Guide réglementaire de la gestion locative au Japon｜Loi sur les baux fonciers et immobiliers, remise en état, loi sur le filet de sécurité

Sur le marché de l'immobilier locatif japonais, de nombreuses lois et directives encadrent la relation contractuelle entre le bailleur (propriétaire) et le locataire, ainsi que la gestion locative du bien. Cet article s'adresse aux investisseurs immobiliers, aux propriétaires bailleurs et aux sociétés de gestion, et propose un panorama complet de la réglementation applicable à la gestion locative au Japon. Tout au long de cet article, nous mettrons ce cadre juridique japonais en perspective avec les dispositifs équivalents en vigueur en France et dans les autres pays francophones, où la matière est principalement régie par la loi du 6 juillet 1989 et le Code civil.

Nous détaillerons les différences entre les types de contrats prévus par la loi sur les baux d'habitation et locaux commerciaux (le « Shakuchi Shakuya Ho ») ainsi que les règles de renouvellement et de résiliation, les obligations et responsabilités découlant du bail, les directives relatives à la remise en état des lieux au départ du locataire, et enfin les obligations légales du bailleur et de la société de gestion (accompagnement des locataires, entretien des équipements, protection des données personnelles, etc.).

Nous aborderons également, à propos des personnes âgées et en évoquant à ce titre l'article Qu'est-ce que les « six arrondissements centraux » ? Différences avec les zones de 3, 5 et 7 arrondissements et comment choisir sa zone d'investissement, le dispositif de soutien destiné aux personnes à faible revenu qu'est la loi sur le filet de sécurité du logement, ainsi que les évolutions réglementaires récentes et les perspectives d'avenir liées à la transformation numérique (DX) du secteur.

Vue d'ensemble de la loi sur les baux d'habitation et locaux commerciaux (types de contrats, règles de renouvellement et de résiliation)

Au Japon, les baux d'habitation sont principalement régis par la loi sur les baux d'habitation et locaux commerciaux (loi n° 90 de l'ère Heisei 3, soit 1991), et la location d'un bâtiment y connaît deux grandes formes de contrat. La première est le bail ordinaire (futsū shakuya), la seconde le bail à durée déterminée non renouvelable (teiki shakuya). Selon la forme retenue, la durée du contrat, les règles de renouvellement et les conditions de résiliation diffèrent, avec un impact important sur les droits et obligations respectifs du bailleur et du locataire. Cette dualité rappelle, en creux, la distinction que connaît le droit français entre le bail d'habitation de droit commun de la loi du 6 juillet 1989 — reconductible de plein droit — et des formules dérogatoires plus courtes comme le bail mobilité, dont la non-reconduction est acquise dès l'origine.

Le bail ordinaire (le contrat locatif le plus courant) : sa durée est fixée à un an ou plus (une durée inférieure à un an est requalifiée en contrat à durée indéterminée), et à l'échéance, le contrat est en principe reconduit. Au Japon, les baux d'habitation sont le plus souvent conclus pour deux ans, et la loi encadre strictement le refus de renouvellement ou la résiliation unilatérale à l'initiative du bailleur. Pour mettre fin au contrat, le bailleur doit justifier d'un motif légitime (article 28 de la loi sur les baux), et notifier son refus de renouveler dans une fenêtre allant d'un an à six mois avant l'échéance. Le motif légitime s'apprécie en tenant compte globalement du besoin d'occupation du logement par chacune des parties, de l'ancienneté du bail, de l'offre éventuelle d'une indemnité d'éviction et d'autres circonstances ; la seule convenance du bailleur ne suffit jamais. En pratique, le besoin du bailleur ou d'un membre de sa famille de venir occuper lui-même le logement peut, par exemple, constituer un motif légitime, mais l'impact sur la vie du locataire est également pris en compte de façon équilibrée. Le bail ordinaire protège donc fortement la stabilité résidentielle du locataire, et il est difficile pour le bailleur d'en refuser le renouvellement ou d'y mettre fin. Même en cours de contrat, une résiliation à l'initiative du bailleur exige un motif légitime, tandis qu'une résiliation anticipée à l'initiative du locataire suit les règles du contrat et du Code civil, avec un préavis généralement compris entre un et deux mois. Ce mécanisme évoque, sans lui être identique, le régime français où le bailleur ne peut donner congé qu'en fin de bail et pour un motif limitativement énuméré par la loi de 1989 — reprise pour habiter, vente ou motif légitime et sérieux —, alors que le locataire français peut résilier à tout moment moyennant un préavis, réduit à un mois dans plusieurs cas de figure.
Le bail à durée déterminée non renouvelable (teiki shakuya) : sa durée est fixée à l'avance et le contrat prend fin de façon certaine à l'échéance. Il n'y a pas de renouvellement, et si les parties souhaitent poursuivre la location, un nouveau contrat doit être conclu. Par exemple, pour un bail à durée déterminée de deux ans, le contrat s'éteint au bout de deux ans, et un nouveau contrat doit être formé d'un commun accord si les parties le souhaitent. Pour qu'un tel bail soit valablement conclu, la loi impose au bailleur d'expliquer par écrit, séparément du contrat lui-même, qu'il s'agit d'« un contrat sans renouvellement, prenant fin à l'échéance » (article 38 de la loi sur les baux). Lorsque la durée du bail est d'un an ou plus, le bailleur doit en outre notifier la fin du contrat entre un an et six mois avant l'échéance, afin de laisser au locataire le temps de préparer son départ et d'éviter qu'il ne subisse un préjudice lié à une fin de contrat inattendue. Si cette notification n'a pas été faite en temps voulu, le bailleur peut néanmoins, en la faisant a posteriori, faire valoir la fin du contrat six mois après la date de réception de cette notification tardive. Le bail à durée déterminée peut prendre fin sans qu'un motif légitime soit nécessaire, mais si le bailleur refuse de reconduire la relation, le locataire devra quitter les lieux avec certitude à l'échéance, ce qui introduit une incertitude plus grande pour ce dernier. C'est pourquoi ce type de contrat est généralement moins favorable au locataire que le bail ordinaire, et certains bailleurs fixent en contrepartie un loyer légèrement inférieur.
Selon une enquête du ministère de l'Aménagement du territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme, 95,5 % des baux d'habitation conclus dans les trois grandes métropoles japonaises sont des baux ordinaires, le bail à durée déterminée non renouvelable restant encore minoritaire. Il tend néanmoins à se développer progressivement, notamment lorsque le bailleur envisage de réoccuper lui-même le bien ou de le démolir pour reconstruction. Ce schéma rappelle, dans son principe sinon dans ses effets, le bail mobilité français : d'une durée d'un à dix mois, non reconductible, il ne peut être proposé qu'à des locataires justifiant d'une situation particulière (étudiant, formation, mission temporaire) et laisse lui aussi le locataire dans une situation de sortie certaine à l'échéance.

Comme on le voit, sous l'empire de la loi sur les baux d'habitation et locaux commerciaux, les règles de renouvellement et de résiliation varient selon la forme du contrat, et le bail ordinaire protège particulièrement la stabilité résidentielle du locataire. Le bailleur doit donc établir une stratégie de gestion à long terme en tenant compte de l'impossibilité de mettre fin au contrat sans motif légitime. À l'inverse, le locataire qui conclut un bail à durée déterminée doit bien comprendre, dès la signature, le risque d'un départ obligatoire à l'échéance, faute de renouvellement automatique. Au moment de signer, il est indispensable pour les deux parties de bien vérifier le type de contrat (bail ordinaire ou à durée déterminée) et d'en connaître précisément les droits et obligations respectifs — une vigilance tout aussi nécessaire en France, où la nature du bail (loi de 1989, bail mobilité, bail commercial) détermine, elle aussi, l'ensemble du régime de protection applicable.

Obligations et responsabilités découlant du bail (obligations du bailleur, de la société de gestion et du locataire)

Dans le cadre d'un bail d'habitation, le bailleur (propriétaire) et le locataire sont chacun tenus d'obligations et de responsabilités légales. La société de gestion locative à qui le bailleur a confié la gestion du bien joue elle aussi un rôle important, fondé sur le contrat et sur la loi. Voici, pour chaque partie, un résumé de ses principales obligations.

Les obligations du bailleur (propriétaire) : le bailleur a l'obligation de permettre au locataire de jouir du bien loué conformément au contrat, pendant toute la durée de celui-ci (article 601 du Code civil japonais). Concrètement, il doit livrer le bien dans un état approprié, puis effectuer les réparations nécessaires à la jouissance du bien loué (article 606, alinéa 1, du Code civil japonais). Par exemple, en cas de fuite d'eau ou de panne d'une installation de plomberie non imputable au locataire, le bailleur doit procéder sans délai aux réparations. Le bailleur est également considéré comme tenu d'un devoir de gestion en bon père de famille à l'égard du bien : bien que ce devoir ne soit pas expressément inscrit dans un texte, la jurisprudence reconnaît au bailleur une obligation de diligence raisonnable dans la gestion du bâtiment. En revanche, lorsque la nécessité de réparation résulte de la faute ou de la négligence du locataire, l'obligation de réparation du bailleur ne s'applique pas (article 606, dernier alinéa, du Code civil japonais). Le bailleur est également tenu, à titre accessoire, d'obligations de jouissance paisible pendant la durée du contrat, telles que l'obligation de faire cesser les troubles (intervenir en cas de conflit de voisinage) ou l'obligation d'entretien des équipements. Enfin, une fois le contrat achevé et les lieux restitués par le locataire, le bailleur doit procéder à la restitution du dépôt de garantie. Ce dépôt a pour finalité d'être restitué après déduction des loyers impayés et des frais de remise en état, et le bailleur ne peut en retenir une partie sans motif légitime (voir plus loin la section consacrée à la directive sur la remise en état des lieux). Pendant la durée du contrat, le bailleur doit également veiller à ne pas porter une atteinte excessive aux droits du locataire : par exemple, pénétrer dans le logement sans motif légitime ou couper unilatéralement l'eau ou l'électricité peut constituer un abus de droit. Enfin, en cas de renouvellement ou de modification des conditions du contrat, le bailleur doit respecter les procédures prévues par la loi sur les baux et les autres textes applicables. Ce socle d'obligations fait écho aux articles 6 et 7 de la loi française du 6 juillet 1989, qui imposent eux aussi au bailleur de délivrer un logement décent, d'assurer la jouissance paisible des lieux et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu.
Les obligations du locataire (preneur) : en contrepartie de la jouissance du bien, le locataire est tenu de payer le loyer à l'échéance convenue. En cas d'impayés persistants, le bailleur peut engager une résiliation du contrat (mise en demeure suivie de résiliation en vertu de l'article 541 du Code civil japonais, ou exercice d'un droit de résiliation contractuel) et intenter une action en expulsion, ce qui peut aboutir, dans le pire des cas, à une expulsion forcée : le paiement du loyer constitue donc l'obligation la plus fondamentale du locataire. Le locataire doit également utiliser le bien conformément à sa destination contractuelle, et l'occuper et le conserver avec la diligence d'un bon père de famille (par analogie avec le devoir de diligence du mandataire prévu à l'article 400 du Code civil japonais). Par exemple, si les animaux domestiques sont interdits dans le logement, il ne doit pas en héberger, et il doit s'abstenir de tout comportement causant des nuisances de voisinage telles que le bruit. Le locataire est tenu d'une obligation de remise en état des lieux (restituer le bien dans l'état où il l'a reçu à l'entrée dans les lieux) et doit prendre en charge les réparations en cas de dégradation excédant l'usage normal (voir détails plus loin). Il ne peut par ailleurs s'opposer sans motif légitime aux réparations nécessaires que le bailleur souhaite entreprendre (article 606, alinéa 2, du Code civil japonais). Le locataire est également tenu de ne pas sous-louer le bien sans autorisation et de ne pas en modifier l'usage sans accord : une sous-location non autorisée ou un changement d'usage non autorisé constitue une violation contractuelle pouvant justifier la résiliation (violation de la loi sur les baux ou inexécution contractuelle). S'il souhaite résilier le contrat de manière anticipée, le locataire doit suivre la procédure prévue par le contrat et la loi, généralement un préavis à respecter un certain délai à l'avance. Enfin, lorsqu'une caution a été désignée lors de la signature, le locataire doit veiller à exécuter ses obligations de manière à ne pas causer de préjudice à cette caution, car si le locataire manque à ses obligations, c'est la caution qui devra en répondre à sa place. On retrouve ici, presque terme à terme, les obligations que le droit français fait peser sur le locataire aux articles 7 et 7-1 de la loi de 1989 : paiement du loyer et des charges aux termes convenus, usage paisible des locaux, entretien courant, et réponse des dégradations locatives sauf cas de force majeure, faute du bailleur ou d'un tiers.
Les obligations de la société de gestion (agent de gestion de logements locatifs) : lorsque le bailleur confie la gestion locative de son bien à une société de gestion immobilière, celle-ci exécute, sur le fondement du contrat et du mandat de gestion, diverses missions pour le compte du bailleur. Depuis l'entrée en vigueur, en juin 2021, de la loi sur les agents de gestion de logements locatifs (dont le nom officiel est la loi relative à la mise en conformité des activités de gestion de logements locatifs), les agents de gestion locative dépassant un certain seuil (200 logements gérés ou plus) doivent obligatoirement s'enregistrer auprès du ministre de l'Aménagement du territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme, et les obligations qui s'imposent à eux ont été clarifiées. La société de gestion est tenue d'une obligation d'information préalable à la conclusion du contrat, et doit, avant de conclure un contrat de sous-location (montage dit « sublease ») ou un mandat de gestion, expliquer en détail au bailleur comme au locataire le contenu du contrat, les risques encourus et le contenu des prestations. Les prestataires de sous-location sont en particulier soumis à une interdiction de la publicité mensongère et du démarchage abusif, ainsi qu'à une obligation de présenter au bailleur une simulation de rentabilité. La société de gestion est également tenue d'une obligation de gestion séparée des fonds, imposant de distinguer clairement, dans sa comptabilité, les sommes reçues du bailleur (dépôts de garantie, loyers, etc.) de son propre patrimoine. Elle doit en outre rendre compte périodiquement au bailleur (obligation de reporting) de l'état de la gestion du bien (taux d'occupation, situation financière, traitement des réclamations, etc.), et affecter au moins un responsable qualifié (par exemple un gestionnaire immobilier locatif certifié) dans chaque établissement, afin de garantir un encadrement du service par du personnel formé. La société de gestion joue également un rôle central dans la relation avec le locataire : réception des signalements de panne d'équipement, gestion des conflits de voisinage, relance des impayés, présence lors de l'état des lieux de sortie et calcul du solde du dépôt de garantie, le tout dans le respect des réglementations applicables. Elle doit agir de façon équitable afin de conserver la confiance du bailleur comme du locataire, et la protection des données personnelles constitue également l'une de ses obligations essentielles, comme nous le détaillerons plus loin. Ce statut rappelle celui de l'administrateur de biens en France, tenu à la carte professionnelle et à la garantie financière de la loi Hoguet de 1970.

Comme on le voit, dans le cadre d'un bail d'habitation, chacune des parties — bailleur, locataire et société de gestion — est soumise à des règles qu'elle doit respecter. Le contrat en précise le détail, mais ces règles reposent en dernier ressort sur des lois telles que le Code civil ou la loi sur les baux. Qu'il gère lui-même son bien ou qu'il en confie la gestion à une société tierce, le bailleur doit comprendre et mettre en pratique les obligations légales qui lui incombent. Le locataire, de son côté, doit avoir conscience non seulement de ses droits (droit d'exiger des réparations, droit de renouvellement, etc.) mais aussi de ses obligations (paiement du loyer, devoir de diligence, remise en état des lieux, etc.). Une gestion locative saine suppose, chez l'ensemble des parties au contrat, une véritable conscience du respect de la loi — un principe qui, sous des formes juridiques différentes, gouverne tout autant la relation locative en France.

La directive sur la remise en état des lieux (règles de solde du dépôt de garantie, principe de répartition des frais de réparation)

Au moment où le bail prend fin et où le locataire quitte les lieux, la question qui suscite le plus souvent des litiges est celle de la remise en état des lieux (genjō kaifuku) et du solde du dépôt de garantie. La remise en état des lieux désigne l'obligation, pour le locataire sortant, de restituer le bien dans l'état où il l'a reçu à l'entrée dans les lieux ; son périmètre exact et la répartition des frais entre les parties ont longtemps donné lieu à de nombreux conflits. Sur ce point, le ministère de l'Aménagement du territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme a élaboré une directive intitulée « Les litiges liés à la remise en état des lieux et directive associée », qui expose la doctrine générale applicable à la remise en état des lieux dans les logements locatifs (première édition en 2004, version revue en 2011). Cette directive n'a pas elle-même valeur de loi, mais elle est très largement utilisée en pratique comme référentiel standard, s'appuyant sur la jurisprudence et sur l'esprit de la loi sur la protection des consommateurs. Le droit français connaît un dispositif fonctionnellement proche avec le décret n° 87-712 du 26 août 1987, qui fixe la liste des réparations locatives et des charges récupérables, et distingue lui aussi, dans son principe, l'usure normale de la dégradation fautive.

Le principe fondamental de la directive sur la remise en état des lieux consiste à distinguer ce qui doit rester à la charge du locataire selon qu'il s'agit d'une « dégradation due à un usage normal » ou d'une « détérioration due à une faute, une négligence, ou un usage excédant l'usage normal ». Autrement dit :

La dégradation et l'usure normales dues à l'usage courant ne sont pas mises à la charge du locataire (elles restent à la charge du bailleur). Les salissures et dégradations naturelles qui apparaissent au fil de la vie quotidienne (ce que l'on appelle l'« usure normale ») ne doivent pas, selon la directive, être déduites du dépôt de garantie ni mises à la charge du locataire. Sont ainsi cités comme exemples : les traces laissées par les meubles sur le sol ou les tatamis, les traces de décoloration ou de chaleur derrière un téléviseur ou un réfrigérateur, la décoloration du papier peint ou des tatamis due au soleil, les traces de punaises laissées par des affiches, ou la panne d'un équipement ayant atteint sa durée de vie normale. Ces éléments résultent de phénomènes inévitables de la vie courante et ne relèvent d'aucune faute du locataire ; les frais correspondants doivent donc être supportés par le bailleur. Cette logique n'est pas sans rappeler le principe français selon lequel le locataire ne répond que des dégradations qui lui sont imputables, l'usure normale résultant du temps demeurant à la charge du bailleur au titre de l'entretien courant.

La décoloration des tatamis ou les traces de meubles apparues dans le cadre d'un usage normal de la vie quotidienne sont ainsi considérées comme relevant de l'usure normale, et le locataire n'a, dans ce cas, aucune obligation de remise en état. Sauf clause contractuelle expresse en sens contraire, la directive prévoit que ces salissures et marques inhérentes à une vie normale restent à la charge du bailleur, sans déduction sur le dépôt de garantie.

Les détériorations et dégradations dues à une faute, une négligence, un manquement au devoir de diligence, ou à un usage excédant l'usage normal restent, à l'inverse, à la charge du locataire. Les salissures ou dégradations résultant de l'inattention ou de la négligence du locataire, ou d'un usage manifestement excessif, doivent en effet être réparées à ses frais. La directive cite, à titre d'exemples : les salissures dues au tabac, un mur criblé de trous de clous (au-delà de simples trous de punaises), une moquette tachée par un liquide renversé, des cloisons griffées par un animal domestique, des travaux réalisés sans autorisation, ou des moisissures apparues par négligence (faute d'aération suffisante). Dans ces situations, un manquement au devoir de diligence est retenu, et il est jugé approprié de déduire les frais de remise en état du dépôt de garantie, voire de réclamer un complément si celui-ci ne suffit pas.

Sur la base de ce principe général, la directive sur la remise en état des lieux détaille la répartition des frais applicable à de nombreux cas de figure concrets. Par exemple, s'agissant des salissures du papier peint, faire supporter au locataire le remplacement intégral de la tapisserie une fois sa durée de vie atteinte est jugé excessif : seule la réparation de la zone salie doit lui être demandée. De même, pour le remplacement des tatamis, la directive retient qu'ils perdent normalement leur valeur au bout de six ans environ, et que le coût de leur remplacement après un usage prolongé ne doit pas être mis à la charge du locataire. La directive attire également l'attention sur les clauses contractuelles mettant à la charge du locataire des frais supplémentaires : pour être valable, une telle clause doit clairement préciser l'étendue de la charge imposée au locataire, et celui-ci doit en avoir pleinement compris et accepté la portée au moment de la signature. Une clause du type « les frais de nettoyage professionnel de X yens sont à la charge du locataire » ne peut ainsi être jugée valable que si elle a fait l'objet d'une explication claire et d'un consentement éclairé au moment de la conclusion du contrat. La loi sur la protection des consommateurs prévoyant la nullité des clauses créant un déséquilibre significatif au détriment du consommateur (le locataire), de telles clauses connaissent donc des limites (des décisions de justice ont d'ailleurs annulé des clauses mettant l'usure normale elle-même à la charge du locataire). Une logique de contrôle du déséquilibre contractuel que l'on retrouve, en droit français, dans les dispositions du Code de la consommation relatives aux clauses abusives.

Pour le solde du dépôt de garantie, il est essentiel que le bailleur et la société de gestion procèdent au règlement sur la base de preuves appropriées. Photographier et consigner l'état du bien (traces, salissures, etc.) à l'entrée dans les lieux, puis comparer cet état avec celui constaté à la sortie, constitue une méthode efficace de prévention des litiges. Certaines sociétés de gestion utilisent, à l'entrée comme à la sortie, une liste de contrôle vérifiée conjointement par les deux parties. Il est également conseillé au locataire d'inspecter lui-même le logement avant son départ, afin de distinguer ce qui relève de l'usure normale de ce qui résulte de sa propre négligence. En cas de désaccord persistant sur le solde du dépôt de garantie, il est possible de discuter sur la base du contenu de la directive et, si aucun accord n'est trouvé, de saisir un centre local de protection des consommateurs ou une commission de règlement des litiges. La directive, dans sa version révisée, compte 173 pages de détails, mais la simple compréhension de ses grands principes par le bailleur et le locataire permet déjà de prévenir la majorité des litiges. En France, ce rôle de médiation est notamment assuré par les commissions départementales de conciliation, saisies en cas de désaccord sur l'état des lieux ou la restitution du dépôt de garantie.

En résumé, la directive sur la remise en état des lieux a permis d'établir un principe général clair : « l'usure due à l'usage normal reste à la charge du bailleur, la dégradation due à une faute reste à la charge du locataire ». Le dépôt de garantie a certes pour vocation de garantir ces frais, mais le bailleur ne peut en aucun cas déduire de façon injustifiée des frais qui devraient rester à sa charge. Pour le bailleur comme pour la société de gestion, un solde du dépôt de garantie conforme à la directive est indispensable au maintien de la relation de confiance ; pour le locataire, il est tout aussi important de bien comprendre, dès la signature comme au moment du départ, l'étendue de ses propres obligations.

Les obligations légales du bailleur et de la société de gestion (accompagnement des locataires, entretien des équipements, protection des données personnelles)

Dans la gestion locative, le bailleur (propriétaire) et la société de gestion sont soumis à de nombreuses obligations, tant contractuelles que légales. Leur champ de responsabilité est vaste : accompagnement des locataires, entretien des équipements du bâtiment, et jusqu'à la protection de la vie privée des locataires. Nous en résumons ici les principales obligations légales.

L'obligation d'accompagnement des locataires (en tant que bailleur) : le bailleur a l'obligation de répondre de manière appropriée aux besoins du locataire afin que celui-ci puisse résider en toute tranquillité. Par exemple, si le locataire signale la nécessité d'une réparation, le bailleur doit y remédier sans délai (en vertu de l'obligation de réparation prévue à l'article 606 du Code civil japonais, déjà évoquée), et en cas de réclamation relative à des nuisances sonores ou à une fuite d'eau, il doit en rechercher la cause et prendre les mesures nécessaires. S'il laisse sans réponse un signalement de panne d'équipement, le bailleur s'expose à ce que le locataire demande une réduction de loyer ou des dommages et intérêts (l'article 611 du Code civil japonais prévoit une réduction du loyer en cas de perte partielle de jouissance du bien loué). Le bailleur est également tenu, en vertu du principe de bonne foi, de répondre avec sérieux aux demandes et questions du locataire. Même lorsque la gestion est confiée à une société tierce, c'est en dernier ressort le bailleur qui en porte la responsabilité. La société de gestion, en première ligne face au locataire pour le compte du bailleur, est censée assurer une astreinte 24 heures sur 24 (fuite d'eau nocturne, par exemple) et servir de guichet de réclamation pour les locataires. La satisfaction des locataires comme la réputation du bien dépendant fortement de la qualité de cette prise en charge, il est essentiel que la société de gestion agisse en professionnel, avec rapidité et pertinence. Ces dernières années, le harcèlement de la part de certains locataires envers les gestionnaires (une forme d'incivilité parfois qualifiée de « kasu-hara ») est également devenu un sujet de préoccupation, mais dans tous les cas, une réponse proportionnée, conforme à la loi et au contrat, reste de mise.
L'obligation d'entretien du bâtiment et des équipements : en tant que propriétaire du bâtiment, le bailleur est tenu de maintenir celui-ci et ses équipements dans un état légal et sûr. Concrètement, il doit procéder aux inspections et à l'entretien prévus par la loi sur les normes de construction ou la loi sur la prévention des incendies (par exemple l'inspection annuelle des équipements de lutte contre l'incendie, la gestion de la prévention incendie), et rénover sans délai les parties dégradées. Les inspections périodiques des ascenseurs ou des pompes de plomberie sont confiées à des prestataires spécialisés. En cas de panne d'équipement, fréquente dans les logements locatifs (panne de chauffe-eau, dysfonctionnement de la climatisation, canalisation bouchée, etc.), c'est en principe le bailleur qui doit en assumer les frais de réparation, sauf faute ou négligence du locataire. La climatisation et le chauffe-eau constituant des infrastructures essentielles de la vie quotidienne, leur panne prolongée cause un préjudice sérieux au locataire et appelle donc une intervention rapide. Si le bailleur néglige l'entretien, la loi permet même au locataire de faire réaliser lui-même les réparations à ses frais, puis d'en réclamer le remboursement (article 608 du Code civil japonais). Le nettoyage périodique du bâtiment, la lutte contre les nuisibles et la gestion des parties communes relèvent également de sa responsabilité. Lorsque la gestion est confiée à une société tierce, le mandat de gestion doit définir clairement le périmètre des prestations, et la loi sur les agents de gestion de logements locatifs impose désormais à cette dernière un reporting périodique envers le bailleur, rendant plus transparents l'état d'entretien et la situation financière du bien. Le droit français impose une logique similaire à travers l'obligation de délivrer un logement décent (loi de 1989, décret du 30 janvier 2002), tandis que le diagnostic de performance énergétique (DPE) joue, en amont, un rôle de suivi comparable aux inspections périodiques japonaises.
L'obligation de protection des données personnelles : la gestion locative implique le traitement d'un volume important de données personnelles : dossiers de candidature, contrats, certificats de résidence, informations relatives aux cautions, etc. Que le bailleur gère lui-même le bien ou qu'il en confie la gestion à une société tierce, l'un comme l'autre sont tenus de respecter la loi sur la protection des données personnelles (loi n° 57 de l'ère Heisei 15, soit 2003) et les autres textes applicables. La société de gestion, qui accumule les données d'un grand nombre de locataires, porte à ce titre une responsabilité légale particulière en tant qu'« exploitant traitant des données personnelles », l'obligeant à mettre en œuvre des mesures de sécurité appropriées. Concrètement, lors de la collecte de données du locataire ou du bailleur, la finalité du traitement doit être clairement indiquée, et les données doivent être obtenues par des moyens licites et loyaux. Elles doivent ensuite être conservées avec rigueur, au moyen de mesures de sécurité telles que le contrôle des accès ou le chiffrement, et la société de gestion doit répondre rapidement aux demandes d'accès, de rectification ou de cessation d'utilisation formulées par la personne concernée. La communication de données à un tiers sans autorisation est en principe interdite (article 27 de la loi sur la protection des données personnelles), sauf consentement ou exception légale — par exemple la transmission d'informations à une société de cautionnement ou à un organisme de recouvrement. En cas de fuite de données, la société de gestion ou le bailleur doit en informer sans délai les personnes concernées. La réforme de 2022 de la loi sur la protection des données personnelles a renforcé cette obligation de notification, imposant désormais, au-delà d'un certain seuil, une déclaration à la Commission de protection des données personnelles. Ce cadre est directement comparable au RGPD (règlement européen 2016/679) applicable en France, qui impose lui aussi une base légale de traitement, des mesures de sécurité proportionnées, un droit d'accès et de rectification pour la personne concernée, ainsi qu'une obligation de notification des violations à l'autorité de contrôle (la CNIL) dans un délai de 72 heures.

Comme on le voit, le bailleur et la société de gestion sont soumis à des obligations légales multiples : accompagnement des locataires, entretien du bâtiment, protection des données personnelles. La gestion locative ne consiste pas simplement à louer un bien : elle présente un véritable aspect de « prestation de services », dans lequel le respect de la loi et la satisfaction du client (le locataire) doivent aller de pair. Ces dernières années, l'entrée en vigueur de la loi sur les agents de gestion de logements locatifs a renforcé la gouvernance de l'ensemble du secteur, corrigeant progressivement les pratiques de gestion négligente ou de mauvaise qualité. Le bailleur a intérêt à confier son bien à une société de gestion digne de confiance, tout en comprenant lui-même les obligations légales fondamentales qui lui incombent. Du point de vue du locataire, un bien correctement géré est un bien où il peut résider durablement en toute tranquillité, ce qui, en retour, stabilise également la gestion locative du bailleur. Le respect des obligations légales ne se limite pas à la prévention des litiges : il constitue le socle même d'une gestion locative harmonieuse.

La loi sur le filet de sécurité du logement (aide au logement des personnes âgées, des étrangers et des ménages à faible revenu)

Au Japon, avec le vieillissement de la population et le creusement des inégalités de revenus, la question des « personnes nécessitant une attention particulière pour accéder à un logement » est devenue, ces dernières années, un enjeu de premier plan. Les personnes âgées, les personnes en situation de handicap, les étrangers, les ménages à faible revenu, les familles avec enfants ou les sinistrés qui rencontrent des difficultés pour trouver un logement sur le marché locatif privé sont désignés sous le terme de personnes nécessitant une attention particulière en matière de logement. C'est pour soutenir l'accès au logement de ces personnes qu'a été instituée la loi sur le filet de sécurité du logement (dont le nom officiel est la loi relative à l'enregistrement des logements locatifs facilitant l'accueil des personnes nécessitant une attention particulière en matière de logement et à la promotion de ce dispositif).

Présentation générale de la loi sur le filet de sécurité du logement : entrée en vigueur en 2017, cette loi met en place un dispositif destiné à accroître le nombre de logements locatifs où les personnes nécessitant une attention particulière peuvent résider en toute tranquillité. Concrètement, elle instaure un mécanisme permettant au bailleur d'un bien locatif de faire enregistrer celui-ci, auprès de l'administration, comme « logement acceptant l'accueil de personnes nécessitant une attention particulière ». Les logements ainsi enregistrés figurent dans une base de données publique tenue par la préfecture ou une autre collectivité, et l'information est mise à disposition des personnes âgées et autres publics à la recherche d'un logement. Lorsqu'une personne nécessitant une attention particulière s'installe dans un logement enregistré, certaines mesures de soutien sont par ailleurs mobilisées : par exemple une subvention pour travaux de rénovation (suppression des dénivelés, installation de barres d'appui pour les personnes âgées, etc.), une subvention de réduction de loyer lorsque celui-ci est fixé à un niveau modéré, ou encore une aide à la prime d'assurance de garantie locative (subvention à l'usage d'une société de cautionnement) — autant de dispositifs de soutien économique mis en œuvre conjointement par l'État et les collectivités locales. Un dispositif est également en place au niveau local, associant des comités de soutien au logement ou des organismes de soutien au logement (souvent des associations à but non lucratif), chargés de mettre en relation les candidats locataires et les bailleurs, d'assurer un suivi de proximité, et d'accompagner la vie quotidienne des locataires une fois installés.

Ce dispositif répond à un problème social ancien, celui du refus de location opposé aux personnes âgées. De manière générale, les bailleurs hésitaient à accueillir des locataires âgés vivant seuls, par crainte de devoir gérer un éventuel décès solitaire dans le logement, ou s'inquiétaient de la barrière de la langue et des différences culturelles avec des locataires étrangers, ou encore du risque d'impayés de la part de bénéficiaires de l'aide sociale — autant de facteurs qui les incitaient à éviter ce type de location. Selon des données du ministère de l'Aménagement du territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme, environ deux propriétaires sur dix déclarent encore avoir déjà refusé un locataire au seul motif de son âge avancé. La loi sur le filet de sécurité du logement vise précisément à atténuer ces facteurs d'inquiétude, du côté du bailleur comme du locataire, afin de garantir un « logement où chacun puisse vivre en toute tranquillité ». Cette problématique n'est pas propre au Japon : en France aussi, l'accès au logement des personnes en situation de précarité ou de vulnérabilité constitue un enjeu de politique publique majeur, pris en charge notamment par le droit au logement opposable (DALO) institué par la loi du 5 mars 2007, ainsi que par le contingent préfectoral et les dispositifs d'intermédiation locative portés par des associations agréées.

Les trois piliers principaux du dispositif de filet de sécurité du logement sont les suivants :

Le système d'enregistrement des logements du filet de sécurité : un dispositif permettant d'enregistrer auprès des collectivités locales, puis de rendre publics, les logements locatifs privés n'excluant pas les personnes nécessitant une attention particulière. L'enregistrement suppose de satisfaire certaines conditions, portant notamment sur les équipements, l'accessibilité ou le niveau de loyer. Les logements enregistrés se voient attribuer un signe distinctif, facilitant la recherche pour les candidats locataires.
Les mesures de soutien économique : un dispositif permettant aux logements enregistrés de bénéficier, de la part de l'État et des collectivités locales, d'une aide aux travaux de rénovation, d'une aide à la réduction de loyer ou d'une aide à la caution locative. Par exemple, lorsque des travaux de réaménagement sont réalisés pour accueillir une famille avec enfants, ou lorsque le loyer est fixé en dessous du prix du marché pour un ménage bénéficiaire de l'aide sociale, l'écart ou une partie des frais peut être subventionné, ce qui allège la charge du bailleur.
La promotion des activités de soutien au logement : un renforcement de l'accompagnement assuré par les acteurs du secteur social et les associations, afin d'offrir un soutien de proximité — suivi après l'installation, gestion des difficultés — sur le plan humain. Les organismes de soutien au logement assurent également la vérification de l'état de santé des personnes nécessitant une attention particulière, le conseil sur les questions de la vie quotidienne, ou encore l'aide à l'évacuation des effets personnels au départ du locataire, ce qui contribue à réduire le risque supporté par le bailleur.

Ce dispositif facilite par exemple l'installation, dans un logement locatif, d'un ménage âgé vivant seul, tout en permettant au bailleur, grâce à ce soutien, de proposer son bien en toute tranquillité. Le nombre de logements enregistrés a d'abord progressé lentement après l'entrée en vigueur de la loi, mais il augmente progressivement depuis quelques années. Une nouvelle réforme législative est prévue pour 2025 (voir plus loin), destinée à renforcer les mesures de soutien et à encourager le recours au dispositif.

La réforme de 2025 de la loi sur le filet de sécurité du logement : le gouvernement a fait adopter un projet de loi de réforme lors de la session ordinaire du Parlement de 2024, dont l'entrée en vigueur est prévue au 1er octobre 2025. La réforme s'articule autour de trois axes principaux.

Premier axe : mettre en place un environnement de marché rassurant à la fois pour les bailleurs et pour les personnes nécessitant une attention particulière – afin de faciliter la mise en relation et de promouvoir des contrats de location équitables, un dispositif d'agrément public des sociétés de cautionnement locatif sera instauré. Face au risque d'impayés que peuvent présenter les personnes nécessitant une attention particulière, l'État agréera des sociétés de cautionnement répondant à certains critères, afin que les bailleurs puissent y recourir en toute confiance. Sont également prévues l'élaboration de lignes directrices en cas de décès solitaire ou d'incident similaire, ainsi que la promotion du développement de produits d'assurance adaptés.
Deuxième axe : renforcer le soutien pendant la durée d'occupation, en s'appuyant sur les organismes de soutien au logement – afin que ces organismes puissent assurer plus activement le suivi et l'accompagnement des locataires après leur installation, de nouvelles missions relatives au traitement des effets personnels seront officiellement reconnues et bénéficieront d'un soutien financier, en parallèle d'un renforcement de la coordination avec les services sociaux. Cela permettra, par exemple, d'apporter un soutien public au débarras d'un logement après le décès d'un locataire âgé, ou à la gestion de situations liées à la progression de troubles cognitifs — des situations qu'un bailleur seul aurait bien du mal à gérer.
Troisième axe : renforcer la coordination entre les politiques du logement et les politiques sociales – dans chaque territoire, les services en charge du logement et les services sociaux coordonneront leur action, en unifiant notamment les guichets de conseil destinés aux personnes nécessitant une attention particulière et en développant des réseaux locaux de veille, afin de renforcer le dispositif territorial de soutien au logement. Cela devrait permettre une meilleure identification des difficultés sur le terrain et faciliter le maintien dans les logements du filet de sécurité.

Selon le calendrier prévu pour l'entrée en vigueur de la loi réformée, les préparatifs relatifs au dispositif d'agrément des sociétés de cautionnement mentionné ci-dessus devraient débuter à partir de l'été 2025. Ce type d'évolution s'inscrit dans le renforcement, plus large, du « filet de sécurité du logement », un enjeu urgent pour un Japon confronté à une société hyper-vieillissante. Pour les bailleurs, ce dispositif ouvre également de nouvelles options pour louer à des publics qu'ils avaient tendance à éviter jusqu'ici, ce qui peut représenter un atout dans le cadre d'une stratégie de lutte contre la vacance locative. On peut ainsi imaginer, par exemple, de mobiliser une subvention pour réaliser des travaux de rénovation et proposer un bien accessible aux personnes âgées, dans une logique de gestion locative stable.

Cela dit, un manque de connaissance du dispositif et une certaine réticence psychologique des bailleurs subsistent encore. Les inquiétudes concrètes liées à l'accueil de personnes âgées (risque de décès solitaire, etc.) ou au risque d'impayés de ménages en difficulté économique ne peuvent pas être totalement dissipées. C'est pourquoi l'État s'efforce d'apporter des éléments de réassurance, tant matériels qu'organisationnels, par l'élargissement du dispositif de cautionnement public et le renforcement des services de suivi, afin de favoriser la rencontre entre bailleurs disposés à louer et personnes nécessitant une attention particulière souhaitant se loger. La loi sur le filet de sécurité du logement se situe ainsi au carrefour de la politique sociale et de la location immobilière, un domaine appelé à continuer d'évoluer au fil du temps. Bailleurs et sociétés de gestion ont donc intérêt à suivre attentivement l'actualité de ce secteur, afin d'identifier les dispositifs de soutien susceptibles d'être mobilisés dans la gestion de leur propre bien.

Les évolutions législatives récentes et les perspectives d'avenir (renforcement récent de la réglementation, impact de la transformation numérique)

Ces dernières années, le cadre réglementaire de l'immobilier locatif japonais connaît d'importantes évolutions. Le renforcement de la protection du locataire, la mise en conformité du secteur, et l'adaptation à la transformation numérique (DX) sont autant de chantiers en cours sur plusieurs fronts. Nous terminons cet article en résumant les principales réformes récentes et les perspectives à venir.

La réforme du Code civil (entrée en vigueur en 2020) et ses effets sur les règles applicables aux baux : le 1er avril 2020, une réforme d'ampleur du droit des obligations est entrée en vigueur au Japon, apportant plusieurs modifications importantes en matière de bail immobilier. L'une d'elles est l'obligation de fixer un plafond de garantie pour les cautionnements personnels. Lorsqu'une personne physique se porte caution solidaire dans le cadre d'un bail, le contrat de cautionnement lui-même devient nul si un plafond de garantie (montant maximal) — c'est-à-dire le montant maximal jusqu'auquel la caution peut être tenue de répondre — n'a pas été fixé au préalable. Il faut ainsi désormais préciser explicitement, par exemple : « La caution garantit solidairement l'ensemble des dettes du locataire, dans la limite toutefois d'un plafond de X yens. » Cette règle protège la caution contre une responsabilité illimitée face à une dette imprévisible. La réforme a également codifié la définition et les règles de restitution du dépôt de garantie, désormais explicitement défini comme une somme versée pour garantir les dettes du locataire et restituée après déduction des loyers impayés et des frais de remise en état — reprenant dans la loi des règles jusque-là dégagées par la seule jurisprudence. Ces réformes ont rendu nécessaire une mise à jour des modèles de contrat, et il faut être vigilant à ne pas omettre la mention du plafond de garantie lorsqu'une caution est désignée. La France a connu, elle aussi, un encadrement renforcé du cautionnement à travers la loi ALUR de 2014, qui a notamment imposé des mentions manuscrites obligatoires précisant l'étendue de l'engagement de la caution.
L'entrée en vigueur intégrale de la loi sur les agents de gestion de logements locatifs (2021) et la mise en conformité du secteur : comme indiqué plus haut, la loi sur les agents de gestion de logements locatifs est entrée en vigueur en juin 2021, renforçant l'encadrement de l'activité de gestion locative. De nombreuses sociétés de gestion ont dû s'enregistrer auprès du ministère, affecter des gestionnaires immobiliers locatifs certifiés, et renforcer les modalités d'explication préalable des contrats. L'interdiction de la publicité mensongère pour les prestataires de sous-location, l'obligation d'explication préalable à la conclusion du contrat, ainsi que l'obligation de gestion séparée des fonds et de reporting périodique pour l'ensemble des sociétés de gestion mandatées visent à écarter les acteurs peu scrupuleux et à améliorer la qualité du service. En 2022, une première sanction administrative a d'ailleurs été prononcée pour violation de cette loi (injonction de suspension d'activité pour gestion sans enregistrement, notamment), preuve d'une application désormais effective. Le bailleur a, de son côté, intérêt à vérifier, au moment de choisir une société de gestion, si elle est bien enregistrée et si elle emploie un gestionnaire immobilier locatif certifié, ce qui réduit le risque de non-conformité et prévient les litiges contractuels. Ce mouvement de professionnalisation évoque celui qu'a connu la profession d'administrateur de biens en France sous l'effet de la loi Hoguet, puis de la loi ALUR.
La réforme de la loi sur les transactions immobilières (2022) et la transformation numérique du secteur : la vague de numérisation touche également les procédures de conclusion des contrats de location et de vente immobilière. Traditionnellement, les transactions immobilières imposaient une explication en face à face des points importants du contrat (article 35 de la loi sur les transactions immobilières) ainsi que la remise de documents papier (contrat et notice explicative, article 37 de la même loi). Mais un assouplissement réglementaire a permis, à partir de 2019, la réalisation par visioconférence de l'« explication des points importants dématérialisée » (une forme d'explication à distance) pour les transactions locatives, puis la réforme de la loi sur les transactions immobilières de mai 2022 a rendu possible la remise électronique des documents contractuels. Il est ainsi désormais admis de remettre le bail et la notice explicative non plus sur papier, mais sous forme électronique (fichier PDF, par exemple), sans qu'un tampon officiel (hanko) soit nécessaire. Concrètement, il devient possible de réaliser l'explication des points importants entièrement en ligne, puis d'échanger par courrier électronique un contrat muni d'une signature électronique — un contrat entièrement dématérialisé et sans rencontre physique. Cette dématérialisation apporte des gains d'efficacité considérables : un bailleur ou un locataire résidant loin du bien peut conclure le contrat sans se déplacer, ce qui réduit le délai de conclusion, économise le droit de timbre et diminue les coûts de conservation des documents. En contrepartie, de nouveaux défis apparaissent, comme l'accompagnement des utilisateurs peu familiers avec la signature électronique ou le renforcement de la vérification d'identité. La France connaît une dynamique comparable, portée par la signature électronique reconnue depuis la loi du 13 mars 2000, tout en conservant l'obligation de remise d'un dossier de diagnostic technique en amont de la signature.
Perspectives d'avenir : concilier protection du locataire et efficacité de la gestion : pour l'avenir, la direction que prend la gestion locative dépendra largement de la capacité à concilier un renforcement supplémentaire de la protection du locataire avec une stabilisation de la gestion du côté du bailleur. Sur le plan législatif, le mouvement de soutien à l'accès au logement des personnes vulnérables se poursuit, comme l'illustre la réforme de la loi sur le filet de sécurité du logement évoquée plus haut, tandis que des mesures de soutien aux bailleurs sont également à l'étude, par exemple face à la problématique des logements vacants ou des bâtiments vieillissants. Dans le domaine locatif, l'introduction du contrat électronique et des technologies de l'internet des objets (IoT) progresse également, avec des serrures connectées pour la gestion des clés, des visites virtuelles en ligne, ou encore le recours à l'intelligence artificielle pour l'examen des dossiers de candidature : la transformation numérique est en train de changer les pratiques du terrain. Par ailleurs, à la suite de la crise sanitaire liée à la Covid-19, la généralisation du télétravail a diversifié la demande locative, avec de nouveaux développements comme la location de courte durée fondée sur le bail à durée déterminée non renouvelable, les appartements de service meublés, ou des usages proches de la location de type « minpaku ». Plus les montages contractuels se complexifient, plus il faut veiller à leur cohérence avec la réglementation applicable : la location de type minpaku relève par exemple de la loi sur les hôtels et auberges, et un recours trop désinvolte au bail à durée déterminée non renouvelable peut engendrer des litiges. Bailleurs et sociétés de gestion doivent donc, même en explorant de nouveaux modèles, vérifier au préalable la réglementation applicable.

Dans l'ensemble, on peut dire que le marché japonais du logement locatif traverse aujourd'hui une période charnière. L'évolution démographique, l'innovation technologique et la mise à jour du cadre réglementaire se conjuguent pour bouleverser un certain nombre d'usages jusque-là établis. Dans ce contexte, l'essentiel consiste à toujours se tenir informé des dernières évolutions réglementaires et à les intégrer dans la pratique. La loi sur les baux d'habitation et locaux commerciaux, la directive sur la remise en état des lieux, la loi sur les agents de gestion de logements locatifs ou encore la loi sur le filet de sécurité du logement, abordées dans cet article, constituent des connaissances indispensables. Il convient en outre de rester attentif aux réformes à venir, telles que la réforme de 2025 de la loi sur le filet de sécurité du logement déjà mentionnée, ou d'éventuelles évolutions futures du Code civil ou de la loi sur les baux (par exemple, si une réforme du système de renouvellement ou l'instauration d'un nouveau régime de cautionnement venaient un jour à être débattues).

La gestion locative immobilière est un domaine où la réglementation et la pratique s'entremêlent étroitement. Gérer sans connaître la loi expose à des risques inattendus ; à l'inverse, bien connaître la loi permet de mettre en place une couverture de risque appropriée et de saisir de véritables opportunités d'affaires. Nous espérons que les bailleurs et les sociétés de gestion pourront s'appuyer sur le contenu de cet article pour revoir leurs contrats, améliorer leurs procédures de gestion, et nourrir leur réflexion stratégique pour l'avenir. En respectant la réglementation tout en s'adaptant aux évolutions de l'époque, il est possible de concilier une gestion locative stable et saine avec une offre de logement attractive, recherchée par les locataires.

Sources et références : (textes de la loi sur les baux d'habitation et locaux commerciaux, du Code civil et de la loi sur les agents de gestion de logements locatifs ; ministère de l'Aménagement du territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme, « Les litiges liés à la remise en état des lieux et directive associée » ; documents du ministère relatifs au filet de sécurité du logement ; documents du ministère de la Justice relatifs à la réforme du Code civil ; ministère de l'Aménagement du territoire, des Infrastructures, des Transports et du Tourisme, « De l'utilisation des technologies de l'information pour l'explication des points importants et la dématérialisation des documents » ; entre autres sources).