter.
Welche Vor- und Nachteile hat eine Rent Roll?
Vorteile
- Die Mietbedingungen lassen sich auf einen Blick erfassen:Mit nur einem Dokument können Sie die Vertragsbedingungen und den Status der Mieter prüfen, was auch die Vergleichbarkeit verschiedener Objekte erleichtert
- Entwicklungen der Konditionen werden nachvollziehbar:Anhand des Abschlusszeitpunkts der Mietverträge lassen sich Trends bei der Miethöhe analysieren und für zukünftige Einschätzungen nutzen
Nachteile
- Die Richtigkeit der Informationen ist nicht garantiert:Da das Dokument freiwillig erstellt wird, können etwa mietfreie Zeiten fehlen oder unzutreffende Miethöhen angegeben sein
- Fachkenntnisse sind erforderlich:Gerade Einsteiger übersehen Risiken leicht, weshalb sich die Beratung durch Fachleute empfiehlt
Welche 10 Punkte sollten Sie bei einer Rent Roll prüfen?
Damit der Kauf einer Renditeimmobilie nicht zum Fehlgriff wird, sollten Sie die folgenden 10 Punkte unbedingt prüfen.
1. Angesetzte Miete für Leerstände und das Marktumfeld
Prüfen Sie anhand von Immobilienportalen, ob die für leer stehende Einheiten angesetzte Miete nicht über dem Markt liegt, indem Sie sie mit vergleichbaren Objekten unter gleichen Bedingungen vergleichen. Ist sie hoch angesetzt, ist es sinnvoll, konservativ mit einem niedrigeren Wert zu kalkulieren.
2. Entwicklung des Mietniveaus
Selbst bei derselben Immobilie und identischen Bedingungen können die Mieten unterschiedlich ausfallen. Wenn ein Mieter auszieht, der noch zu einem hohen Anfangsmietpreis aus der Neubauphase eingezogen ist, sollte auch berücksichtigt werden, dass die Miete auf das heutige Niveau sinken kann.
3. Lokale Vergleichsmieten und die tatsächliche Miete der Mieter
Liegt die Miete über dem Niveau der Umgebung, besteht das Risiko, dass sich keine neuen Mieter finden. Selbst bei Vollvermietung sollten Sie bereits an die Miethöhe für künftige Neuvermietungen denken.
4. Mietdauer
Je länger ein Mietverhältnis besteht, desto stabiler sind zwar die Einnahmen, gleichzeitig steigt beim Auszug des Mieters aber häufig auch die finanzielle Belastung des Eigentümers für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands.
5. Häufung bestimmter Einzugsmonate
Wenn sich Einzugsdaten außerhalb der üblichen Umzugssaison auffällig häufen, ist Vorsicht geboten.Es gibt Fälle, in denen eine Immobilie absichtlich vollständig vermietet wird, um sie zu einem höheren Preis verkaufen zu können.
6. Merkmale der Mieter
Die gebündelte Anmietung durch ein Unternehmen kann für stabile Einnahmen sorgen, birgt aber zugleich das Risiko eines gleichzeitigen Auszugs mehrerer Nutzer. Bei privaten Mietern kann auch das Verhältnis von Männern und Frauen als zusätzlicher Anhaltspunkt dienen.
7. Ob dieselbe Firma mehrere Einheiten gemietet hat
Ist der Anteil der von demselben Unternehmen angemieteten Einheiten hoch, besteht das Risiko, dass die Mieteinnahmen erheblich zurückgehen, wenn dieses Unternehmen sich zurückzieht.
8. Ob Mietrückstände vorliegen
Mietrückstände stellen für Eigentümer ein unmittelbares Risiko dar.Ob es Mieter mit Rückstandserfahrungen gibt, gehört zu den Punkten, die Sie unbedingt prüfen sollten.
9. Ob externe Stellplätze vorhanden sind
Es gibt Fälle, in denen der Eigentümer in der Nachbarschaft ein Grundstück anmietet und als Parkplatz weitervermietet. Die Kosten für die Übernahme dieser Vereinbarung wirken sich auf die Rendite aus.
10. Wer die Nebenkosten für Strom, Gas und Wasser trägt
Wenn die Energiekosten nicht in der Miete enthalten sind, kann es sein, dass der Eigentümer sie gesammelt einzieht und bezahlt. Dieser Betrag muss dann von den Mieteinnahmen abgezogen mitgedacht werden.
Nutzung eines Immobilien-Second-Opinion-Service
Wenn Sie bei der Kaufentscheidung für eine Renditeimmobilie unsicher sind, empfiehlt sich die Nutzung eines Second-Opinion-Service, bei dem Sie die Einschätzung einer unabhängigen dritten Partei außerhalb des eigentlichen Transaktionspartners einholen.Immobilienfachleute analysieren die Rent Roll und beraten zur Transaktion aus der Perspektive der Verbraucherseite.
Um die Ertragskraft einer Immobilie richtig zu bewerten, ist auch die Perspektive einer stressfreien Mietverwaltung wichtig. Darüber hinaus sollten Sie die rechtlichen Vorgaben zur Mietverwaltung kennen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was ist eine Rent Roll?
Eine Rent Roll ist ein Dokument (eine Mietübersicht), das die Vermietungssituation einer Renditeimmobilie in einer Liste zusammenfasst. Darin sind unter anderem die Miete jeder Einheit, Informationen zu den Mietern und die Vertragsbedingungen aufgeführt. Sie wird verwendet, um die Ertragskraft einer Immobilie zu beurteilen.
Wo kann man eine Rent Roll erhalten?
In der Regel wird sie von der Immobiliengesellschaft, die eine Renditeimmobilie vermittelt, gemeinsam mit der Objektübersicht bereitgestellt. Da sie jedoch freiwillig erstellt wird, ist sie bei manchen Objekten nicht vorhanden.
Wie lässt sich die Zuverlässigkeit einer Rent Roll prüfen?
Da eine Rent Roll kein gesetzlich vorgeschriebenes Dokument ist, ist die Richtigkeit der Informationen nicht garantiert. Vergleichen Sie sie mit dem örtlichen Marktumfeld, prüfen Sie Auffälligkeiten bei den Einzugsdaten und ziehen Sie bei Bedarf fachkundige Beratung hinzu.
Worauf sollte man beim ersten Kauf einer Renditeimmobilie achten?
Zusätzlich zur Prüfung der Rent Roll empfehlen wir, einen Immobilien-Second-Opinion-Service zu nutzen und die Meinung unabhängiger Fachleute einzuholen. So können auch Punkte erkannt werden, die Einsteiger leicht übersehen.
